胡葆森：談我國房地產業的未來

如果簡單地按照發達國家總結出來的規律，再過十年，我國人均GDP 超過13,000 美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點，但是作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15-20 年內，仍有持續的增長空間。這一階段，有以下幾方面的問題關注。

1. 關于市場結構。1998 年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內的停止，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，需求遠大于供應的局面使得房價持續快速上漲。2011 年啟動的“十二五”期間五年建設3,600 萬套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應結構，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房價的過快上漲。

2.關于房價。按照一般的經濟學原理，商品的價格短期內由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素有時還起主導作用。十八大后，新一屆政府堅持放開并用好市場的手，有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據每個城市或區域的住房供求狀況、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。

3.關于開發商。隨著市場格局調整步伐的加快，按照目前的行業現狀，再過3 ～5 年，活躍型的、每年有新項目開工的開發商數量將大幅度減少至5千家以下；十年以后，可能減少至3 千家以下。在這一過程中，開發商將被迫對自身的生存戰略做出調整，重新對企業的產品定位、商業模式、市場范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇。

4.關于住宅產業化。住宅產業化是指用工業化生產方式建造住宅，將建筑設計標準化、部品部件生產工廠化、現場施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產品的制造成為一個完整的產業系統。目前，國家雖先后出臺了一些相關政策（如綠色三星標準等），但我國的住宅產業化水平相對較低，住宅產業化率不及30%，整體仍處于起步和試點階段。發達國家已超過70%，地震多發國家如日本，有些建筑產品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個小時內裝配建成。可以說，住宅產業化將會為我國房地產業帶來一場革命。

5. 關于產業與互聯網。隨著互聯網技術的不斷進步，其對傳統行業的影響也在不斷地深入。門戶網站對廣告業的影響，電商的出現，對消費業和商業地產產生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個傳統物流行業也在被迫做出調整；大數據時代的到來，人們的思維方式逐步發生著變化。對于房地產業, 互聯網已不單單是一種工具、一項技術，它將作為一個新興產業，與包括房地產業在內的其它傳統產業相融合，通過改進人們的生產方式、經營方式、管理方式等，促進新的商業生態系統的形成，建立新的商業文明，共同推進人類社會的不斷進步。

6. 關于房地產金融。隨著我國房地產業快速地發展，房地產金融業務也在迅速地成長。從早期相對單一的商業銀行開發貸款、購房按揭貸款到2008 年第一支行業基金的設立、信托資金大規模地介入，及至近些年國際資本通過企業股本金的擴大和項目投資渠道等方式大量地流入，我國的房地產金融系統也在逐步健全和完善。與不動產經營相配套的REITS（房地產信托基金）呼之欲出。可以相信，在行業不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。