以物業管理為視角看“棄管樓”的形成

侯瑛

（中共齊齊哈爾市委黨校，黑龍江齊齊哈爾161006）

以物業管理為視角看“棄管樓”的形成

侯瑛

（中共齊齊哈爾市委黨校，黑龍江齊齊哈爾161006）

住房是人類生存的基本條件，是人民安居樂業和社會穩定的關鍵所在。改革開放以來我國居民的居住條件和居住水平有了翻天覆地的變化，但現階段，住宅小區物業棄管問題的出現嚴重影響了社會的和諧穩定。如何在民有所居的基礎上真正實現居有所安是擺在政府面前亟待解決的問題。

小區；物業棄管；物業管理

一、物業管理概述

（一）物業管理的概念與特征

在《物業管理條例》中，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。具有如下特征。

1.物業管理將分散的社會工作集中起來，統一承擔，體現了物業管理的社會化功能。除了小區的房屋及公共設施的維修養護外，諸如水電管理、清潔、保安、綠化等直接關系到居民正常生活的方方面面，都可以由物業服務公司承擔。

2.物業服務公司作為獨立法人，應按照《中華人民共和國公司法》和其他法律規定，依法經營，在市場競爭中求生存，以優質服務求發展，體現了物業管理的企業化特點。

3.物業管理提供專業化服務，就需要有專門的組織機構，擁有專業人員，并配備專業工具和設備。物業服務點多面廣，又具有較強的技術要求，體現了物業管理的專業化職能。

4.物業管理服務是有償的，物業服務公司的經營以盈利為目的，通過收取服務費用實現企業自身的良性發展，體現了物業管理的經營化特點。

5.物業服務公司要建立健全各項規章制度，科學管理是物業管理規范化的標志。總之，正確認識物業管理服務，對于物業管理政策的制定，指導和規范物業管理健康發展，具有重要作用。

（二）物業管理法律關系的原則

1.業主自我管理原則。物業管理的根本目的是為了提升物業居住和使用環境的質量，最大限度地發揮物業的作用。完善、規范、高素質的物業管理服務，能有效地促成這一目的的實現。顯然，在物業管理過程中，業主作為物業的最直接利益主體，自然最關注物業本身的存在價值。在人們普遍關心人文居住環境的大背景下，物業管理的狀況將直接影響對物業本身價值的評判，所以業主對物業管理的質量也就最為關心。因此，法律規范在調整物業管理法律關系時，應當將業主置于核心地位，充分調動業主在物業管理過程中的主動性和積極性，貫徹自我管理的原則，這樣才能最大限度地減少物業管理的社會成本，發揮物業管理的功能。

2.主體平等原則。在物業管理活動中，業主和物業公司是最基本的主體，而物業管理服務關系則是最基本的物業管理法律關系。法律意義上的物業管理就是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備、相關場地進行管理的活動。這里的管理不是行政管理，而是基于物業服務合同約定所進行的管理。在這一關系中，業主和物業管理企業作為服務合同的權利義務主體，應當遵循民法和合同法關于主體平等這一基本原則。

3.社會責任原則。物業的安全和效用不僅直接關系到業主的利益，也關系到他人的合法權益。根據社會責任原則，當代所有權法律制度發展的一個重要方面，就是對所有權的合理限制。在物業所有權的行使方面，則是強調所有權人應承擔兼顧公共利益和他人合法權益的義務，承擔起社會責任。此外，在整個物業管理區域內，強調各物業業主對他人乃至社會的責任，是營造和諧社區的必然要求。

4.政府監管原則。物業管理是一項系統工程，是全方位、社會化的管理。其涉及物業本身的安全、所有權人和使用人的切身利益及城市管理秩序，因此必須接受政府各有關部門的監督和管理。確立政府有關部門在物業管理中的監管地位和監管義務，是建立其與業主、開發商、物業服務公司之間穩定法律關系的重要原則。

二、“棄管樓”形成的原因

（一）“棄管樓”的幾種棄管情形

第一種是完全處于棄管狀態。這種住宅樓的共用設施設備、房屋管理維修和樓院環境、共用部位都處于無人過問的狀態。導致房子壞了沒人修，樓院環境沒人管，居民交租金或要參加房改沒人受理，可以說它是名副其實的“棄管樓”。這種棄管樓從房屋權屬性質上看，一種情況是已經找不到產權人（單位）的房屋，就是房屋建成以后沒有進行產權登記，準確地說這種“棄管樓”是“無主樓”。另一種情況是有產權人（單位）的房屋，但產權人（單位）對房屋已經放棄管理，這種房屋的產權人（單位）感覺以租不能養房，干脆放棄管理，也不保養維修，導致住宅樓棄管。

第二種是部分工作放棄管理。就是房屋專項管理工作以外的工作無人管理。這種所謂的“棄管樓”有的屬于企事業單位自管產房屋，有的屬于國有直管公房，有的屬于居民參加房改后的個人私房。嚴格地說，這種“棄管樓”中單位自管產房和直管公房的共用設施設備和房屋的專項維修管理工作并沒有棄管，他們只管房屋及房屋的共用設施設備，不管其他。所以，居民們把這種住宅樓也稱為“棄管樓”。

第三種是物業服務公司撤管。這種居民住宅樓過去曾經實行過物業管理，但由于多種原因，物業服務公司撤出，放棄了住宅樓（小區）的物業管理工作，形成房屋產權單位專項管理工作以外的工作無人管理。對于這種物業服務公司撤管的居民住宅樓（小區），居民們把它也列入到“棄管樓”的行列。

（二）“棄管樓”形成的原因

1.法律法規不健全。產權不明確、法律責任不清楚，物業管理企業間的經濟關系、派出所、居委會與物業管理公司在社會管理職能上的關系都還存在大量的不清晰之處。這些問題往往是形成物業管理糾紛的原因。在法律上，物業管理公司應該由業主委員會在社區、開發商、居委會的監督下采取招投標方式進行選聘，簽訂委托管理合同。從糾紛種類上看，物業管理公司的更換、物業管理公司的選聘方式等問題引起的糾紛占的比例較大。

2.業主委員會未發揮應有的作用。雖然成立了業主委員會，卻不組織業主定期召開業主大會商討重大事項，形同虛設，沒有發揮應有的作用。直至其功能喪失，居民與物業之間產生矛盾后無法通過正當途徑解決，造成積怨越來越深，最終導致物業棄管。

3.物業公司服務水平不高。長期以來，我國對城市房屋實行行政管理的模式，即由政府設立的房管采用行政管理的手段，對房屋進行管理。雖然這種管理模式現已被市場經濟所淘汰，但一些陳舊的觀念和手段仍在一些物業管理企業和人員的管理中有所體現，如有的物業服務企業將自己置于類似行政管理者的地位，對業主缺乏應有的尊重，服務意識差，甚至任意侵害業主權益，等等。這種情況是不符合主體平等原則的。

4.業主的認識不到位。部分業主對物業管理行業認識不夠，對物業法律法規不了解、不熟悉、進而產生貫徹、執行不夠，對物業管理公司有抵觸，惡意欠費，并有從眾心理，占便宜心理，與物業管理公司對立，另外還有因為經濟承受問題：低保戶、下崗職工、疾病、事故等造成經濟困難，無力支付物業費等，導致物業管理收費率低。另外，有些業主對物業管理的期望值過高，在繳納物業管理費上還沒有完全從“單位體制”轉變為“市場體制”，總是希望花最少的錢獲得最大的服務。

5.相關管理部門責任意識不夠。物業管理是一個復雜的系統工程，需要政府各職能部門的密切配合，履行其應承擔社會責任，但多數部門提供的公共服務不到位，管理觸角還沒有完全深入到住宅區。由于業主的分散性，業主自治機構的成立必須接受政府主管部門的審查和監督。物業服務公司的設立，則應當符合法律法規的要求并向政府主管部門登記，其運作應接受政府主管部門檢查。政府部門的監管不僅是行使行政權力的要求，也是履行行政義務的必然要求。政府部門作為管理公共事務職能部門的有效介入，對規范開發商和物業管理企業的行為，促使其提高物業管理服務質量，保護物業所有權人利益，更是不可或缺的。

［責任編輯：紀姿含］

C91

A

1005-913X（2015）04-0183-02

2015-02-14

齊齊哈爾市哲學社會科學規劃項目（QSX2014—17QN）

侯 瑛(1980-)，女，黑龍江齊齊哈爾人，講師，碩士，研究方向：公共管理。