房地產企業如何進行成本控制

劉昆

摘要：房地產企業涉及的資金流動量較大，只有最大程度實現低成本的生產運營，做好成本管理和控制工作，才能全面實現利潤最大化的經營目標。本文主要圍繞房地產如何進行成本控制這個主題進行闡述，分析實施成本控制工作中面臨的主要問題，并相應地提出解決的有效辦法，以鞏固房地產企業在市場上有效的地位，并挖掘成本控制在房地產企業發揮的重大作用，為助推企業經濟健康、穩步和高效發展。

關鍵詞：房地產 企業 成本控制 問題 對策

一、前言

隨著我國加入世界貿易經濟組織以來，我國房地產市場得到了更廣闊的發展空間，并逐漸躍升為我國國民經濟結構中重要的組成部分，是國家和社會發展經濟和地方擴大再生產所需資金的來源渠道之一，在我國社會經濟發展中發揮著不可替代性的作用。隨著社會步入新的發展階段 ，房地產行業過高的房價引起了社會公眾的不滿，加上國際金融危機的影響尚存，國家和政府出臺了關于宏觀調控房地產發展的相關政策，以及境外資金的不斷涌入，導致我國的房地產行業處于一個不容樂觀的社會環境，面臨的市場競爭壓力不斷升高。因此，房地產企業需要轉變粗放為主的管理模式，建立現代企業的管理制度，加大對成本控制的力度，全面提高企業核心戰略的競爭力。

二、成本費用在房地產企業中的基本構成

房地產企業是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。其成本費用顧名思義指的是對房屋與土地進行開發和實現運營所耗費的全部費用及成本總和。本文主要是以房地產的開發企業為主體，其成本費用主要包括有直接和間接成本；根據成本的類型可分為土地成本、財務管理成本等。總之成本費用在房地產企業中的基本構成開發費用、拆遷費用、管理費用等在內的產品開發和項目工程開發所涉及的成本費用總和。了解成本費用的基本構成對房地產企業提高成本管理的水平和質量具有重要工作。

三、房地產企業中成本控制現狀分析

（一）對成本控制缺乏正確認識

企業是市場中主要的經濟主體，利潤最大化是其發展目標，隨著房地產行業的逐漸發展，大部分的企業對成本控制缺乏正確認識，對各個項目階段的存在成本控制的方面重視程度不夠，認為成本控制只是簡單對量的控制。大部分情況是在整個工程全部完工后才會進行大概總體的成本結算，比較重視最終的成本結算，對事前成本預測以及事中成本控制不夠重視。將成本控制落實到具體的項目階段全方位落實的現象很少。隨著精細化管理模式在房地產企業的普遍應用，企業的成本管理應注重成本控制，并將其作為管理的主要內容之一。

（二）對財務成本的預測不合理

任何一項房地產工程項目的完成，都需要經過縝密的事前勘察、決策和施工等階段。事前相關人員對財務成本的預測對后期采取決策具有重要參考價值，一旦成本預測不合理，就可能引起房地產企業對成本的預測不準確，就會導致編制的成本控制體系不符合整體運作項目的要求。進行成本預算時忽視對技術和資金、人員等基本要素，也成為影響財務預算中進行成本預算的因素，如果在項目過程中，無法及時發現成本控制存在的缺陷和弊端，將會制約成本控制體系發揮應有的效用。

（三）對項目成本缺乏有效的動態控制

目前當前的會計核算更加注重的是事后控制，對過去的成本發生項目進行歸結和計算，而對事前和事中的成本缺乏有效的控制及管理，這屬于片面地繼續擰成本控制，不利于房地產企業實現利潤最大化的經濟目標，使得企業難以準確、明智、有效地選擇或使用相關的成本信息。此外在項目工程完工階段，對總體的費用核算工作尚存缺陷，會計信息處理水平仍待提高。

四、房地產企業最大化實現成本控制目標的對策

（一）全體人員應重視成本控制

房地產企業的管理層應主動調動全體成員進行成本控制活動的積極性，定期在員工中展開成本控制的教育和學習活動，讓每位員工均意識到成本控制的重要性，并將成本控制落實到具體的崗位上，具體的活動中。房地產行業市場的快速發展，要求企業應建立完善的成本控制體系，不僅將成本控制深入實體產品的生產中，更需要深入資源、服務等無形產品中，全面貫徹落實成本控制的精神，為企業爭取更加有力的市場地位創造條件。

（二）加強項目費用在中間階段的成本控制

這主要指的是房產企業在展開正常的經營活動所產生的費用總和，雖說這個階段的費用不會形成產品的直接價值，但是對維持企業經濟的正常發展具有重要作用。這一階段的成本控制不僅涉及管理費用成本控制，也涉及財務費用的成本控制，因此管理人員應將成本控制落實到具體的管理活動中，財務會計人員對材料的核算、利潤核算和固定資產核算等工作，并編制開發經營費用的支出計劃和開發成本計劃并監督其執行情況，歸集、分配生產經營費用，計算工程和開發產品成本，并對生產經營費用和開發產品成本進行分析、考核。

（三）加強成本費用的動態控制

成本控制是一項龐且系統的復雜工程，必須鼓勵全體人員參與到具體的成本控制中來，按照不同崗位的分工內容，根據成本控制的原則，將成本控制落實到具體的生產活動中，實現成本費用的全方位動態控制，有助于房地產企業建立完善的現代化企業管理制度，實現精細化管理，為企業獲取最大化的經濟效益創造有利的條件。

參考文獻：

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