廣東房地產業關聯效應分析

摘要：本文使用投入產出模型，通過對2002年廣東省投入產出表、2007年廣東省投入產出表、以及2010年廣東省投入產出延長表的計算，分析廣東省房地產業的后向關聯效應、前向關聯效應、以及總帶動效應，并據此衡量廣東房地產業在廣東地區經濟發展中的作用。

關鍵詞：廣東房地產業 投入產出模型 關聯效應

一、問題的提出

產業關聯是指在國民經濟中一個產業的發展對相關產業發展產生的不同程度的連鎖反應。從產業之間供給與需求的角度來看，產業關聯可以分為前向關聯和后向關聯。前向關聯是指某一產業與需求本產業產品或服務的產業部門的技術經濟關系程度；后向關聯是指某一產業與向本產業提供產品或服務的產業部門的技術經濟關聯。

房地產業作為推動經濟增長的重要產業，從投入和產出兩個角度形成了與其它產業相互關聯與波及的傳導機制。它具有產業鏈長、關聯范圍廣的特點，在經濟發展中具有不可替代的基礎性地位。廣東省作為全國第一經濟大省，其房地產業的現狀及未來發展在全國具有示范性和先導性。因此，本文使用投入產出模型，分析了廣東省房地產業的關聯效應。

二、數據來源及計算方法

三、實證研究

1、后向關聯效應

從總體上看，通過廣東房地產業產生需求拉動效應的產業中，除少數服務和消費型產業外，如金融、租賃和商務服務業、住宿業和餐飲業等，其余密切關聯的產業主要為制造業和原材料消耗型產業，如通信設備、計算機及其他電子設備制造業、造紙印刷及文教體育用品制造業、化學工業、金屬制品、金屬冶煉等。表明廣東房地產業對制造業和原材料消耗型產業主要是需求拉動作用。

從靜態來看，2007年和2010年，廣東房地產業的后向完全關聯產業類型較為相似，而與2002年表現出較大的差異。與廣東房地產業后向完全關聯最大的幾個產業中，2002年，廣東房地產業與房地產業本身的后向完全關聯度最大，而2007年和2010年，房地產業完全消耗金融業的產品最多，與金融業的后向完全關聯度最大。這表明，近年來房地產業對金融業的拉動作用較強。房地產企業依靠貸款圈地甚至高價拿地，再將成本轉嫁給購房者，從而實現盈利，另一方面，銀行也依賴房地產信貸業務獲得快速發展，與房地產企業互惠互利，因此房價在國家一系列調控房地產業的政策下不降反升。

從動態上看，房地產業對同一產業的完全消耗系數發生了一些規律性變化。房地產業對傳統型產業的消耗減少，對服務型以及與生活物資密切相關的產業的消耗增加，而對“剛需”型產業的消耗基本維持不變。從2002年至2010年，與房地產業后向完全關聯最大的10個產業中，對建筑業和房地產業本身的完全消耗下降得最為顯著。而對服務型產業的消耗卻呈現增長的趨勢，如金融業、住宿業和餐飲業、交通運輸及倉儲業等；另一方面，隨著經濟發展，物質條件得到改善，相對于2002年，通信設備、計算機及其他電子設備制造業、造紙印刷及文教體育用品制造業的完全消耗系數在2007年和2010年均有了很大的增加。與此同時，對于“剛需”型產業的消耗基本持平，如電力、熱力的生產和供應業。

四、主要結論

1.通過前向關聯各種指標的測算及比較分析的結果，與廣東省房地產發展前向直接關聯和前向完全關聯度高的產業部門集中在第三產業，即房地產推動力作用主要在第三產業。其中，直接消耗系數結果顯示，廣東省房地產后向直接關聯的產業在二、三產業間均勻分布，即二、三產業都作為房地產發展的主要拉力。完全消耗系數的計算結果表明，廣東省房地產發展的完全拉動力主要來自于第二產業，第二產業的發展將直接推動著房地產業的興旺發達。

2.從與房地產業產生關聯效應的產業類型的動態變化過程來看，與廣東房地產業產生密切關聯的產業由制造業、原材料消耗型產業逐漸轉向消費和服務型產業，產業結構出現“軟化”趨勢。因此，政府應制定合理的產業政策，優化房地產業結構，支持和引導房地產業轉型升級，提高第三產業在房地產產業鏈中的比重，如物聯網作為戰略性新興產業，為智慧城市發展提供了有利的宏觀環境。房地產行業可借助與智能家居、智能社區融合，提高房地產行業的產品附加值，使廣東房地產業從粗放型的數量擴張向集約化的質量提升轉變。

3.從感應度系數和影響力系數來分析，2002—2010年間，廣東省房地產對國民經濟的影響力在逐漸下降，表明國家對房地產業的一系列調控政策發揮了作用。而與房地產業高度相關的產業，如制造業，其影響力系數和感應度系數均大于1，表明房地產業不僅直接對國民經濟產生影響，還通過與其高度關聯的產業間接對國民經濟做出貢獻。

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