我國現行投資性房地產準則問題初探

◎ 文/張建明

我國現行投資性房地產準則問題初探

◎ 文/張建明

我國財政部頒布的投資性房地產準則于2007年1月1日起實施，這套準則的實施，對于提高投資性房地產企業會計信息計量、披露相關會計信息的規范性有著重要意義。但是，隨著市場經濟的發展，現行的投資性房地產準則中，還存在一些需要完善的環節。本文從現行投資性房地產準則中存在的問題出發，對完善投資性房地產準則進行了初步探討。

投資性房地產；會計準則；公允價值

為了賺取租金，或者為了獲得資本增值持有的房地產即為投資性房地產。隨著市場經濟的發展，投資性房地產總量不斷增大，為了規范投資性房地產確認、計量、轉換及相關信息的披露，財政部頒布了投資性房地產準則，并于2007年1月1日起實施。在實際工作中，筆者發現現行準則中存在幾個環節需要進一步完善，主要體現在初始計量、后續計量、轉換方面三個方面。

一、初始計量

投資性房地產入賬價值的計算即為投資性房地產的初始計量。在投資性房地產準則中明確規定了企業的投資性房地產初始計量應當按照取得時成本計算。對于外購性質的投資性房地產，其成本中主要包括購買價款以及直接歸屬于資產的相關稅費；對于自建投資性房地產，其成本應該由達到使用規格狀態之前耗費的必要支出構成。從規定上看，投資性房地產的初始成本主要由當時市場價格決定，其初始成本能夠反映其公允價值。但是，現實中，尤其是不動產價格上升周期，因土地歷史成本偏低，資金來源多樣等種種因素的影響，自行建造的投資性房地產成本并不能反映其資產的公允價值。僅投資性房地產資金來源的差異，在成本計算時便會存在較大的差異，其入賬價值也相應會存在較大差異。例如，企業在進行投資性房地產分期自建時，如果前期出現專項借款，那么其資產中就會包含很大的資本化借款費用部分，并且隨著自建投資房地產工期的推遲，借款費用成本將越來越大，如果企業完全使用自有資金進行投資性房地產建設，那么其資產構成中就不包括資本化的借款費用，這樣的資產成本無法體現其公允價值，勢必造成同地段投資性房地產因資金來源的不同而造成入賬價值產生較大差異。

因此，在進行自建投資性房地產初始計量時，要反映投資性房地產的真實價值，并在財務核算上保持可比原則，在公允價值能夠持續可靠取得的情況下，應該優先考慮按照公允價值進行初始計量，不能將外購和自行建造進行分類。在按照取得時公允價值進行初始計量時，將公允價值與建造成本之間的差額計入當期損益。

二、后續計量

投資性房地產準則規定，投資性房地產的后續計量應當在資產負債表日進行，并要求使用成本模式進行計量，此外，當投資性房地產的公允價值可以持續獲得時，投資性房地產的后續計量可以采用公允價值模式。這樣就造成了投資性房地產的后續計量可以采用兩種模式進行，會導致以下問題：

（一） 不同計量模式導致的不公平現象

是在房地產市場欠發達地區，無法持續可靠取得投資性房地產公允價值，或者取得同類房地產市場價格較為困難，無法對公允價值做出額合理估計的企業，只能采用成本計量模式。而在成本計量模式之下，企業就無法確認資產升值；同時按照資產減值準則，確認的資產減值損失不能在后續的會計期間轉回。但在公允價值模式之下，企業在進行投資性房地產賬面價值確認時，如果出現公允價值大于賬面價值的現象，企業可以將其差額計入企業當期損益，以公允價值的變動損益存在。這對以成本計量模式進行后續計量的企業出現了明顯的不公平現象，準則似有鼓勵企業采用公允價值進行后續加量之嫌。

（二）成本計量模式下的后續計量依舊無法脫離公允價值

在無法持續取得投資性房地產公允價值時，企業需要采用成本計量模式從而避開公允價值。但是，在投資性房地產后續計量的實際操作中，資產減值準則規定，如果投資性房地產的資產出現減值情況，那么企業需要按照資產的可回收金額低于賬面價值的部分，對資產進行計提減值準備。而資產的可回收部分依然需要公允價值參與，在計算可回收部分時，需要將公允價值減去處置后產生的金額以及資產預計現金流現值進行對比，取高值確定資產的可回收金額。這就造成了成本計量模式下的后續計量依然無法脫離公允價值的狀況，仍需確定資產的公允價值。由此，企業本因無法取得公允價值信息而采用成本模式計量，但在后續計量過程中依然無法擺脫公允價值的測定，前后形成悖論。因此，既然無法回避公允價值的概念，在進行后續計量的過程中，建議企業應盡量采用公允計量模式計量。

（三）計量模式不同，會計信息不具有可比性

要使得企業的會計信息具有可比性，那么在進行會計處理時，企業應該將使用的會計政策、信息口徑保持一致。但是，在投資性房地產后續計量中，分別采用公允價值計量模式或者成本計量模式的企業，產生的會計信息將會出現一定的誤差，尤其在資產價格波動較大的情況之下，企業的損益以及資產價值會發生很大變化，這樣的情況之下會計信息的誤差將會更加明顯，會計信息不可比性會增強。

針對上述問題，房地產企業應該盡量使用公允價值計算模式進行后續計量，從而減少利潤操縱空間，降低因計量模式選擇出現的會計信息誤差。

三、轉換方面

投資性房地產準則第十六條規定：投資性房地產在將自用房地產或者存貨轉換為公允價值模式計量時，應該按照當日的公允價值計價，且小于原賬面價值的差額應當計入當期損益，大于原賬面價值的計入所有者權益。該項規定有兩點值得商榷，首先，不符合權責發生制會計處理的基本要求，轉換當日公允價值與原賬面價值的差異而形成價格差，均應計入當期損益。其次，不符合會計信息可比性要求，與投資性房地產準則第十一條后續計量規定相違背，按照可比性要求，轉換日公允價值大于原賬面價值的差額也應計入當期損益。

四、關于完善現行投資性房地產準則的一點看法

（一）單獨制定公允價值計量準則

要解決準則實施中的計量難題，國家應該制定相應獨立的公允價值計量準則，可以按照美國會計準則委員會（FASB）制定的《公允價值計量》（SFAS157）的相關原則，對投資性房地產公允價值計量進行完善，從而進一步完善現行投資性房地產準則，增加實際工作中的可操作性。

（二）強化評估師培訓

隨著公允價值使用的普遍化，房地產價值評估師對于確定投資性房地產的公允價值有著重要作用。在計量模式存在問題的情況下，只有強化評估師人才隊伍的建設，才能盡可能避免因投資性房地產準則待完善而出現的問題，才能夠實現準確的公允價值計量，提供更為有效的會計信息。因此，評估行業提高行業內從業者的綜合素質，強化培訓與學習，提高評估師解決問題的能力顯得尤為迫切。

（三）盡快出臺配套稅法細則

稅法細則對于抱有公允價值使用顧慮的公司有著重要作用，在如今的環境下，還有著不少的上市公司回避公允價值計量主要是擔心由此帶來的稅負增加。因此，在稅法方面，應該盡快完善投資性房地產轉讓、公允價值賬面價值差異處理、收益及損失確認方面的細則。

（四）進一步完善現有投資性房地產會計制度

目前，中國的房地產市場處于高速發展變化中，市場的變化要求制度擁有相應的配套。在改進現有投資性房地產會計核算制度的過程中，政府職能層面應該面向行業市場需求，完善公允價值計量模式與成本計量模式在會計核算中的互補作用。在兼顧政府、企業、投資者利益的同時，盡量讓我們的會計政策與國際接軌。使企業的財務報表能夠切實反映出企業的真實價值，使財務數據受眾使用范圍得到最大延伸。

四、結束語

投資性房地產日益成為學術界討論的熱點，其原因主要是我國宏觀經濟環境尤其是房地產行業的發展，以及金融危機之后人們對公允價值計量的反思。雖然，我國先行的投資性房地產準則還存在一些有待完善的方面，公允價值的運用還存在隨意等不合理現象，但是，現行的投資性房地產準則及其內部體現出對于公允價值使用方法，對于積累經驗方面還是大有裨益的。從企業的角度，應不斷深化對準則的了解，善于發現準則實際運用中的問題、及時反饋相關問題、并努力尋求解決問題的對策。從政府角度，還需拓寬視野，廣泛采納，進一步對準則進行修訂完善，為會計行業制度的進一步規范、為國民經濟的健康發展保駕護航。

[1]張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素:以北辰實業為例.會計研究,2011（8）.

[2]土慧敏.投資性房地產處置核算存在的問題.財會月刊，2010（10）.

（作者單位：深圳市城市建設開發（集團）有限公司）