住宅用地價格與土地集約利用度相關性研究
——以四川省成都市為例

黨 青， 周介銘， 何 偉， 蔣貴國

(1.四川師范大學西南土地資源監測與評價教育部省部共建重點實驗室，四川成都610066;2.四川師范大學地理與資源科學學院，四川成都610066)

城市土地是國家經濟發展和社會安居穩定的基礎，近幾年隨著經濟的快速發展、城市規模的不斷擴張以及農村人口大量涌入城市，導致城市用地緊缺.為了緩解城市用地矛盾，我國先后于20世紀90年代初期及近幾年開展了針對城市地價及城市土地集約利用度的測算工作.國內外學者也就城市土地價格評估及土地集約利用性給予了極大的關注，喬偉峰等［1］利用層次分析法分析了滇中經濟區42個縣區土地資源的集約利用情況;朱連奇等［2］從農村居民點入手探討了農村居民點集約利用的運作模式、集約潛力計算的指標選擇、影響評價和生態、經濟社會效益分析;李景剛等［3］借助改進熵值模型和綜合評價方法對2003—2007年的廣州市城市土地集約利用水平進行了綜合評價;何偉等［4］通過采用以價定級的研究方法展開對小城鎮土地價格的評估，為小城鎮開展以價定級研究提供技術路線和技術方法方面的參考.

通過查閱大量研究成果及相關文獻，筆者發現，前人對城市地價與土地集約城市地價與土地集約利用之間相互關系的定量研究涉及很少.大量的實踐表明，利用之間的相關研究，大多局限在單一的城市地價或單一的土地集約利用性研究.而對城市地價與土地集約利用性之間所表現出的地價越高土地集約利用程度越高，而集約利用程度提高又反之降低了單位面積土地的使用價格，這種相關性之間的研究很少涉及.針對以上存在的問題，本文引入現代數字科學技術地理信息技術，展開對研究區域土地價格與土地集約利用度的測算，在完成數據測算的基礎上借助相關數理統計與分析方法，進一步挖掘兩者之間的定量關系并結合具體研究區進行了大量細致的分析工作.

1 研究思路與分析方法

1.1 研究思路 本文以住宅用地作為研究對象，選取了2013年上半年100個住宅交易樣點數據，通過樣點數據測算出土地價格;同時構建了城市土地集約利用度評價模型用于測算土地集約利用度;并借助ArcGIS 9.3軟件分別將地價與土地集約利用的空間數據和屬性數據結合起來;在完成以上兩方面的基礎上通過SPSS 16.0軟件提供的相關分析工具進行了城市地價與城市土地集約利用度之間相關程度的分析，并構建回歸模型定量的表示出城市地價與城市集約利用度之間的定量關系.

1.2 城市土地集約利用度評價指標體系 城市土地集約利用不是單一的一個感念或者孤立的一個系統，而是與周圍其它事物因素緊密相連的一個綜合體.因此，在構建城市土地集約利用評價體系時應綜合考慮，并且不同的土地利用方式評價其集約利用的指標體系也存在著一定的差異.本文分別從社會、經濟、生態的角度入手構建集約利用評價指標體系(表1).

表1 城市土地集約利用度綜合評價指標體系Table 1 The comprehensive assessment index system of urban land intensive use

1.3 分析方法

1.3.1 柵格分析技術的應用 隨著地理信息系統(GIS)技術的發展，所應用的領域在不斷擴大.本次將地理信息系統的空間分析技術引入到對住宅地價與住宅集約利用相關性的研究中.構建了住宅用地樣點分布圖及其屬性數據表、住宅用地集約利用評價各因素因子圖層及其屬性表，并借助ArcGIS柵格數據空間分析模塊(Spatial Analyst)對住宅用地土地集約利用度進行了測算.

1.3.2 土地集約利用度測算 在收集土地集約利用度評價的數據時，由于原始數據的單位量綱不同且存在正負指標差異，所以為了實現數據的可比性需對原始數據進行無量綱的標準化處理，本文采用Z-score法進行標準化處理，通過spss 16.0對城市土地集約利用標準數據進行主成分分析“得到相關矩陣特征根和方差貢獻率”并提取累計方差貢獻率大于90%的前n個因子，求得各個因子得分，即

其中，Kim為第m個因子的得分，dj為j項指標回歸系數，Zij為標準化數據.最后用多因素綜合評價法求城市土地集約利用度系數并以各個因子方差貢獻率所占累計方差貢獻率的比重作為其因子權重，測算出土地集約利用度.

1.3.3 城市地價與城市土地集約利用度相關性分析 相關分析是用于描述兩個變量之間的密切程度.它反映的是當控制其中一個變量的取值后，另一個變量的變異程度.相關分析的主要目的是研究變量之間的密切程度，以及根據樣本資料推斷總體是否相關.本文將相關性分析引入到城市地價與土地集約利用的研究中來.通過對同一交易樣點所在柵格單元的地價與土地集約利用度的相關性進行分析，得出不同土地利用方式下不同等級的城市地價與土地集約利用之間的相關性，并應用線性模型建立了兩者之間的定量關系模型，由此看出城市地價與土地集約利用之間的定量變化特征.

2 實例分析

2.1 研究區域介紹 本次研究對象以成都市為例，研究區域范圍為626.42 km2，其中，中心城區約590 km2，繞城高速路以外成都市高新技術產業開發區西區約26.35 km2，成都會展中心新區約10 km2.涉及范圍包括中心城區的五城區以及溫江、郫縣、新都、龍泉、雙流等郊縣的部分區域.

2.2 研究區域地價測算 本文在對100個住宅交易樣點進行交易時間、剩余年限、容積率、臨街狀況等因素修正的基礎上，將樣點數據統一加載到Arc-GIS平臺下.并對其價格、面積、所有人等信息建立了屬性表，形成了住宅交易樣點分布圖.并采用聚類的方法根據交易樣點價格的變化趨勢，劃分出價格等級，其中，單價p＞9 000元/m2的為一級地價區域，7 200元/m2＜p≤9 000元/m2為二級地價區域，5 600元/m2＜p≤7 200元/m2為三級地價區域，4 300元/m2＜p≤5 600元/m2為四級地價區域，p≤4 300元/m2為五級地價區域(圖1).

2.3 研究區域土地集約利用度測算結果 依據前述研究方法，借助ArcGIS 9.3空間分析模塊對城市土地集約利用度進行了測算.并依據成都市住宅用地土地集約度的變化趨勢圖，結合國家有關土地集約利用的標準將住宅用地集約利用情況分為3個等級，分別為λ＞32.28%土地集約利用度為低度，17.45% ＜λ≤32.28%土地集約利用情況為適度利 用，λ≤17.45%為集約利用(圖2).

2.4 研究區域地價與土地集約利用度相關性分析在完成對成都市住宅用地地價與土地集約利用度測算的基礎上.針對所選取的100個住宅用地地價及集約利用度分值(表2)，通過spss統計分析軟件得出每個地價等級下地價與土地集約利用度的相關性指數，根據相關性指數的分值得分可以看出每個級別下兩者之間的密切程度:其中一、二、三、四、五級區域相關性指數分別為0.437、0.494、0.63、0.791、0.459.

在相關性分析的基礎上對住宅用地價格與土地集約利用性建立了回歸模型，對其定量關系進行了分析(圖3).

由以上圖表可以看出三級、四級住宅用地地價與土地集約度之間呈現出中度偏高度正相關性，也就是在三級、四級住宅用地區域地價越高土地的集約利用度也就越好，而一級、二級、五級用途下的住宅地價與土地集約度表現為低度相關.相關性不及三、四等住宅用途下的地價與集約度相關性高.

表2 部分土地集約利用度與土地價格測算樣點數據Table 2 A part of sample data of urban price and the urban intensive use

3 結論與討論

綜合上述分析，從整體上來看成都市住宅地價與土地集約度之間的相關性，可劃分2個層次.三、四級區域，也就是住宅地價4 300元/m2＜p≤7 200元/m2這個區域地價與集約度表現出中度相關，住宅地價p＞7 200元/m2及p＜4 300元/m2為低度相關(圖4).

其中低相關性區域主要由房價高區域及房價低區域2個區段構成.高房價區域相關性較低的原因主要是高地價區域的地價較其它級別高出很多，但集約度值并沒有與價格成比例的增長，也就是說高地價區域下的土地集約度仍有挖掘的潛力.對該區域用地中的利用效率不高的、容積率較低的建筑等應進行適時的改造提高單位面積土地的利用效益;低地價區域地相關性低的原因主要是于二環路以外位于城東、城北附近的居住區，過去這一區域的居民住宅沒有系統的規劃，住宅較混亂，周圍基礎設施配套和環境都有待改善.針對這兩方面原因可從以下兩點來加以改善，從而提高土地的集約利用性也可間接降低單位面積房價.

1)將對土地的內部挖掘與外延擴張相結合起來.在對土地的內部挖掘方面，應該加強對目前利用度低的土地進行改造，如在住宅方面對一些落后、老化、混亂搭建的建筑物進行統一的拆遷規劃.在對土地的外延擴張方面應該對新建住宅用地進行科學的規劃建設，減少重復建設，避免對耕地的占用，用新的科學技術和規劃理念提高土地的利用效益.

2)通過地價調節提高土地利用潛力.地價對土地的集約利用有著很大的相關性，在激烈的市場競爭機制下可以利用城市的土地價格調節土地的利用效益，通過招標、拍賣和掛牌3種土地出讓方式，發揮市場競爭機制，出價高者得到土地的原則，高地價的土地獲得者為了將來能從土地上獲得更高的經濟效益，必然會請好的建筑設計師進行合理的規劃，對建筑的用途，外觀的設計、內部如何布局等各個方面都會投入大量的人力、物力和財力進行設計和施工，所以通過高的地價可以有效的提高土地的利用效益.

［1］喬偉峰，曾洪云，李云梅，等.基于層次分析法的滇中經濟區土地資源集約利用研究［J］.南京師范大學學報:自然科學版，2013，36(2):113-118.

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