海外投資買房去哪兒？

2014年4月11日在北京舉行的春季房展上，國內、國外房展商們各顯其能。澳洲、美洲、歐洲房產在海外板塊尤為扎眼。其中，美國房產引得眾多國人駐足。

一方面，與北京的高房價對比，美國的房子真的“不貴”； 另一方面，在美元升值預期下，持有美元計價資產確實是一個不錯的“備胎”資產配置選擇。如果國內投資者僅憑價格比較、主觀臆斷、個人喜好、“不差錢”的心態，盲目樂觀，來試水美國房地產，試水瀕臨經濟破產、迫切需要中國富裕階層供血的歐洲“四豬國”——希臘、葡萄牙、西班牙、意大利等“小”國房地產的話，未來遭遇挫折和失敗的概率會大大增加，并會由此造成投資信心的土崩瓦解、財富的灰飛煙滅，這才最可怕。

對于中國人來說，很少有一個美國城市能在短時間內得到如此高的關注，而這一切都可以歸結于兩個關鍵詞：破產、抄底。

位于美國西部的汽車城底特律，幾乎是去年同一時間宣布進入財政緊急狀況的，這座有200年歷史的名城最終迎來破產的命運。而此地房市的崩潰，也吸引了一些“精明”的中國人前去抄底。

曾經一位投機商，僅花了230 0美元，就買到了5年前可以賣45萬美元的房子。“有人花了1100美元買皮鞋，我卻用它買了兩套房子，現在口袋里還剩10 0美元。”投機商茉莉對媒體炫耀說，在未來幾年，她打算花錢把這些房子修葺好，然后出租。

不管是此前“兩雙鞋”買別墅，還是抄底幾百棟房子，可能都是比較極端的案例，但是如今底特律真的破產了，那些由于貪戀低價而抄底美國、抄底底特律市中心的中國投資者是否受到影響？中國人到底該如何在海外置業、如何投資呢？

白菜依然是白菜，鉆石永遠是鉆石

中國社科院前期報道指出，可以投資美國房地產。我作為一個房產投資財商教育的傳播者和踐行者，一直推崇富裕起來的國人進行全球資產的離岸配置，但一定要遵循正確的投資理念和系統，應用適合的市場判斷標準，選擇已經驗證了的投資策略和方法，而這些恰恰是國人目前資本出走海外所缺失的。

曾幾何時，美國時代周刊給大量涌入美國房地產市場的中國購房者貼上了“錢多人傻”的標簽，儼然把拯救美國房市的“救世主”——中國投資者當成白白為其貢獻GDP的“冤大頭”。為什么美國人得了便宜還賣乖，對中國房產投資者的態度甚至是不屑一顧？

很顯然，他們不認為一直在順境中賺錢、沒有經歷過房市漲跌周期、毫無投資系統和交易原則的中國人，有能力和資格真正賺取美國房地產市場的財富。而現實版的、底特律市政破產的結局也再次驗證了這一點： 不了解底特律的房市發展歷程，簡單套用中國經驗、抄底思維所主導的美國投資夢不會圓滿。

那么，真實的底特律到底什么樣？為什么國人抄底底特律結局未卜？

事實上，底特律有兩個概念。一個是目前人口70萬、面積370平方公里的底特律市（Detroit City），目前這里的居民大部分都是低收入者和無業的黑人居民，治安狀況糟糕，犯罪率也曾連續位居美國第一。市中心的寫字樓空置率高達56%，房屋中位價從2003年的10萬美元，已跌落到現在的7000美元，房屋出租率僅為30%～40%。很多國人投資的所謂的便宜房子，都是坐落在市中心的公寓類住宅。伴隨著城市的沒落，房子的產權雖在，但價值已不在。

另一個是430萬人口居住、面積超1萬平方公里的大底特律都市區（Metro Detroit），有四五百萬中產階級的支撐。大底特律都市區仍然是美國最國際化、最有影響力的大都市區之一，人口和經濟總量都居美國都市區的第十三四名。大底特律都市區的房子并不便宜，2011-2012年，房價同比上升幅度達到了13.6%，如特洛伊或諾維等地，中間價位為42. 5萬美元。在這里買房的投資者，基本不會受到底特律破產影響。

抄底底特律市中心看似白菜價房產的國人，未來資產的處置更是撲朔迷離，市政重組何時開始、產權的重新劃分和歸屬等如今都是未知數。相反，在衛星城投資25萬～5 0萬美元購買房產的國人卻可以松口氣了，因為規劃新城建設比拆遷舊城更加從容，且聯邦政府正在積極推進、加速衛星城的商業和工業的建設步伐。因此，無論是買房，還是其他投資，都不能只看價格，如果僅是看見低價就抄底的話，即使是便宜買來的“白菜”，也很有可能會爛在手里，而高價買來的“鉆石”，永遠有升值的潛力。

知己知彼，百戰不殆

國人投資底特律房市的例證，傳遞給想要在海外置業的國人一個教訓：只有總結和回顧歷史，分析現實和當下，才能推演和展望未來；要想“攻陷”美國、贏得尊重，就需要知己知彼。在我撰寫的海外房地產投資寶典《決勝海外房地產》中，對美國的房市歷史價格變遷作了總結。

根據美國經濟學家、諾貝爾獎金得主羅伯特·希勒的住房真實價格指數來看，從1890年到2010年，美國住房真實價格變化不大。這里所說的真實房產價格，是對消費者價格指數（CPI）進行修正之后的價格。筆者在這里對美國百年真實房產價值的變化做以簡單描述：19世紀末，美國房產真實價格基本保持平穩，但從1893年至1894年間房價突然快速攀升，1894年一年的升幅就達到34%。隨著1895年和1896年房價分別下降5%、15%，恢復至原先水平。

1914～1920年，美國住房真實價格單邊下跌，1920年的真實房價只相當于1914年的68%。

1920～1940年，美國房價保持穩定，即使在此期間發生了1929年的股市大崩盤及此后十余年的經濟大蕭條。1940～1947年，美國房價真正經歷了一次房產大周期：開始2年下跌，之后開始大幅度上漲。而此輪上漲的主因是二戰后美國經濟復蘇，大量士兵退伍返鄉，參與經濟建設，真實的住房需求得到了激發，支持該時期的房價上漲，沒有投機因素的影響。

1947～1976年，美國房價保持穩定，沒有出現大起大落。

1977～1984年，二戰后第一波嬰兒潮來臨，使美國經歷新一輪房地產周期，先漲后跌，回到原來水平。

1984～1997年，第二波嬰兒潮來襲，美國又經歷第三輪房地產周期，先漲，又基本跌回原來水平，歷時13年。

1997年至今，美國房地產市場經歷最大的，也是最驚心動魄的一個大周期。此次美國房地產大周期從實施量化寬松的貨幣政策開始。連續13次降息，至2003年6月，聯邦基金利率降至1%，達到過去46年來的歷史最低點，寬松的貨幣政策導致流動性過剩，與此對應的就是房地產市場的持續繁榮和房價快速攀升。這與我國在2009年推出4萬億元刺激經濟措施，釋放流動性，引起房價暴漲如出一轍。到2006年7月，美國房地產崩潰前期，美國房地產價格已經上漲3倍之巨。

起決定作用的殺手锏是銀行停止了對房地產抵押貸款提供資金，極大地收縮了流動性，促發了房價觸頂后下跌，且一直跌跌不休到2011年底，其價格指數幾乎與2000年持平。美國的房產財富經歷了“失去的十年”的市場洗禮。買房移民是否值得選擇呢？ 答案是：想清楚海外置業的目的！

目前諸多財政陷入困境、經濟瀕臨破產的歐洲小國，如希臘、塞浦路斯、葡萄牙、西班牙等，為了套取中國富人的財力，紛紛推出“買房移民”的政策。面對移民誘惑和房產投資風險的禁區，如何抉擇呢？尤其那個塞浦路斯，既不是申根國，國家財政又瀕臨崩潰邊緣， 甚至連“豬”都算不上，卻成為部分國人盲目投資的香餑餑。可悲可泣，是福是禍，只有5年之后的今天，由歷史來評判吧。

投資歐洲也好，投資美國和澳洲也罷，全球資產配置是為了建立更加穩健和安全的個人及家庭的財富金字塔，是為了在國內的生意和企業之外，建立一個可以風險對沖的離岸資產避風港。和區區一張小國的移民紙對比，建立穩固的、遞增的、永續的財產性收入的海外資產儲備，難道不是更加重要嗎？

買房移民最重要的是想清楚海外置業的目的！