關于房地產評估管理系統的設計

摘要：隨著房地產行業在國內快速的發展，對房地產評估工作標準要求越來越高。通過房地產評估管理系統，可以實現應用計算機技術基于網絡的科學化、規范化、公正性、高效率地完成房地產評估。

關鍵詞：房地產評估 管理系統 CAMA系統

1 前 言

近幾年，國內諸多社會經濟活動都離不開房地產估價，如土地批租、房地產買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理、企業各種經濟活動中涉及的房地產等等，整個市場對于專業房地產評估業務需求變得越來越大。

房地產的價格不單單取決于戶型設計、房屋質量、地段、房齡、開發商實力和信譽等因素。城市區位、人文環境、配套設施、周邊交通、便利設施情況、市場發展趨勢、政府相關調控政策等也都是在專業房產估價過程中必須考慮的因素。同時，房地產市場又在不斷變化，房地產價格具有很強的時間性。這就要求房地產評估師不僅要學會科學的估價方法，而且要積累豐富的行業經驗和獨到的發展眼光，才能對房地產做出最有效的價值評估。

各種用途的房地產評估有其個性和共性，在實際評估工作中，由于估價目的的不同，估價人員應在掌握這些用途的房地產估價共性和個性的基礎上，搜索規律、融會貫通，同時對某一地區某一類用途的房地產估價，采取不同的估價方法，需具體問題具體對待。

2 房地產評估管理系統概述

房地產評估管理系統系統運用信息技術，將房地產估價規范與估價師的經驗充分揉合，利用先進的網絡化平臺，為房地產服務業務的開展提供以估價為中心的綜合支持。

房地產評估管理系統的核心功能主要有兩個大的范疇：一是評估計算；二是業務管理，所以評估管理系統是CAMA系統在概念上有一定的區別。

CAMA（Computer-Assisted Mass Appraisal計算機批量輔助評估）系統是用于批量計算的，是以計算為核心，計算結果的處理與工作流的管理不是重點。評估管理系統則更側重于評估計算結果的產生、審核與評估報告的生成等。另外還要關注一些企業管理有關的問題，如角色權限、績效統計等。

2.1 房地產評估管理系統開發與設計的總體思想

房地產評估管理系統為用戶提供項目管理、權限管理、基礎數據管理、交易案例管理、日常輔助管理的功能。系統采用模塊化設計，由項目管理模塊、權限管理模塊、基礎數據管理模塊、交易案例管理模塊、日常輔助管理模塊、估價算法引擎模塊組成，其中，項目管理模塊、估價算法引擎是系統的核心功能模塊。但隨著系統數據量的不斷增加，數據管理模塊會變得越來越重要。

衡量一個大型的評估系統的建設水平，往往會重點考慮基礎數據庫的內容與數據挖掘與數據管理的水平。

估價算法引擎是整個房地產評估管理系統的核心模塊，負責估價算法的定義，其中包括估算過程中的參數、公式、及整個估算過程描述的定義，估過程中，用戶根據實際情況，選擇已定義的算法，并給定算法參數，估價算法引擎，將根據用戶選擇的估價算法，對算法定義中的公式進行解析、自動計算估價結果，并將估算過程中涉及到的公式、參數、結果等信息描述到估價報告的估算過程中。

本系統的設計遵循以下原則：

簡化用戶操作，多采用向導、選項等方式，提高系統的易用性。

默認配置要采用有利于簡化操作，方便用戶使用的配置選項。

在操作步驟描述的過程出現的提示用戶性語言，只作為語意描述，不作為界面最終提示語，提示語內容，需要在界面設計中體現。

對系統需求進行優先級排序，優先實現系統需求中的高、中級需求，低優先級需求在系統的可擴展性中加以考慮，代碼實現暫不處理。

將系統看作一個黑盒，只描述用戶立場的場景及期待的系統行為。

2.2 系統核心功能的組成結構

系統核心組件的組成結構如圖1 所示。

圖1 模塊關系圖

圖 1 中：

項目管理模塊：將項目信息保存到數據庫中；調用估價算法引擎模塊對項目估價結果進行計算；調用基礎數據管理模塊獲得基礎數據信息；將估價報告輸出到 Word 文件中。

日常輔助管理模塊：將日常輔助管理信息保存到數據庫中。

估價算法引擎：將估價算法信息，其中包括計算公式、計算過程保存到數據庫中，并向項目管理模塊提供接口，完成估價項目中估價對象估價結果的計算。

基礎數據管理模塊：將基礎數據信息保存到數據庫中，并向項目管理模塊提供接口，完成項目管理模塊對基礎數據信息的獲取。

交易案例管理模塊：將交易案例信息保存到數據庫中，并向估價算法引擎提供交易案例的獲取接口。

3 房地產評估管理系統的必要性

為解決傳統評估模式中存在的問題，滿足用戶對房地產評估信息化的期望與要求，房地產評估管理系統不僅要滿足自動生成評估報告、自動計算估價結果的功能，還需要對評估項目信息進行存儲，方便日后對評估信息的查詢、統計、匯總，為滿足多用戶的同時使用，需要對系統中的功能模塊、項目進行權限控制，為增強產品的易用性，避免用戶輸入項目信息時的繁瑣錄入，應對用戶所用到的基礎數據信息進行維護，為滿足估價方法中的交易案例的引用，需要對交易案例進行管理，除此之外，用戶還期望該系統能滿足房地產評估企業日常輔助管理的需要。

綜上，房地產評估管理系統應用戶提供如下功能：項目管理、權限管理、基礎數據管理、交易案例管理、日常輔助管理的功能。用例圖如圖 2所示。

圖 2 系統用例圖

4 房地產評估管理系統設計

系統采用分層結構，模塊化設計，最上層為界面，最下層數據庫，中間層為身份驗證模塊、權限管理模塊、用戶組管理模塊、用戶管理模塊、項目管理模塊、基礎數據管理模塊、估價算法引擎、交易案例管理模塊與日常輔助管理模塊，系統設計框圖如圖3所示。

圖 3 系統設計框圖

房地產評估管理系統，主要針對于房地評估企業，可以滿足多個房地產估價師同時使用，房地產評估系統多個客戶端程序同時與數據庫服務器相連，部署在企業局域網內使用，圖 4 中，給出了系統的網絡拓撲結構圖

圖4 網絡拓撲結構圖

5 房地產評估管理系統實現

5.1 系統配置

本系統采用 SQL Server 數據庫存儲數據，系統安裝后，需要安裝數據庫服務器，在數據庫服務器中建立系統所使用的數據庫，并導入系統默認的數據文件（將隨系統安裝包一起發布），系統首次啟動系統后，需要進行數據庫配置，數據庫配置界面。

可以點擊配置按鈕進行數據庫配置操作，在數據庫配置界面中，用戶輸入數據庫服務器名稱、數據庫名稱、數據庫用戶名稱與密碼，單機“確定”按鈕即可完成數據配置操作。

數據庫配置完畢后可以批量導入案例數據，可以從定制好的Excel或文本文件中導入評估案例。

5.2 用戶登錄

本系統為多用戶系統，系統啟動后首先彈出系統登錄界面，在登錄界面中，輸入正確的用戶名和密碼后（Admin 為系統的默認用戶，缺省口令為空），點擊“登錄”按鈕，完成用戶登錄操作，登錄界面。

5.3項目管理

項目管理是系統的核心業務。當用戶接到一筆評估業務時，首先需要建立一個項目，在該項目中，用戶可以填加不同的評估對象，并針對不同的對象采用相應的算法，具體的流程如圖 5 所示：

圖 5 項目管理流程圖

5.4 基礎數據管理

在系統的主界面左側的功能導航區域，選擇基礎數據管理，在左側基礎數據管理導航界面中，可選擇不同的基礎數據，并在右側的基礎數據管理界面中，進行增加、修改、刪除、查詢操作。

5.5 輔助日常管理

在系統的主界面左側的功能導航區域，可分別選擇日報管理、日志管理、公告管理功能項，并在右側的操作區進行相應管理的查看、增加、刪除等操作。

5.6 交易案例管理

在系統的主界面左側的功能導航區域，可分別選擇市場法交易案例管理與收益法交易案例管理功能項，并在右側的操作區進行相應案例的增、刪、改、查操作。

6 總結

房地產評估管理系統采用分層結構，模塊化設計，以實際工作為出發點，力求系統界面簡潔清晰，流程明確，數據調入簡單完整，信息資源可視化等特點，集中解決房地產評估中工作事物復雜，工作量大，業務變化速度快，更新速度慢，數據查找不便，難以匯總整理等一系列問題。

房地產評估管理系統部署在房地產評估企業內部，可供評估企業內部的評估師、估價員、管理人員共同使用，具有項目管理、權限管理、基礎數據管理、交易案例管理、日常輔助管理的功能，可實現房地產估價結果的自動計算、房地產估價報告的自動生成，并可對已估價的項目信息進行查詢、匯總、統計，可通過房地產評估管理系統進行公告發布、撰寫工作日報等日常輔助管理，具有支持多個估價對象、自動計算估價結果、自動生成房地產估價報告、查詢匯總統計方便、安裝使用方便的特點。

參考文獻：

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