房地產(chǎn)這頭“驢”還不能殺

今年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中，有兩大熱點(diǎn)話(huà)題：一是穩(wěn)增長(zhǎng)又成為各級(jí)政府最重要的工作，以及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的首要目標(biāo)，二是房地產(chǎn)降溫引發(fā)了各界人士的強(qiáng)烈關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)是事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)，它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，集中體現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，這一指標(biāo)從2000 年的4.2%，持續(xù)攀升到2013 年的5.9%。由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)體系低估了自住房的虛擬租金，所以這一比重是被低估的。美國(guó)、日本的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 的比重，都在10%以上。另外一個(gè)指標(biāo)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP 的比重，從2000 年的5%，持續(xù)上升到2013 年的15.1%的水平。

那么，今年以來(lái)情況如何？今年一季度全國(guó)GDP 增速只有7.4%，而增長(zhǎng)的全年目標(biāo)是7.5%。于是4月份以來(lái)，多數(shù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的內(nèi)容，都與穩(wěn)增長(zhǎng)、微刺激有關(guān)，二季度GDP 增速雖然升至7.5%，但上半年同比增速仍然是7.4%。而經(jīng)濟(jì)增速低迷的重要原因之一就是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

房地產(chǎn)主要通過(guò)三個(gè)路徑影響經(jīng)濟(jì)。其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。驅(qū)動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)中，固定資產(chǎn)投資一直是頭馬，其中又包含基建、房地產(chǎn)、工業(yè)三塊投資。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)14.1%，遠(yuǎn)低于去年約20%的增速，也低于17.1%的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)正在拖經(jīng)濟(jì)后腿。與之相關(guān)的是，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下降16.4%，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)業(yè)的諸多上游和中游產(chǎn)業(yè)，比如水泥、鋼鐵、建筑、機(jī)械等。

其二，商品房銷(xiāo)售。今年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6%，而去年全年增長(zhǎng)17.3%。商品房銷(xiāo)售情況主要影響房地產(chǎn)業(yè)的中下游產(chǎn)業(yè)，比如裝修、家居等。此外，商品房銷(xiāo)售速度的放緩，將會(huì)嚴(yán)重影響房企資金回籠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、民間高利貸等金融市場(chǎng)環(huán)境，將會(huì)造成金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量下降，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。

其三，賣(mài)地款與房地產(chǎn)稅收。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降5.8%，土地成交價(jià)款增長(zhǎng)9%。按這一態(tài)勢(shì)，今年全國(guó)的土地出讓金，應(yīng)當(dāng)會(huì)下降，而去年是歷史紀(jì)錄的4.1 萬(wàn)億元。另外，土地和房產(chǎn)（包括二手房）交易量的下滑，對(duì)于契稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)所得稅、土地增值稅等影響較大，對(duì)地方政府稅收造成負(fù)面影響。進(jìn)而政府會(huì)抑制財(cái)政支出和政府投資，最終影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

由此可見(jiàn)，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)的降溫，已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成各種負(fù)面影響。而決策層面，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度表現(xiàn)為：一方面加大棚改、住房保障力度，通過(guò)惠民生的角度增加房地產(chǎn)投資建設(shè)量；另一方面提出“分類(lèi)指導(dǎo)”“雙向調(diào)控”，房地產(chǎn)政策表面平穩(wěn)，實(shí)質(zhì)趨松。按我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)所處的歷史發(fā)展階段，以及國(guó)家大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的特殊背景，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的可能性不大。但基于大多數(shù)城市住宅庫(kù)存較大、部分城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫初露的情況，不可忽視商品房市場(chǎng)降溫對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面作用。避免樓市顯著降溫，確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，三者密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)這頭“驢”，還不能殺。