“限購(gòu)”不可能完成的歷史使命

在2010年“新國(guó)十條”出臺(tái)四年多的時(shí)間里，全國(guó)已有四、五十個(gè)主要城市采取了住宅買(mǎi)賣(mài)“限購(gòu)”措施，這是一次歷史罕見(jiàn)的房地產(chǎn)非市場(chǎng)化政策性“調(diào)控”。截至目前，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了趨勢(shì)性變盤(pán)，各地陸續(xù)放棄“限購(gòu)”。然而，在整個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)并沒(méi)有看清“限購(gòu)”到底對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了什么歷史性作用。

“限購(gòu)”出臺(tái)有兩個(gè)重要背景，一個(gè)是2008年“四萬(wàn)億”之后整個(gè)房?jī)r(jià)失控性上漲，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)平均增速超過(guò)25%（十五年來(lái)最大漲幅），到2010年的時(shí)候，因房?jī)r(jià)問(wèn)題造成的社會(huì)輿論壓力已經(jīng)非常之大，可以說(shuō)因此政府一度面臨執(zhí)政挑戰(zhàn)；另一方面，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期導(dǎo)致社會(huì)各領(lǐng)域投資偏向房地產(chǎn)，若不出臺(tái)限購(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“囤積居奇”的現(xiàn)象將難以遏制。從當(dāng)時(shí)的情況看，“限購(gòu)”有一定的合理性。

從歷史的角度來(lái)看，中國(guó)經(jīng)過(guò)了三十多年的粗放式發(fā)展，財(cái)富分配出現(xiàn)了嚴(yán)重不平衡，追其根源，是政策的不合理，以及國(guó)有資本缺乏約束和競(jìng)爭(zhēng)、權(quán)力尋租導(dǎo)致的腐敗等問(wèn)題造成的。關(guān)于中國(guó)財(cái)富分配的問(wèn)題，2010年世界銀行發(fā)布報(bào)告顯示，中國(guó)1%的家庭掌握了全國(guó)41.4%的財(cái)富，財(cái)富集中度遠(yuǎn)超美國(guó)，成為全球兩極分化最嚴(yán)重的國(guó)家之一。收入分配格局失衡導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富向少數(shù)利益集團(tuán)集中，尤其是向官僚利益集團(tuán)和壟斷利益集團(tuán)集中。處在財(cái)富高端的少數(shù)人會(huì)盡情的買(mǎi)入房產(chǎn)等，把自己的財(cái)富再次轉(zhuǎn)換成增值預(yù)期強(qiáng)烈的資產(chǎn)，而普通人不僅要忍受高房?jī)r(jià)，還面臨出租市場(chǎng)無(wú)話語(yǔ)權(quán)的絕對(duì)弱勢(shì)地位。“限購(gòu)”可以說(shuō)從一定程度上放緩了財(cái)富分配進(jìn)一步失衡的腳步。

但“限購(gòu)”本身不是問(wèn)題的關(guān)鍵，我們需要關(guān)注的是，財(cái)富的初次分配有沒(méi)有隨著改革的推進(jìn)而走向公平。如果“初次”分配都是扭曲的，那“二次”分配就會(huì)更加不公平，甚至可能會(huì)增加社會(huì)的不穩(wěn)定性因素。房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題實(shí)際上又回到了原點(diǎn)，“限購(gòu)”在這方面的作用極其有限。

沒(méi)有“限購(gòu)”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要面對(duì)的問(wèn)題是否依然如故？

在制度性改革，以及財(cái)富分配問(wèn)題沒(méi)有改善之前，中國(guó)投資者對(duì)股市、債市、基金、保險(xiǎn)等領(lǐng)域的可信度是否在提升，一些投資者參與國(guó)際市場(chǎng)的條件是否已具備，各類投資渠道是否真正意義上在拓寬，如果回答是否定的，投資領(lǐng)域“殺回”房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性依然較大。尤其是在“限購(gòu)”逐步取消的情況下，在對(duì)金融資產(chǎn)沒(méi)有“歷史”認(rèn)可度的大多數(shù)“土豪”眼里，房子依然是首要增持對(duì)象。

四年來(lái)，限購(gòu)不是讓買(mǎi)不起房的人買(mǎi)了房子，限購(gòu)只是將買(mǎi)得起房子的人的需求延后了幾年。當(dāng)市場(chǎng)重新回到起點(diǎn)，“你”還是那個(gè)買(mǎi)不起房的你，而“他”會(huì)竊喜和感謝限購(gòu)，因?yàn)槲磥?lái)你所需要的房子將再次掌握在他的手里。至于很多“老百姓”希望房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)來(lái)獲得廉價(jià)房產(chǎn)，我要告訴大家的是，中國(guó)諸多市場(chǎng)都牽扯到了政府信用，為了維護(hù)這種信用，就算繼續(xù)出臺(tái)“四萬(wàn)億”、走向惡性通脹，暫時(shí)也不會(huì)讓諸多“違約”事件發(fā)生；就算“泡沫”真的破裂，富人只是變成了窮人，而窮人則可能變成“乞丐”，兩者的距離很難發(fā)生扭轉(zhuǎn)。 因此說(shuō)，關(guān)注“限購(gòu)”的問(wèn)題，我們一開(kāi)始就偏離了方向。