房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)小產(chǎn)能過剩風(fēng)險(xiǎn)大

年初房貸持續(xù)收緊。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，與往年“年初松，年末緊”不同，2014年開年各銀行的房貸業(yè)務(wù)并未放松，大量股份制銀行和城商行已退出房貸市場(chǎng)，首套房貸款利率八五折優(yōu)惠已經(jīng)絕跡。

房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿化是對(duì)房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如果真的有泡沫的話。

金融泡沫的特點(diǎn)就是債務(wù)高杠桿，中國溫州、鄂爾多斯等地就是先例。溫州炒房團(tuán)組團(tuán)到各地以民間一分息融入的資金購入某地房產(chǎn)，房產(chǎn)當(dāng)年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房產(chǎn)或者以房產(chǎn)抵押的方式從銀行獲得資金進(jìn)入高利貸、房地產(chǎn)、礦山等高收益領(lǐng)域。這并不奇怪，這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的先兆就是民間高利貸市場(chǎng)崩盤、銀行壞賬離奇上升。從有房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，頻繁進(jìn)行的調(diào)控，提升了一些中小城市的高利貸市場(chǎng)崩盤的頻率。如《南方周末》報(bào)道的山東鄒平、《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道的鄂爾多斯等地，高利貸以中小企業(yè)、礦山為殼，與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著千絲萬縷的聯(lián)系。

房貸收緊，一些地方的地價(jià)還在創(chuàng)出新高，就不是房地產(chǎn)泡沫能夠解釋的，而需要用中國特色的地方主導(dǎo)的GDP政績加以解釋。

有學(xué)者并不贊同中國存在廣泛的房地產(chǎn)泡沫，新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授黃有光最近撰文駁中國房價(jià)泡沫論，指出至少這3年來，全國平均市場(chǎng)房價(jià)（以前政府或單位輔助的房價(jià)不可比）增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于居民收入。

不排除在某些大城市中心地段的房價(jià)增加，可能超過人均收入。這是預(yù)期中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不會(huì)造成嚴(yán)重社會(huì)問題，也不應(yīng)該會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》近日刊登有關(guān)各國房價(jià)比較的文章，相對(duì)于長期平均，中國的房價(jià)相對(duì)其人均可支配收入，被低估37%。這是所有23個(gè)主要國家與地區(qū)中被低估第二厲害的國家；被低估最大的日本達(dá)到38%。

判斷房地產(chǎn)泡沫這一結(jié)論的論據(jù)很簡單，如果中國房貸緊縮而房地產(chǎn)市場(chǎng)保持堅(jiān)挺，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)受到收入增長的支撐，沒有泡沫。起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發(fā)放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房價(jià)仍在持續(xù)上漲，說明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無泡沫。

而三四線城市則岌岌可危，一些小城市增加了房產(chǎn)推銷力度，甚至動(dòng)用政府力量推銷，說明此前大量庫存未能得到消化。政府為了GDP與地方財(cái)政收入大力賣地卻沒有考慮到消費(fèi)能力，這些地方會(huì)撐死的。這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不是泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而是產(chǎn)能過剩，與政府為了推動(dòng)GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過剩產(chǎn)能沒有什么不同。與泡沫崩潰不同的是，這些地方的銀行壞賬將因此而上升，不會(huì)出現(xiàn)急性泡沫崩潰風(fēng)險(xiǎn)，傳染性也不強(qiáng)。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與日美等國有所不同，收入上升、泡沫風(fēng)險(xiǎn)與產(chǎn)能過剩糾纏在一起，各個(gè)城市、各個(gè)地區(qū)千差萬別，試圖以房地產(chǎn)金融一個(gè)理論統(tǒng)括房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不可能完成的任務(wù)。