房地產開發項目成本管理中目標成本法的運用

徐 強

（山東華魯房地產開發有限公司，濟南250002）

一、目標成本法與房地產開發項目概況

（一）目標成本法的含義

目標成本法(TargetCosting)起源于日本并被日本企業廣泛采用。近幾年來歐美的廠商也開始實施目標成本法，旨在實現企業競爭力的提升。從這個角度來看，目標成本法是日本企業和歐美廠商實現共贏的良好途徑。所謂目標成本法，是以顧客需求為導向，實現產品價格的界定，在此基礎上明確各項生產成本的額度，將其作為生成成本的度量，避免出現生產的盲目膨脹。從本質上來講，其以市場價格為引導，并沒有以實際消耗的成本對于產品進行衡量，由此有利于產品生命周期的研發和設計工作開展，規避了成本降低的嘗試性動作。簡單來講，目標成本法的管理模式應該遵循以下公式：“客戶收入－目標利潤貢獻＝目標成本”。在此公式的基礎上形成特定的模型，在此模型中發揮效能的是被驅動的行為主體。

（二）目標成本法的優勢

作業成本法，是當前房地產企業使用比較普遍的模式，并且與目標成本法之間形成天然的聯系，已然成為企業成本管理的重要手段。但是也應該區別對待，結合房地產企業的實際情況，選擇合適的成本管理方法，甚至在恰當的時候選擇多種成本管理方法，也是很有必要的。本文主要探討的是目標成本法，不妨對于目標成本法的優勢進行探析。

1.作業成本法與目標成本法之間的對比。無論是作業成本法，還是目標成本法，都是基于顧客和市場而進行的，在企業管理層的帶領和職工的參與下，實現的成本管理模式。但是兩者之間依然存在很多的區別：其一，成本管理目標是不同的。目標成本法關注的不僅僅是顧客對于產品的滿意度，還關注于是否能夠在這樣的過程中獲取相應的利潤。作業成本法關注的是能否實現成本的降低，并且以評估的方式實現對于實際市場信息的分析，以保證作業成本控制到最低。其二，成本管理的核心是不同的。作業成本法是以作業為核算對象的，無論是產品，還是服務，都應該納入到成本總和中去，它們都是企業資源成本的重要組成部分。相對于作業成本法，目標成本法，是以市場價格為基準，以此去實現對于成本的核算。其三，管理模式是不同的。對于目標成本法來講，其遵循以下公式：客戶收入-目標利潤貢獻=目標成本，顯然驅動力不是成本，而是被驅動的行為主體。而對于作業成本法來講，是以管理信息系統為基礎，無論是產品的設計，還是物料的供應，或者是生產工藝，質量檢查，包裝運發，銷售售后，都應該囊括在其中。

二、房地產企業開發項目的目標成本管理流程

（一）成本項目劃分和管理責任

按照房地產企業財務管理制度和開發工程特點，劃分為六個成本項目種類：土地征用及拆遷費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施費；公共配套設施費；開發間接費用；管理費用等。而責任也根據對應發生的支出相對稱。

（二）成本預測和計劃

從理論上來講，從粗到精，從總到分是成本預測的基本順序，市場運營部門對于成本預測的可行性進行分析，在此基礎上給出項目成本控制總目標。可行性研究階段成本預測的基本程序，預算部門將主要注意力放在規劃設計階段的成本預測上，對于成本控制的內容進行細化分，由此形成項目成本管理體系。

（三）成本控制

設計管理，初步設計，設計圖紙審核，采購管理，周期審核，支付管理，洽談管理，成本信息成本核算，竣工結算，工程成本失控等，都是成本控制工作的重要內容，應該以精益求精的態度去處理，以保證成本控制的完善性。

（四）成本核算

在成本核算的過程中，主要需要做好以下幾方面的工作：其一，依據實際情況，建立健全成本核算基礎工作體系，保證基礎性工作的順利開展；其二，依照成本開支范圍，對于成本計算對象進行界定，并且將開發成本費用進行合理分類，保證成本核算資料的完備性；其三，如果在任何時候發現成本核算出現紕漏，應該及時地采取措施進行修正，以保證成本核算的有效性。

（五）成本分析和考核

獎懲規定，成本管理考核獎懲依據各責任部門編制的成本控制計劃，以此去評定各個部門在成本管理控制中發揮的效能。

三、房地產開發項目目標成本管理中可能存在的問題及應對對策

（一）目標成本管理中可能存在的問題

通過對于現階段眾多房地產開發企業成本管理工作的調查發現，將目標成本法運用到房地產項目成本管理中還存在很多的缺陷和不足。具體來講，可以將其歸納總結為以下幾個方面：其一，房地產開發成本管理意識淡薄。部分房地產企業依然采用規模擴展的增長模式，并且將規模作為衡量企業實力的重要標尺，往往對于成本效益不聞不問。也存在一些房地產企業，以非市場途徑去獲取土地資源，消耗大量的資金在資源獲取方面，忽視對于成本的管理和控制，也成為常態。其二，房地產成本管理流程不科學，存在很多不合理的地方。主要是由于房地產企業管理者缺乏成本經營管理意識，尤其是對于管理決策服務的忽視，很容易使得成本管理陷入混亂的狀態。其三，現階段的房地產成本管理體系還很不完善，存在將開放項目成本管理等同于單項控制工作，如土地成本管理，配套設備管理控制等，并沒有將房地產成本管理看做為系統化的工程，由此導致成本管理體系存在很大的漏洞。其四，在成本管理制度中忽視了監督和激勵的作用。房地產開發周期比較長，涉及到范圍廣泛，牽涉到很多的利益群體，如果沒有健全的監督管理制度去保證其執行，或者沒有激勵性的政策去保證成本管理的積極性，很容易難以發揮相關制度的效能。

（二）目標成本管理中問題應對對策

針對于上述提到的房地產開發項目成本管理過程中存在的缺陷和不足，應該積極采取對應的措施進行改善。具體來講，我們可以從以下幾個角度入手：其一，以市場為導向，樹立科學的成本管理觀念。成本管理戰略是以企業經營戰略為核心的，其牽涉到企業經營的方方面面，應該成為企業經營管理過程中需要高度重視的問題。具體來講，以客戶滿意度提升為追求，對于企業運營的每一個步驟進行考量，以保證其能夠滿足客戶的實際需求。結合實際房地產目標成本管理的需求，使用約束性或者非約束性的手段，使得企業成本管理活動得以順利進行，主管部門之間的關系等來進行的。其二，以市場為導向，建立健全高效的成本策劃體系。通過對于開發產品特點的分析，在產品規劃設計的階段就將成本管理納入其中，處理好設計人員，成本管理人員之間的關系，以保證給出科學的成本策劃方案。其三，建立面向市場的各階段成本管理系統。具體來講涉及到如下內容：通過對于市場信息和政策信息的分析，對于土地區位、成本、費用、價格、利潤進行全面分析，由此界定土地取得相對成本；從規劃設計的角度去考量成本管理，如容積率，規劃風格，建筑結構，建筑材料，設備等；從項目實施前的狀態去考量成本管理，如招標范圍，招標內容，招標形式，標底，采購內容等；從項目實施過程去考量成本管理，如合同材料分類管理等角度。其四，以市場為導向，形成健全成本控制和監督制度。在成本管理戰略，策劃體系的基礎上，形成對于目標的監督管理體系，以保證各項制度都能夠切實的實施下去。其五，建立健全以市場為導向的評價激勵機制。一般情況下在項目將要結束的時候，對于項目進行公正評價，并且將其控制在合理范圍內，為今后的開發項目打下扎實的信息基礎。

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