房地產企業的營運資金管理探析

周建棟

摘要：營運資金管理是企業財務管理中的主要內容，其管理效果直接影響著企業資金的流動效果和整體收益，甚至決定著企業的發展命運，其中在房地產企業中的作用效果最為明顯。而做好房地產企業的營運資金管理工作是其實現可持續發展的關鍵。本文先對營運資金進行概述，然后闡述了房地產企業營運資金管理存在的問題，最后提出了房地產企業的營運資金管理的改善策略，希望能提升房地產企業的效益。

關鍵詞：房地產企業 營運資金 管理

企業若想穩步運行就應具備充足的營運資金，企業只有適當地利用營運資金，才能獲得理想的效益。營運資金是企業資金機構中靈活性最高的部分，營運資金管理是資金管理中的基礎，這主要是因為營運資金具有流動程度大、變化快和周轉性強的特點。在特定時期內，營運資金的管理水平直接決定著企業資金的獲利水平。然而，現階段大多數企業在營運資金的管理方面表現出了一些問題，例如資金營運能力低下、資金短缺等，這給企業的經濟效益帶來了嚴重的影響。因此，較好地解決企業運營資金管理中的問題，能夠促進企業財務管理目標的實現。

一、營運資金概述

營運資金也被稱為營運資本，主要包含狹義和廣義這兩種概念，其中狹義上是指在特定時間內的企業的流動資產和流動負債之間的差額；廣義上是指企業在流動資產上投放的資金。營運資金能夠反映企業短時間內的償債能力，其數值越大，表示其償債能力越強，當營運資金以負數形式存在時，表示該企業的正常運營可能隨時因周轉不靈活而中斷。

二、房地產企業的營運資金管理中存在的問題

（一）負債過重，還本付息壓力大

目前，我國房地產企業迅猛發展，資金需求量日益提高，面對這種改變，一大部分房地產企業仍然堅持負債經營的理念，這導致房地產企業的負債率過高。分析負債結構可知，上市房企借款所占比重較大，另外，借款增長速度也在不斷加快。借款比重和借款速度的提高表明房地產企業更加依賴銀行借款這種融資方，這將會加重房地產企業的還本付息壓力。

（二）資產結構單一，存貨比例過大

在房地產企業中，具有資金投入量大、資金回籠速度慢的特點，另外由于地域因素在一定程度上影響資金運作，導致房地產企業的資金結構的獨特性比較顯著，即存貨在資產中占據著較大的比重。

（三）資產質量下降，營運資金周轉周期延長

金融危機對房地產企業帶來了巨大的影響，導致銷售量的驟降，一些房地產企業以高價獲得土地，銷售量的降低卻增加了資金回籠難度，營運資金周轉期延長，資金短缺成為房地產企業面臨的巨大挑戰。另外，其他方面的建設也不能按時完工，工期延長，這增加了資金斷裂的風險性。

三、房地產企業的營運資金管理的改善策略

（一）改善房地產金融市場，拓寬融資通道

現階段，我國房地產企業的融資方式單一，通道狹窄，其中銀行借款是主要的融資方式。這種融資方式肩負著還本付息的重擔，如果企業的負債較多，加之資金周轉不靈活，將會引起償還債務能力的下降，增加企業的財務風險，嚴重時況可能將企業帶入財務危機的漩渦中。因此，對于房地產企業而言，拓寬融資通道是其應解決的主要問題。從宏觀方面來說，房地產企業應把握國家宏觀調控的工作思路，抓住國內金融體制改革這個發展機會，借鑒國外經驗，全面考慮自身的實際情況，將房地產金融市場朝著多元化的方向大力發展，采用直接融資的方式。資質雄厚的房地產企業還可以采用發行房地產基金、債券等多種渠道的融資方式，這在很大程度上能夠減小單一融資方式帶來的財務風險可能性，另外，通過多種渠道的不同組合能夠改變企業的資本結構，減小融資成本投入，為企業帶來更多的經營效益。

（二）合理選擇融資方式

長期以來，我國房地產企業在資金結構上過度依賴銀行信貸，資金來源渠道較窄，銀行信貸和股權融資是較為常見的房地產企業融資方式，近年來，也涌現出了信托融資、上市融資等新興融資方式。任何一種融資方式都各有利弊，為選擇最理想的融資方式，大幅降低融資成本，應在提出項目融資時，邀請多家銀行對實施項目后所能夠提供的服務和優惠進行公開招標，從中選出最優合作伙伴，并建立長期合作關系。

（三）強化流動資金的管理工作

1、強化存貨管理工作

據相關調查表明，企業的經營效益與流動資產呈現正相關。對于房地產企業而言，流動資產主要以存貨和待收賬款這兩種形式存在，且存貨是其主要存在形式，這就要求房地產企業若想提高運營資金的管理水平應強化存貨管理工作，否則，將得不到資金的有效回籠和預收賬款的及時償還，這將嚴重影響房地產企業的正常運行。因此，在房地產的存貨管理工作中，保持適宜的完工產品的數量，并盡量完成完工產品的預期銷售目標。

2、強化待收賬款的管理

房地產的開發商品的價格較高，通常消費者不能一次性全額付款，分期付款是比較常見的付款方式，這種方式增加了待收賬款的額度。如果這筆賬款不能及時催繳回來，金額過多將會延長房地產企業營運資金的周轉周期，這一定會影響企業的正常運營。因此，應采取相應措施來抑制這種問題，例如優惠政策或者加強對消費者的信貸審核等。

（四）加大對營運資金管理的監督力度

房地產企業應適時檢查營運資金的使用狀況，尤其要做好待收賬款、預收賬款等往來賬目的監督管理工作，可以依據待收賬款的回籠速度和回籠金額來確定工作人員的薪資狀況，制定相應的獎懲方法，以此來增加工作人員的工作積極性。另外，房地產企業應注重內部審計工作，科學、合理地審計和監督財務信息和經營業績，在事前和事中全面控制營運資金的管理工作，從而保證營運資金具有一定的安全性和流動性。

四、結束語

營運資金主要應用在企業的償債能力和財務風險的研究工作中，是實現企業財務管理目標的有效途徑。營運資金的管理水平在很大程度上決定了企業的生存空間和發展方向，因此，應該提升企業的營運資金管理水平。在企業的未來發展過程中，應高度重視營運資金管理工作，明確企業自身營運管理水平及存在的問題，不斷完善，從而實現企業的可持續發展，提高企業的經濟效益。

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