房地產行業融資過程中財務管理問題

戴曉云

摘要：本文主要從三個方面對房地產行業融資過程中的財務管理問題進行思考。首先，提出了財務管理在房地產行業融資過程中的重要性；然后，詳細介紹了目前我國房地產行業融資過程中財務管理存在的問題；最后，對進一步加強財務管理的措施進行說明。

關鍵詞：房地產行業 融資 財務管理

在房地產業的發展過程中，房地產行業的發展需要啟用大量資金，所以，融資便是其經營發展的一種重要手段。由于融資過程中需要接觸大量資金，融資過程中的財務管理工作就顯得尤為重要，對資金進行有效管理，需要我們認真思考房地產行業融資過程中的財務管理問題。

一、財務管理在房地產行業融資過程中的重要性

（一）一定程度上能夠減小房地產行業的融資風險

由于經濟的飛速發展，人民生活水平快速提高，房地產行業也隨之迅速發展起來。房地產行業是一個資金密集型行業，在其發展的過程中需要籌集大量資金，所以，要想合理的計劃、分配和使用這些資金，沒有相應的財務管理工作是萬萬不行的。房地產行業融資過程中的財務管理工作，通過科學規范的管理方法對融資進行管理，使所籌融資能夠有目的、有計劃的使用，一定程度上能夠減小房地產行業的融資風險。

（二）實施科學的融資決策的需要

房地產行業的經營發展需要進行融資，在融資過程中，融資決策是最重要的一個環節。財務管理在房地產行業的融資過程中，根據所做的財務預算能夠正確的評估融資規模，從而制定合理可行的融資方案，實施科學的融資決策。這樣以來，房地產行業在融資過程中，就能夠根據實際需要進行融資，避免出現融資不足或者融資過剩的現象，給房地產行業的經營發展造成困擾，提高了融資決策的科學性和透明性。

（三）減少房地產行業融資成本、提高資金使用效率的重要措施

房地產行業融資過程中的財務管理工作，通過對市場不同融資成本的考慮，評估融資額度的可能性，然后根據行業自身發展的需要，以年度財務預算為標準，結合企業的資金現狀，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產行業的融資成本。財務管理對所籌集的資金還能夠有計劃、有原則的進行使用，這就有效的提高了資金的使用效率。

二、我國房地產行業融資過程中財務管理工作中的若干問題

（一）財務管理人員缺乏管理意識

目前，由于房地產行業十分火熱，使得房地產企業集團迅速發展和擴張，所以，相應的融資活動也越來越頻繁。由于對房地產行業融資過程中的財務管理工作還沒有正確的認識，得不到人員的高度重視，所以，財務管理人員的管理意識普遍比較淡薄，無法對融資進行規范化、科學化的管理，也就沒辦法規避融資過程中存在的財務風險，財務管理效果不明顯。

（二）財務管理方法不完整

方法是實現目標的重要保證。在房地產行業融資過程中的財務管理工作中，由于財務管理方法過于單一，對于融資的籌集、使用甚至出現的各種風險，無法根據不同情況的需要進行有效的管理，財務管理方法不能與房地產行業的發展相適應。這樣一來，由于財務管理方法的不完整，使得財務管理工作質量得不到保證，房地產行業融資過程中的風險也就會大大增加。

（三）財務預算不合理

財務預算是房地產行業融資過程中財務管理首先要進行的工作。合理的財務預算能夠對市場經濟進行正確的評估和預測，從而確定融資規模，根據預算進行科學、合理的融資，避免出現判斷與實際相差甚遠的情況，造成資本的浪費。但是，在實際財務管理中，由于對財務管理的不重視，沒有專業的財務管理人員進行融資前的財務預算，使得財務預算不合理，與市場狀況、房地產行業自身發展不相適應，無法實現財務管理的積極作用。

（四）缺乏對財務成本的管理

財務管理工作中一個重要環節就是對財務成本的管理。然而，目前大多數房地產企業都忽略了對財務成本的管理，在對材料成本和設備成本的管理中，沒有形成系統的管理體系和相關獎懲制度，使財務管理人員在工作中缺乏積極性，嚴重影響了財務管理質量。

三、加強房地產行業融資過程中財務管理的有效措施

（一）加強對財務管理人員的素質培養

提高房地產行業融資過程中財務管理水平的首要任務，就是要提高財務管理人員素質。在實際工作中，可以定期開設專業技術培訓班，通過對財務管理人員進行專業技術培訓，使其明確施財務管理要點，提高對財務管理重要性的認識，加強責任心，學習更加有效的融資方法和相關融資知識。在對財務管理人員專業技術培養的同時也要注重道德教育，強化法律意識和法制觀念，用道德和法律來約束自己的行為，督促自己，在房地產行業融資過程中保證財務管理工作科學、規范的進行。通過加強對財務管理人員的素質培養，從源頭上解決房地產行業融資過程中的財務管理問題。

（二）完善財務管理方法，對融資進行規范管理

針對目前我國房地產行業融資過程中的財務管理方法過于單一這一現象，必須完善財務管理方法，在融資的籌集、分配和使用等各個環節，結合實際情況，根據不同的需要使用相適應的管理辦法，切實提高財務管理水平，對融資進行管控管理，以提高資金的使用效率。應當適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（三）合理編制財務預算，制訂科學的融資決策

在房地產行業融資過程的財務管理中，財務管理人員要運用自己的專業知識，結合實踐經驗和房地產行業的具體發展情況，準確把握企業內部資金收入和支出的情況，根據實際情況進行合理的財務預算，充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等，從企業的資本來源和資本結構出發，在不同階段選擇不同的籌資方式，逐步加強企業財務管理，實施科學的融資決策，并按照預算進行融資，提高財務管理水平。

（四）加強對財務成本的管理，運用多元化的融資模式

建立健全財務成本管理體系，加強對房地產行業財務成本的管理，這是房地產行業融資過程中財務管理的需要，也是整個房地產行業發展的需要。在房地產行業的融資過程中，只有充分考慮到融資過程中各環節的成本需要，注意收入與支出間的關系，通過合理的管理方法加強對財務成本的有效管理，才能保證融資過程中的財務管理水平，切實提高房地產行業的融資效果。以目前中國最大的住宅開發企業萬科股份有限公司為例，萬科的融資模式選擇主要是根據國內外環境的變化及時作出調整，運用多元化的融資模式應對外部環境的變化，通過加強融資成本的管理，形成了較為穩定的資本結構。萬科通過銀行貸款、經營性負債等多元化的融資模式融得資金，擺脫了資金來源的限制，拓寬了融資渠道，改變了外部籌資過于依賴銀行貸款的融資模式，在上市期間，萬科還使用了除權證以外的幾乎所有可用的股權融資模式，形成了自身雄厚的實力。

四、結束語

總之，市場經濟的改革，要求我們要加大對房地產行業融資過程中財務管理問題的關注，通過提高財務管理水平，以保證融資的質量，這是國家經濟發展的要求，更是房地產行業長久發展的重要保障。

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