“營改增”對房地產企業的影響及對策

◎ 文/覃麗華

“營改增”對房地產企業的影響及對策

◎ 文/覃麗華

近年來國家出臺了相關稅收改變政策，營業稅改為增值稅（簡稱為“營改增”），這一稅收政策對于房地產企業的會計管理以及財務管理工作有很大的影響。為了減輕企業稅負，進一步提高企業經營效益，促進房地產行業的健康、可持續發展，本文主要分析了“營改增”政策對于房地產企業的影響，并且探討了相應的應對對策。

房地產企業；“營改增”政策；影響分析；對策

在市場經濟體制改革不斷深入，以及全球經濟一體化不斷發展的背景形勢下，營業稅、增值稅的區分并不能完全適應新社會形勢發展，常常會在征收過程中出現重復征收等情況，不利于我國國民經濟的發展，因此非常有必要進行兩稅改革。為了構建一套合理、完善的稅收系統，積極推動整改經濟構造，建立健全的稅務制度，有效預防重復征稅，我國在2012年1月1日積極開展了“營改增”試點工作，后來在2013年1月1日開始在全國范圍內已經普及該項政策。房地產行業作為我國國民經濟發展的重要支柱產業，也是營業稅繳付的關鍵領域，“營改增”政策無疑會給房地產企業帶來很多影響。

一、“營改增”政策對于房地產企業的影響分析

（一）“營改增”對于房地產企業未來開發成本的影響

一般情況下，建安成本主要就是房地產企業開發成本，建筑施工企業必須選擇具備一定資歷的建筑企業，因此建筑施工企業作為房地產開發成本的主要主體自然也就成為了“營改增”后被關注的重點對象。根據當前“營改增”試點情況分析，在實施“營改增”后，建筑施工企業的使用稅率是11％，這樣會大大提高建筑施工企業稅負。但是結合稅負轉嫁理論分析，建筑施工企業稅負增加，也會相應的增加房地產企業建安成本。具體原因包括以下幾點：

1.施工原料

建筑施工企業購買的原料品種有多種，但是可以得到增值稅專業發票的只有一些大頭材料（如水泥、鋼筋等），而其他零散原料雖然價值相對比較低，但是用途相當廣泛。而原料的供應商一般都是小范疇納稅人、五金店鋪、私營工商戶等，很多供應商都是根據固定稅款額進行納稅，一旦銷售完營銷原料后并不出具增值稅的專業發票，這樣就無法有效扣減建筑公司增值稅進項稅款額度，進而增加應納稅數額，增加企業稅負。

2.稅務策略

由于稅務策略等相關因素增加了企業稅負。一般情況下，建筑施工企業在施工過程中常常會應用到商品混凝土、泥土、砂石、自來水、石頭等生產建筑原料。但是按照增值稅策略，以上這些生產原料應該繳付的增值稅應該根據6％稅率進行核算，建筑施工企業即可獲得增值稅的專業發票（可以進行扣減），但是進項稅額明顯大于銷項稅額，這樣會使建筑施工企業稅負大大增加。

3.人力資源成本

建筑施工企業需要很多人力資源，因此在整個工程造價中，人工成本支出會占到30％左右，企業勞動費用支出的收繳額度相對較高，無法扣減人力資源成本增值稅進項稅，這樣會明顯增加建筑施工企業稅負。

4.機械設施出租

實施“營改增”政策后，建筑施工企業的很多機械設施的稅負明顯增加，企業投入成本一直處于較高的水平，這樣會在很大程度上增加房地產企業開發成本。

（二）“營改增”對于房地產企業稅負的影響

在流通稅中，營業稅和增值稅是兩種非常重要的稅務種類，但是由于稅務規劃上的區別，營業稅和增值稅分別被劃分為價內稅、價外稅。營業稅繳納主要是按照企業所有業務收入根據某一個合適的稅率進行納稅核算，同時隨著產品的流通再繳付相應的稅款。而增值稅的計稅主要是按照企業的增值額進行計稅，主要采用的是稅款扣減體制，也就是扣減以往板塊的納稅額，這樣就可以盡可能避免征收稅款重復的現象發生。

“營改增”政策會導致房地產企業開發成本一直處于一個相對較高的水平，由于增值稅的特點是可以進行扣減，如果在建筑施工企業或者其他類型企業中取得的發票都是專業的增值稅發票的話，立足于純稅務知識的層面上分析，這樣可以減少房地產企業稅負。以下筆者針對某房地產企業整體稅負情況在實施“營改增”前后的情況進行對比分析。

某地區房地產企業出售一棟辦公樓，預期的總收入額是10000萬元左右，這棟辦公樓的實際支出主要包括以下幾個部分，1500萬元是直接計入當期損益的一切費用，1000萬元主要是土地轉讓金以及其他的一些投入，4000萬元主要是房地產開發成本，其中3500萬元主要是增值稅專門發票（可以獲得11％可扣減稅率），還有另外500萬元主要是增值稅專門發票（可以獲得6％可扣減稅率）。這家房地產公司所在區域政府做出的規定是：根據11％稅率處置增值稅銷項稅，而土地增值稅核算的其他類房地產開發支出的扣減比是10％。因此，該房地產公司實施“營改增”前的總稅負為：堤防費（9萬）、城建稅（35萬）、教育費附加（25萬）、營業稅（500萬）。土地增值稅核算中，土地增值稅是882萬元，增值額是2940萬元，公司所得稅是512.25萬元。最后計算所得的總稅負是1963.25萬元，而總稅負比率為19.63％。

實施“營改增”政策后這個房地產企業的稅負計算結果如下：堤防費（8.1萬）、城建稅（43.11萬）、教育費附加（30.79萬）、增值稅銷項稅（990.99萬）、增值稅進項稅（375.16萬）、應繳納增值稅（615.83萬）。土地增值稅核算中，土地增值稅是545.78萬元，增值比率是25.3％，增值數額是1819.27萬元，公司所得稅是470.31萬元。最后計算所得的總稅負是1713.92萬元，而總稅負比率為0.61％。

通過以上計算結果分析可知，房地產公司在實施“營改增”政策后總稅負顯著減少，雖然稅負減少比率相對較小，但是日后關于“營改增”策略會慢慢健全，也會逐漸完善整體的增值稅扣減系統，這樣會持續降低房地產稅負，從而減少房地產企業的經營成本。

二、房地產企業應對“營改增”政策的對策

進行“營改增”改革的一個主要目的就是為了重新連接營業稅的抵扣鏈條，提高營業稅稅款抵扣制度的規范性，盡可能避免重復征稅，為企業減少稅負。但是實施“營改增”政策后，確實會對房地產企業造成很大影響，因此為了有效應對這些影響，房地產企業可以采取以下幾點措施：

（一）加強房地產企業會計核算的專業水平

房地產企業管理者應該高度重視“營改增”政策改革，時刻關注關于“營改增”政策的實施進展情況，同時也應該加強對企業工作人員的相關培訓，組織公司員工不斷學習關于“營改增”政策的相關知識。作為企業財會工作人員應該熟練掌握關于“營改增”的有關策略，而且應該學會采用合理的策略進一步改進會計核算方法，不斷提高會計核算的專業水平。它類機構也應該積極配合會計機構，制定相關的體制，并且嚴格履行，特別是在履行策略初期，應該做好過渡階段的準備工作，確保可以合理扣減房地產公司的進項稅，同時應該一心一意協助公司的財務主管制作完善、科學的稅務策劃方案。

（二）注意細節

房地產企業在實施“營改增”政策后會相應的增加企業開發成本，這要求房地產企業在選擇原料供貨商以及建筑施工企業的過程中，應該通過招投標的方式，綜合權衡建筑施工企業的建設規模、質量、市場報價、資歷、信譽等各方面，最優先考慮的要素是是否可以出具專門的增值稅發票，這樣可以在源頭上控制風險。其次，對于房地產企業而言，應該盡量少用一些零散原料，確保由建筑施工企業承包購買零散原料，這樣就可以避免出現不能得到增值稅專門發票的情況。

（三）提高房地產企業的納稅意識

房地產企業千萬不能由于供應商提出的一些優惠策略，在購買原料的過程中不要增值稅發票，這樣無法扣減企業進項稅，可能會導致反復或者多納稅。因此，企業財務部門應該要求各項業務活動都必須出具正規的發票，不能出現它類的“空白支票”，在依法納稅的過程中應該學會合理節稅。

綜上所述，“營改增”政策改革對于房地產行業發展而言肯定會產生一定的影響，但是總體上來看好處是大于壞處的，因為該項政策兼并了反復繳納稅的版塊，進一步鞏固了第2、3產業增值稅扣減鏈條，不僅可有效避免重復征稅，也有利于提高企業的經濟效率。其次，實施“營改增”政策可以大大減少企業涉稅風險，有利于約束市場行為，促進我國市場經濟的和諧發展。

[1]張運賢.芻議“營改增”對房地產企業未來影響及對策[J].會計師，2014(14):43-44.

[2]韓笑.實施“營改增”后房地產企業將面臨的問題及對策[J].市場研究，2014(7):20-23.

（作者單位：包鋼房地產開發有限責任公司）