業績評價方法在房地產公司中的運用

張鑫

摘要：隨著經濟信息時代的到來與經濟的高速發展，房地產公司的競爭日益激烈，其內部經營條件和外部經營環境也發生了巨大的變化。因此，對房地產公司的業績評價也成為了社會關注的研究方向，如何建立一套客觀全面的業績評價方法十分重要。本文綜合以往文獻的觀點，首先介紹了房地產公司業績評價的方法，然后對業績評價方法的選擇與運用進行了分析。

關鍵詞：業績評價方法 房地產公司

一、引言

近些年，我國房地產行業逐漸變熱，雖然房地產開發企業是高投資企業，高風險與高回報并存，但仍吸引著許多企業進入該行業，近些年，對房地產公司的業績評價也成了熱門的研究課題。企業的業績評價就是指運用數理統計學，根據統一的評價標準、采用特定的指標體系，對企業的經營業績進行分析，做出客觀的綜合評價。

二、房地產公司業績評價方法

業績評價方法是業績評價體系的重要組成部分，直接決定著業績評價結果的客觀性與公正性。目前運用得較多的房地產業績評價方法主要有比較分析法、比率分析法、趨勢分析法、層次分析評價法等。

（一）比較分析法

比較分析法是通過經濟指標數值大小的比較來揭示經濟指標的差異和經濟指標之間的關系，通過指標數據可以反映生產經營活動的狀況。通常比較分析法分為實際指標同預期指標比較，與同期指標或與最值指標的比較、與同行業公司相同指標的比較三種。同預期指標比較可以分析出公司計劃完成的情況；與同期指標或與最值指標的比較可以預測公司成長的趨勢和財務狀況的變化；與同行業公司相同指標的比較則可以反映出該公司的競爭能力。在房地產企業中，可以通過比較銷售利潤率、資產利潤率、成本費用利潤率等來反映公司的盈利能力；通過資產增長率、資產保值增值率等指標來反映公司的營運能力；通過資產周轉次數、資產負債率等指標來分析公司的償債能力。

（二）比率分析法

比率分析法是通過計算經濟指標的比率來確定經營活動變化趨勢的分析方法。這種分析方法的優點是能夠把不可比的指標變為可比的指標，更便于分析。比率指標通常有以下三類：

結構比率：用以計算某項經濟指標占總體的比例，重點反映部分與總體的關系。如長期應收款占全部應收款的比例、長期負債占負債總額的比例等；效率比率：通過支出與效益的關系來反映投入與產出情況的指標，在評價經營成果是較常用到，如成本費用總額占總營業收入的比例、資金占用額占利潤的比例等；相關比率：不同于以上兩種指標，相關比率反映的是具有相關關系指標的比率，如最常用的資產負債率。舉個例子來說，房地產企業同其他企業相比，有著應收賬款額度大、業務周期長的特點，企業如若存在大量的應收賬款，會加劇企業資金緊張的局面，不利于企業的可持續發展。因此，采用比率分析法時可以分析長期應收款占全部應收款的比例，或者應收賬款占營業收入的比例等等，都能較好的考察房地產公司資金的流動性。

（三）趨勢分析法

趨勢分析法顧名思義就是通過對比連續多期的財務指標，發現指標的變化從而分析出公司發展經營狀況的趨勢。目前常用的趨勢分析法主要有以下兩種：財務指標比較。同其他行業一樣，房地產行業首要分析的就是財務指標，因為財務指標直接反映了公司的盈利情況，在房地產公司業績評價中，常用的有凈資產收益率增減百分比、銷售利潤率增減百分比等等；會計報表金額比較。會計報表金額的比較就是通過比較報表中相同指標的變化來分析房地產企業的發展狀況，如現金流量表的比較、資產負債表的比較等等。以上兩種方法在應用時都要注意基期的選擇，比較時應排除偶然因素所導致的極端數據，將數據換算成統一的口徑來比較，在分析過程中如果發現某項財務指標變動明顯，就要對其進行重點研究。

三、房地產公司業績評價方法的選擇及注意事項

（一）評價指標之間要相互獨立

評價指標之間的獨立性是業績評價結果是否公正、客觀的關鍵，如果選取的指標之間相互影響，則會使得出的結果大打折扣。因此，在對房地產公司的業績進行評價時，應當盡量選取相關性較小的各項指標，才能充分反映出公司在各個方面的生產經營情況，更全面客觀的體現公司的業績。

（二）對所選取的指標進行必要處理

上文中提到，在使用趨勢分析法時應排除偶然因素所導致的極端數據，將數據換算成統一的口徑來比較，其實對指標進行處理是必不可少的一個步驟。通常來講，房地產公司的業績評價指標可分為正向指標、逆向指標和適度指標三種，在運用業績評價方法之前需要將其變為相同類別的指標；另外，無量綱化處理也是我們較長用到的，通過無量綱化處理，不同度量的指標可以轉化為同度量的指標，進而才可進行業績評價。

（三）所選指標的層次不能過多

在對房地產企業進行業績評價時，過多的指標容易使得重點不突出，不但使得可操作性變差，而且有時會掩蓋了問題，蒙蔽了人們的眼睛。因此，在業績評價方法中，不應選取太多層次指標，這樣才能保證評價結果的科學性。

（四）不同公司應根據自身情況選取評價方法

房地產行業可謂大小公司林立，每個公司的實際情況都不同。因此，在評價績效時，不同規模的企業應有不同的評價體系。在實踐中，大型企業的評價體系也相對要復雜具體，小型公司則應當簡便易行；處于發展期的企業，評價的重點是市場占有份額，而成熟期的企業，評價重點則應該是成本利潤率等指標。因此，評價方法的選擇應與公司的規模與發展階段相適應。

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