社區也“脫軌”，你如何應對？

生活在社區的人們，面對一些“脫軌行為”，該如何依法應對呢？

問：我們居住的小區新建不久，由于生活方式的改變，手機、電腦、網絡等的普及，鄰里間交流比較少，小區里的活動也很少。前不久，一些商家打著豐富小區活動的招牌，把一些商業活動辦進了小區，特別是一些家居、建材、電信以及生活用品的促銷活動，大張旗鼓地搞宣傳、搞促銷，其是否“便民”有待考證，但“擾民”已經成不爭事實。向物業投訴，物業推來推去，至于活動的進場費用，我們更是難以知曉。請問，物業有權讓商家進入小區宣傳嗎？此外，商業活動進入小區，往往會被物業收取部分進場費，這部分費用進了誰的腰包，誰來監管？

答：我國《物權法》規定，建筑區劃內道路、綠地、公共場所、公用設施等屬于業主共有。既然小區公共空間歸全體業主共同所有，那么商業活動進駐小區理應征得業主同意，更不能發生擾民的行為。我國相關物業管理法律規定，擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由有關部門責令限期改正，給予警告，并按照規定處以罰款，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。對于商家進場所交的費用，按照規定也應由全體業主共同享有，應用到小區公共事業中去，小區物管不能私自占用。

你們小區居民一旦發現商業活動進小區擾民行為，應及時向物管反映情況，并要求其撤出小區。此外，目前有些小區沒有成立業主委員會，不少商家進入小區只需經過物業同意，因此建議小區業委會也要成立并運行，對那些私自收錢并放商家進入小區的物業公司，你們可以解除與其合作，重新聘請物業管理公司。

問：最近我居住的小區里，各種培訓班雨后春筍般冒了出來，我覺得把孩子放到這種輔導、培訓機構，有人教孩子作業還提供午餐，是個不錯的辦法，但是私人辦的培訓班靠譜嗎？另外我們小區有一個鋼琴培訓班，學員彈得不熟練，反反復復彈琴，都成噪音了，我們能否要求這個培訓機構搬離？

答：從事教育培訓行業的一些培訓學?；蛘吲嘤栔行?，需要經過教育部門審批許可，一般需要有教育局的辦學許可證、稅務局的稅務登記證、工商局的營業執照。辦學場所應當符合規劃、消防、衛生、環境、房屋安全等有關法律、法規和規章的規定。所以，經過教育部門審批的，一般都是專門做教育培訓業務，規模相對比較大，有專門的教學場地，不會選擇在住宅樓，或租用普通民房做課室。至于有的私人開辦的各類短期培訓班無牌無照，很難監管，尤其是有小飯桌的，食品安全衛生也無法保障。所以建議你要參加暑期培訓，最好選擇那些品牌培訓機構。至于私人培訓班，沒有規范管理，也沒有合同約束，萬一出現了糾紛，吃虧的還是學生、家長。

根據我國《物權法》的規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規定外，應當經有利害關系的業主同意。因此，在小區辦學，將私人住宅改為培訓班授課地點時，必須征得有利害關系的業主的同意；如果租用某些商用型房屋，所進行的商業活動也要以不影響其他業主正常生活為準。

問：我居住的小區是個老小區，當初建的時候沒有規劃地下停車位，原先物業公司撤離后，小區的業主便開始安裝地鎖在小區空地上“圈地”占停車位。原先沒有車位鎖的時候，不停車的空地至少可以隨意通行，現在車位鎖一立，我們都不得不繞著走。請問，小區道路是共有資源，憑什么只為部分有車族服務？搶占車位的行為是否違法？

答：你所說的業主強行占車位的行為違反了我國《物權法》的規定，小區公共用地是公攤面積，屬于小區全體居民，如要劃分需要全體業主共同決議，私自侵占車位的做法侵犯了其他業主的利益。同時，相關物業管理法規規定，機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛，停放的具體管理辦法由業主大會決定并公示。這些車位鎖不僅鎖住了車位，也是鎖冷了鄰里親情。對于業主強占車位的行為，小區物業管理應予以勸阻、拆除，如果業主置之不理，業主大會可起訴要求采取強制拆除措施。你所在的小區暫時沒有物業管理的情況下，居民可以以個別人侵犯小區業主共有權益為名，聯名向法院提起訴訟，讓對方停止侵權。

問：我們小區最近總是有推銷人員挨家挨戶敲門推銷產品，有的還打著居委會的名義，說給小區居民統一安裝什么儀器；還有推銷人員冒充燃氣公司、電信公司工作人員上門推銷產品、服務的，我們該怎么應對呢？

答：小區居民尤其是獨自在家的老年人，要提高警惕，對于上門檢測水、電、煤等線路管道的工作人員，可通過物業、居委會等單位進行確認，以辨別其真偽，防止上當受騙。物業保安人員也要提高警惕，及時發現可疑人員，爭取抓獲現行。如果推銷行為已經構成惡意擾民或詐騙，居民可以報警，由警方按照相關法律法規進行處罰。（責編/詩坤shikun01@163.com）

楊坤，河北天宏律師事務所律師，執業風格嚴謹熱忱，具有豐富的實踐經驗，擅長代理合同、公司商事業務。聯系電話：15076132598，郵箱：yangkunlawyer@sina.com