商業地產開發業務的主要流程及各環節的涉稅信息和稅收籌劃

陸迪

摘 ? 要：隨著社會經濟的發展，房地產行業越來越多地受到了大家的關注，房地產行業的開發過程、涉稅問題等均成為人們關注的焦點。本文是從從房地產行業的開發流程方面著眼，就各環節的涉稅信息和稅收籌劃進行了初步探討。

關鍵詞：商業地產企業;開發過程;涉稅？

房地產開發，是指具有開發資質的房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動。房地產開發方式可分為自行開發、合作建房、代建工程和提供勞務等，開發產品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施（醫院、學校等）及代建工程。

一、房地產企業開發過程的三個階段

1.開工準備階段。在房地產開發中，土地的取得是最基本的。前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證（如《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》）和取得項目建設用地的國有土地使用權。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家無償將土地劃撥給使用人使用，劃撥轉讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作為開發使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得過有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。

2.組織施工階段。根據前期審批的規劃圖紙和文件，通過正式的招標程序，組織施工企業進場施工，到建設主管部門辦理《建筑工程施工許可證》。建設工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。建筑施工階段是開發商托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。

3.銷售階段。銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現盈利的階段。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件之后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此類銷售方式。

二、各環節的涉稅信息

1.開工準備階段。經審批取得土地時，需要由國土資源行政管理部門頒發土地使用證。本階段主要涉及契稅、印花稅和城鎮土地使用稅。契稅按購置土地付出的經濟利益的3%至5%繳納;印花稅按合同所載金額萬分之五貼花，土地使用權證按件貼花5元;城鎮土地使用稅俺納稅人實際占用的土地面積和單位稅額計算稅額。

2.開發建設環節涉及印花稅和城鎮土地使用稅。印花稅按工程施工合同金額的萬分之三貼花;勘探設計合同按合同金額的萬分之五貼花;城鎮土地使用稅同樣按納稅人實際占用的土地面積和單位稅額計算稅額。

3.商品銷售階段。該階段是房地產企業納稅義務產生的主體階段。涉及營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產稅、企業所得稅。其中營業稅按銷售收入及預售帳款金額的5%繳納;城市維護建設稅俺“銷售不動產”營業稅稅額的7%繳納;教育費附加按“銷售不動產”營業稅稅額的3%繳納;地方教育費附加按“銷售不動產”營業稅稅額的2%繳納;土地增值稅按銷售收入及預售帳款金額預征，預征率由各市地稅機關確定;印花稅按商品銷售合同金額的萬分之五繳納;房產稅按房產計稅余值的1.2%繳納，按房屋出租租金收入的12%繳納;企業所得稅按企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，待開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本與其對應預計毛利額之間的差額，計入年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額，年度納稅申報時，需將差異調整情況報告稅務機關。

三、各環節的稅收籌劃思路

1.開工準備階段。在立項做項目規劃及向有關部門報批時，。由于不同類型的房產，增值率和對應的稅負會有所不同。房地產開發企業在立項時，就應提早考慮項目的實際情況和相關影響，通過合理搭配選擇一個較優的方案立項來適當降低企業的潛在稅負。另外，由于對于企業未在約定的期限內進行土地開發而支付的土地閑置費，在計算企業所得稅時，土地閑置費能否扣除，新的企業所得稅法未對此作相關規定。因此，取得土地后，應盡量在約定的期限內進行開發;若的確需延期，應提早與相關政府部門協商，爭取減免土地閑置費，并及時與稅務機關確認相關稅務處理方法。

2.開發建設環節。拆遷安置時，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些不屬于《發票管理辦法》規定的可以財務報銷的憑證。房地產開發企業最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。在工程建設環中，房地產開發企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務規定準備相關證明文件。

3.商品銷售階段。對預售收入房地產開發企業應及時向主管稅務機關申報納稅。房地產開發企業可將樣板房的裝修費用作為開發成本核算，全部稅前扣除，同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。以替業主支付一定的物業管理費作為報酬的，房地產開發企業應及時向物業管理公司索取發票和代負有納稅義務的業主扣繳相關的個人所得稅，以保證該所得稅稅前扣除。由于人防工程不可出售，有的企業將人防工程作為車位供業主使用時，可簽訂租賃合同而非出售合同，以便分期確認為收入降低本年企業所得稅稅負。另外，而作為租金收入確認，也不需繳納土地增值稅。

參考文獻：

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