樓市觀望情緒正在消融

李戰軍

核心提示：政府不再單純以房價漲跌來評價調控結果，政策重點開始從房價走向保障住房的建設和分配上。

樓市年年談拐點，今年也不例外。隨意瀏覽網頁新聞，“將手中的房子通通賣掉”、“中國房地產市場即將崩盤”、“歷史性的拐點已經出現”等觀點或預測甚囂塵上，不絕于耳。

可在我看來，中國房地產市場幾乎年年喊苦，但同時又年年過得還不錯。雖然每年叫苦的內容都有差異，有變化，聲調也不一致，但并無本質區別。

不過，中國房地產持續了近十年的調控政策，卻是真真正正地迎來了“拐點”：政府行政性調控之手逐步放下，讓市場對資源配置的決定作用得到充分發揮，已經成為2014年房產政策的主旋律。

房地產業依舊“常態化”

2014年，學界商界都一致不看好房地產這個總挨罵的產業和市場。其實，這個產業今年并沒有什么了不起的大事。

以國家統計局公布的2014年1-10月份統計數據作研究分析的基本數據，我們可以發現，情況并非像一些“預言家”所預估的那樣。

從房產投資數字看，1-10月比去年同期凈增8527多億元，已達7.7萬億元，增幅12.4%。雖比2013年回落7個百分點，但在各產業中依舊增速最快。

同時，目前國內商品房、商品住宅銷售仍處于上升通道。1-10月，全國商品房銷售面積8.8億平方米，銷售金額5.6萬億元，較去年同期有所下降，但相比2010-2012年同期數據仍有較大增幅。這代表房市仍處在鋸齒上升通道中，得不出面臨崩盤、拐點的結論。

另一方面，全國商品房和商品住宅待售面積也依然處在可控范圍中。1-10月，全國商品房待售面積5.8億平方米。盡管和去年同期相比有較大增幅，但這個數量僅夠全國5個月左右的銷售量。

現在很多人認為商品房、商品住宅庫存量很高，但他們不清楚住宅銷售的每5套中4套均是期房，這些期房都是經過批準銷售、在建工程、未獲得竣工驗收、未實現銷售的房屋，根本不是真實庫存。

更何況大多城市已取消房地產限購政策，消費信貸規模和優惠力度正逐步加大，改善性需求正有效釋放。多項利好加成下，預計今年中國房地產市場情況下半年比上半年好，四季度會比三季度好。

“反面案例”表現尚可

很多觀察者并不從宏觀數據著眼，而是以溫州、鄂爾多斯這類微觀案例作為唱衰房地產的案例。但我發現，這些城市的情況并不嚴峻。

雖然溫州過去三年房價連續下降，但2013年溫州商品房銷售面積較2012年增長71.2%，增幅位于全國前列。今年1-8月，溫州商品住宅銷售面積較去年同期增幅為21.3%，增幅亦位于全國前列。

而被斥為“鬼城”的鄂爾多斯，經過幾年調整后，其房地產業的供求關系也已逐漸穩定。

“反面案例”表現尚可，一些主要城市的情況則繼續樂觀。

進入三季度后，北京二手房成交量連續三個月保持8000套以上水平，9月份攀升至9109套，環比上升8.4%，達到年內最高水平。

上海市則在國慶節后首周新房成交大漲。10月6日-12日，新建商品房成交面積為35.64萬平方米，環比前一周上漲96.15%。其中，商品住宅成交面積為24.73萬平方米，環比增長幅度達到110.11%。

天津市同樣在國慶節后，新房二手房成交量大漲。10月8日-12日，天津市新建商品住宅日均成交179套，環比國慶假期的日均成交套數漲幅高達95.87%。

蘇州市也在國慶后首周住宅成交反彈。10月6日-12日，蘇州住宅共成交1533套，較前一周增加480套，增幅為45.58%。

調控政策迎來拐點

本屆政府在房價問題上并未發表太多言論，可房產價格反而下來了，這代表一個趨勢：政府不再單純以房價漲跌來評價調控結果，政策重點從房價走向保障住房的建設和分配上。

今年推出的調控政策可以佐證這一觀點：不要求地方政府制定年度房價控制目標；不分解保障房建設配售年度指標；不擴大房產稅試點范圍；不追責地方政府放松限購限貸政策；不實現全局性的房地產權籍登記；不聯網各地房地產信息；不阻止房地產企業兼并、上市、增發、發債、海外融資；不出臺新一輪的房地產調控政策……

這些措施已創造了十年來最好的房地產政策環境。讓行政性政策調控之手逐步放下，讓市場對資源的配置決定作用得到充分發揮，已經成為2014年房地產政策的主旋律。

不過，這種變化并不被多數人很快認識。因此，很多人包括不少地方政府依然在過去調控思路的軌道上前行。結果在宏觀經濟下行的背景下，促成了房地產市場的伴隨下行和原先政策的被迫退出。

但這并不妨礙我對房地產未來的樂觀預計：隨著限購取消基本到位，以及限貸松綁被提上日程，銀行加快投放房貸，市場觀望情緒已在消融。2014年，全國房地產主要經濟指標不會低于2013年。

一些重點房企將會從市場回暖中受益。譬如限購取消將使改善型產品受益，而重點房企將會調整產品結構，加大中高端產品的銷售量。在我看來，這批房企多數能完成年度目標。（支點雜志2014年12月刊）endprint