論房地產貨幣與信用貨幣的優劣

鄭 冀 馬國普 辛 倩 劉奇韜(后勤工程學院，重慶 401311)

一、貨幣發展簡史

貨幣，顧名思義它是用于商品交易的載體，貨幣的發展走過了漫長的歷程。

第一階段:商品貨幣階段

從最早的以物易物的實物貨幣到價值較高的玉、貴金屬(金銀)，再到準信用貨幣——銅幣，這一階段的貨幣都有個共同特點，那就是貨幣本身就是一種商品，貨物的價格是商品貨幣與其它商品之間的比例決定的，即當年糧食欠收，而貨幣數量沒有變化，糧價就上漲，反之就下跌。商品貨幣因其本身就是一種商品，即便貨幣數量大幅增加，也是社會實際財富增長的結果，所以，這個階段物價大幅上漲多出現在災年，回到豐年物價又會回落，物價不會出現長期趨勢性的上漲，長期來看，物價是相對穩定的。

第二階段:金銀匯兌本位制階段

歷史進入近代后，世界貿易開始頻繁，實物貨幣(主要指金銀銅)在運輸上顯得非常的不便，不利于頻繁和長途的貿易發展，于是，金銀票出現了——把金銀存入銀行或錢莊獲得存據，金銀票便于攜帶，促進了貿易的發展。而人們拿著金銀票可以到開票行兌換等額的金銀，并且還可以獲得一定比例的利息。但銀行和錢莊開具的金銀票有個弊端，也就是兌換必須到開票的銀行或錢莊的分號才能兌換，或者到愿意為其兌換的其它銀行或錢莊那里兌現，通常其它銀行或錢莊都會收取一定的貼現費用，就如同承兌匯票。這使得銀行和錢莊的金銀票流通性并不理想，而且銀行和錢莊有倒閉的風險，所以，由私人銀行和錢莊來作為貨幣發行的主體顯然是不利于經濟發展的。

1694年，英格蘭銀行創立，開始發行銀單。銀單最初是手寫的，后來才改為印刷品。英國是世界上最早實現工業化的國家，也是一戰之前的世界霸主、金融中心，它的黃金儲備也是位居世界前列，英鎊以擁有黃金作為兌換保證成為黃金代用券。二戰之后，英國衰落，美國崛起成為全球經濟第一強國、黃金儲備最多的國家。在二戰即將結束時，美國與主要盟國建立了布雷頓森林體系——美元與黃金掛鉤，規定了35美元兌換一盎司黃金的官價，各國可按此比例用美元向美國兌換黃金。而各國貨幣與美元掛鉤，以不同的含金量確定與美元的兌換比例。

貨幣的發行實際上包含了兩個層面，一個是中央銀行層面，一個是商業銀行層面，中央銀行發行的貨幣成為基礎貨幣(銀根)，商業銀行通過放貸產生存款，客觀上就產生了更多的可以用于流通的貨幣，即派生貨幣。20世紀60年代開始，美國對外貿易逆差不斷擴大，國內美元不斷外流，并且由于商業銀行的無節制放貸，美元泛濫，美元廣義貨幣量遠遠超過美國的黃金儲備，美國政府再無力維系美元與黃金的兌換體系，不得不宣布美元與黃金脫鉤，布雷頓森林體系崩潰。

第三階段:信用貨幣階段

美元與黃金脫鉤后，美元的發行不再以黃金儲備作為依據，其它各國貨幣也紛紛和美元脫鉤，各國貨幣和美元實行浮動匯率制。根據美聯儲公開數據顯示，1959年1月，美聯儲發行的基礎貨幣為505億美元，1970年底約800億美元，2008年9月約9000億美元，2015年3月約4萬億美元。貨幣和商品脫鉤之后，發行規模就如脫韁的野馬，45年翻了50倍。通過研究美聯儲資產負債表，筆者發現，美聯儲發行貨幣的質押物是以債券為主，而這些債券更多的是美國政府的債務，永遠都無法清償的債務，也就是說美元背后是一堆白條。美國的商業銀行層面發行的派生貨幣，也大多以信用貸款為主，有部分質押貸款背后也是以信用背書的債券。美元作為多數國家的儲備貨幣，這些國家的基礎貨幣發行也主要是通過購入美元實現。而美元的超發也引發了全球多數國家的貨幣超發，全球信用貨幣體系走到了崩潰的邊緣，因為全球貨幣背后基本都是一堆白條。信用貨幣的濫發不斷的在洗劫民眾的財富，2014年11月，瑞士發起了黃金公投，民眾期望回到金本位時代。

二、房地產貨幣的含義

在信用體系不完備的國家，銀行放貸是需要借款人提供抵押品的。抵押品通常是某種商品，而銀行一般都會給用來抵押的商品設定一個抵押的比例，比如市場價值為100萬的商品，銀行設定70%的抵押比例，那么借款人拿這個商品到銀行就只能拿到70萬的貸款。但很多商品具有不耐儲存、折舊率高、沒有估值標準等特點，所以，銀行更青睞房地產這種有完備的估值體系、不易損壞、折舊率低、有增值空間的抵押品。筆者把銀行通過房地產作為抵押品放貸產生的貨幣稱作房地產貨幣或房產券。貨幣產生和回收的過程都是通過房地產實現——借款者把房地產的產權抵押給銀行獲得貨幣，還款的時候銀行回籠貨幣交還房地產的產權。

房地產貨幣本質上是一種商品本位的貨幣。首先，貨幣發行的基礎是已存在的社會實體財富——房地產;其次，銀行處于自身利益和風險考慮設定的抵押率限制了貨幣發行的擴張速度;第三，由于借款人獲得的貸款往往少于抵押品的實際價值，這在客觀上保證了借款人按時贖回抵押品，完成貨幣回籠。(貨幣回籠銀行，市場上可流通的貨幣減少，放貸是增加貨幣的過程，還貸是減少貨幣的過程。)

三、房地產與貨幣發行的正向反饋和反向反饋

由于銀行更認可房地產作為抵押品，所以，在客觀上增加了房地產這種不動產的流動性，市場更愿意持有房地產，這促進了房地產市場的繁榮和房地產價格的走高;而房地產價格的走高，又使得用房地產抵押可以從銀行獲得更多的貸款，銀行也更愿意把貸款投向房地產行業，這就是房地產與貨幣的正向反饋體系，但正向反饋體系缺乏糾錯機制，最后會導致整個體系的崩潰。

以日本為例，在20世紀80年代中后期，日元已經實現了自由兌換和國際化，日元也成了主要的國際結算貨幣之一。這個時期，日本的房價不斷上漲，日本的企業和個人用房地產抵押在銀行很容易獲得貸款，再投入到房地產市場持續的拉高了房價，持續增長的房價和房地產的生產又使得銀行貸款的基礎不斷變大，也即是貨幣發行的基礎不斷變大。這個正向反饋體系讓日本國民的賬面財富迅速增長，而國民又通過房地產賬面價值的增長從銀行獲得更多的貨幣，并且全球的投機資本也紛紛涌入日本買入房地產，這在客觀上對沖了日元超發而會引起的日元貶值幅度，保證了日元的國際購買力。所以，這一時期的日本開始了海外收購狂潮，最具代表性的是三菱公司購買了美國國家象征——洛克菲勒中心。

房地產的價格不斷上漲，使其價格遠遠偏離了其實際價值，泡沫不斷放大的結果讓整個房地產行業的風險不斷上升，并且由于房地產價格的上升使得這個行業所需要的資金量成倍的增加。一方面銀行擔心房地產市場風險的擴大，會采取更加謹慎的貸款態度;一方面房地產市場對資金的渴求有增無減。兩個因素疊加，市場流動性出現了緊缺，從而也導致了房地產市場價格失去支撐。而又因為房地產價格失去支撐，銀行對于房地產行業以及用房地產作為抵押的貸款更加謹慎，從而加速了市場流動性緊缺的局面。銀行放貸減少，就抑制了貨幣發行的無序擴張，這就是房地產與貨幣的反向反饋體系。

最后，我們發現房地產貨幣本身是有自我修正功能的。

四、房地產貨幣比信用貨幣更有信用

信用貨幣的發行沒有抵押物，也就是說，貨幣的發行沒有基礎的依據，貨幣發行的杠桿是無限倍，信用貨幣背后是一堆政府和企業打的白條，信用貨幣發行為主流的國家，國民的財富以所謂的金融資產(金融資產主要是白條和信用貨幣，而信用貨幣本身就是白條)為主。而房地產貨幣因為自身有自我修正功能，抑制了貨幣的無序發行，并且，房地產貨幣背后是實物——房地產，房地產貨幣發行為主流的國家，國民財富以實物資產為主。

因此，筆者認為房地產貨幣比信用貨幣更有信用，用白條堆砌起來的所謂金融資產、信用貨幣只是一個美麗的謊言。以房地產抵押背書發行的貨幣，至少為國民積累了實物資產，而以信用背書發行的貨幣，剩下的只是一堆永遠無法清償的白條。

［1］約翰·梅納德·凱恩斯.就業利息和貨幣通論［M］.北京:中國社會科學出版社，2009.

［2］易綱、吳有昌.貨幣銀行學［M］.上海:上海人民出版社，1999.

［3］喬治·索羅斯.超越金融［M］.北京:中信出版股份有限公司，2010.

［4］林依志.信用貨幣制度下如何保持貨幣購買力的穩定［J］.現代商業，2012 年第2期:22-23.