“租”時代，幫你“霧里看花”

“租”，在給我們生活“助力”的同時，會帶來哪些法律問題呢？

房主按揭貸款的房產，有啥承租風險？

問：我準備承租一個商住辦公用房，和房主商談承租事宜中，了解到該房產是房主從銀行貸款購得。請問：如果出租人在我承租期間還不了銀行貸款了，銀行會不會把我正在使用的房子收回？我投入的精力及資金進行的裝修怎么辦？

答：我國的擔保法解釋規定：“抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！绷硗馕覈餀喾ㄒ碴U明了，雖然你和房主之間存在租賃關系，但是通常情況下的“房產所有權變動不影響租賃合同的效力”的規定，在這種先存在抵押權后出租的房子的情況下是不適用的。

你和出租人商談承租房屋時，出租人將其房產是由向銀行抵押按揭貸款購得的情況告知了你，既然你明知房子的所有權是存在瑕疵的，那么，你就應當承擔這種法律風險。你也可以通過其它途徑來化解這個風險。比如，如果貸款在你的經濟能力承受范圍內，你可以和房主協商，果斷把房子的貸款還清，那么你就是房屋的所有權者；房子如果被銀行拍賣，你可以去競拍，同等價格下，你有優先購買的權利；你可以與房東協商，簽訂協議，由你來還每一期的貸款，并以貸款的數額折抵房東的房租。

承租人消失，留下的物品咋處分？

問：我有一套房產，租賃給了一家貿易公司，約定于每季度前3日為付款日，但在第三個季度付款日過后，承租人逾期一個月未交房租，我聯系這家貿易公司的負責人，卻一直聯系不上，但是這家公司所有的辦公家具及電腦等辦公用品都在。請問：承租人聯系不上，我能不能撬門進入房間并且處置承租人的東西？我能不能直接以貿易公司的辦公物品“以物抵債”？如果不能處置，這么一直耗下去，房子又不能另租他人，我該怎么辦？

答：你把房子交付給貿易公司使用，貿易公司向你支付租金，那么，你是不能隨便處置貿易公司的物品的。因為貿易公司的物品價值幾何，你自己說了不算，還得要評估機構評估才可以和房租折抵，因此也不能直接“以物抵債”。首先，你盡可能地找到這家貿易公司的法定代表人，在雙方當事人都在場的情況下，清點物品，制作清單，簽字認可，一致同意以辦公物品抵償債務，這樣簡單易行。其次，實在無法找到承租人，可以到公證機構請相關有資質的人員還有物業，協同一起進入房間，將承租人的財產提存。同時，你可以向法院起訴，要求承租人支付租金，期間需要公告程序（找不到承租人），如果在法院判決后，在法定期間內承租人仍然沒有交納房租，你可以請求將提存財物變賣，所得款額用以沖抵房租。

一房租兩家，該如何處理？

問：我租賃了一套公寓房，與房主簽訂了房屋租賃合同，租期為3年，年租金2萬元，任何一方違約均需賠償對方一個月租金作為違約金?？墒遣坏揭粋€星期的時間，房主就找到我說，因為兒子從國外回來著急結婚，急需用房，因此房子不能對外出租了，并同意返還我所交的租金，同時支付違約金。后我了解到，原來房主又將該房屋通過中介以年租金3萬元租給了某外籍人士。請問：我能不能不要違約金，要求繼續承租該房屋？

答：房主簽訂了兩份房屋租賃合同，兩份合同本身均是有效的，我國相關法律規定，出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。你已經實際合法占有該房屋，有權繼續租住該房屋；房主因不能履行向某外籍人士交付租賃房屋的義務，應按與某外籍人士簽訂的合同承擔賠償責任。

租住日租房，鬧心事咋辦？

問：我經常出差，有一次，去參加一個會展，周圍的賓館都被預定了，看到網上團購“日租房”，標明距離展覽中心只需10分鐘步行路程?？吹椒孔獗阋擞址奖?，就預定了一個房間。結果入住之后，去展覽中心走了半個多小時。而且等我結算離開時，房東查看了水電煤氣后，給了我一張結算清單，所有的費用都是按照商用計算，一共1000元！請問：房東事前并沒有跟我說過水電煤氣的計算，我怎樣針對房東胡承諾、亂收費的行為討說法？

答：日租房在法律上沒有明確的界定，一直處于旅館與一般房屋租賃的中間地帶。

目前大量日租房屬于個人，根本沒有任何工商營業執照，他們由普通民房變身而成，隱匿于小區里，沒有登記備案。日租房以營利為目的，在經營方式上，通過互聯網持續發布租賃信息且與承租人未訂立房屋租賃合同，并以日為計費單位提供臨時住宿服務。由于缺乏相應的手續和監管，又沒有規范的租房協議或合同，而且日租房往往不能提供正規的發票，一旦發生矛盾糾紛，很難進行法律維權，租房者的切身利益得不到保護。房東很少過問并驗證租房者的身份，安全衛生等方面沒有統一標準，因此安全隱患很嚴重。所以，建議你最好不要輕易地選擇日租房，如果選擇，要與房東簽訂好協議，約定相關合同條款及違約責任以維護自己的切身利益。（責編/詩坤shikun01@163.com）

楊坤，河北天宏律師事務所律師，執業風格嚴謹熱忱，具有豐富的實踐經驗，擅長代理婚姻家庭、民商事業務。聯系電話：15076132598，郵箱：yangkunlawyer@sina.com