房地產開發項目前期成本控制問題與對策

孫瑨

摘 要：隨著我國城市化進程的日漸深入，房地產行業得到了較大的發展，房價也在這種背景下一路上漲。但是從另一方面來講，房地產開發企業經營過程中的各項成本費用也隨之上漲。文章將主要以房地產開發項目前期成本控制問題與對策為切入點，對其進行簡要的介紹和分析，并對如何做好前期的成本控制工作給出相應的建議。

關鍵詞：房地產；開發；項目；前期；成本控制；問題

1 房地產開發項目前期成本控制的重要意義

近二十年來，我國建筑行業先后實行了項目法人責任制、招投標制以及建設監理制等制度，其中各項制度都具有自身的優缺點。就我國目前的狀況而言，仍然存在許多建筑施工企業沒有重視起項目成本管理工作，沒有真正認真開展相應的成本管理工作，這主要是受到了企業短期行為的影響。但是如果從長遠發展考慮的話，要想使企業能夠得到更好的發展，延長企業生命周期，強化自身的競爭力，通過改善項目成本的估算能力無疑是一種很好的手段，通過成本與建筑質量之間的協調與平衡來達到促進自身發展的最終目的。如果從盈利角度來考慮的話，在當前市場競爭日趨激烈的今天，企業的各項運營成本逐漸上漲，在這樣的背景下建筑施工企業的盈利能力受到了很大的影響。為此，只有通過對工程項目以及相應建筑工程的建造進行有效的估算，對前期的成本控制工作進行掌控才能夠確保建筑施工企業能夠在保質保量的前提下最大限度的獲取利潤。并且從風險角度出發的話，鑒于建筑施工企業的許多項目都是具有較長周期，并且投入相對較大的項目，這使得前提的控制工作顯得至關重要。

2 當前房地產開發項目前期成本控制方面存在的問題

對于房地產開發項目來說，雖然在前期階段的成本費用較少，但是其對于項目的整體質量效果卻具有至關重要的影響作用。限于種種客觀因素的限制使得我國當前在前期的成本控制方面存在較多問題。首先，問題體現在重視程度不足上，目前許多開發商都缺少對決策階段成本控制應有的認識，造成了策劃報告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經常會出現各類問題和意外，產生了大量的資金浪費問題。與此同時，在項目的可行性研究上也缺少應有的科學合理性。對于項目開發而言，其可行性大小在很大程度上關乎著項目的成敗，如果一味的生搬硬套很有可能會面臨失敗。此外，我國許多房地產開發商在項目成本的估算上也存在較大問題，不能精確的對項目成本進行估算。成本估算是成本控制的重要基礎，屬于一項動態性較強且連續的工作，估算的結果雖然并不是最終的結果，但是對于成本的控制來說卻具有較強的借鑒參考價值，如果估算的準確性較差的話，將會影響到整體的成本控制水平。

3 房地產開發項目前期成本控制的相關建議

3.1 做好投資決策階段的成本控制工作

房地產開發項目前期的成本控制主要受到項目區位以及項目方案選擇的影響。其中項目區位的選擇將在很大程度上決定著項目的成本費用，具體表現為土地成本上。而在項目方案的選擇上，如果選擇了適合自身的開發方案可以有效地降低開發成本，反之則會使開發成本上升。針對投資決策階段的成本控制特點，我們應當采取有效的手段和措施。投資決策階段屬于一個不斷深化的過程，項目開發的成敗在很大程度上都受到此階段的影響，因此在進行投資決策前要對市場進行有效的預測，在可行性等方面加大研究力度，確保前期工作的開展能夠落實到位。在此期間的成本控制應當主要集中在三方面，首先就是購地方面一定要慎重，對于購地成本應當進行理性控制；其次，還要對市場需求狀況進行預見性分析，確保自身開發項目的準確定位；此外，還要對市場的整體走向以及發展趨勢進行分析，便于發現自身在未來發展中的主要側重點，進而做到有的放矢。投資決策階段屬于綜合性較強的階段，在此期間內要充分做好有關的分析和調查工作。房地產開發項目的投資相對較高，如果不在前期階段對成本費用有個大致的了解很有可能影響到后期的施工建設，進而威脅到項目開發的成敗。這使得投資決策階段的成本控制工作顯得至關重要。

3.2 進行正確的成本估算

工程項目的成本估算工作是一項系統性和完整性較強的工作，要想做好成本估算工作必須保證項目成本估算的各相關屬性。首先，就要正確的確定成本估算對象。通常情況下，在此階段分為兩項任務，分別是合理劃分工程項目成本估算對象以及正確建立成本估算明細賬。在劃分工程項目成本估算對象方面，大多應當根據施工合同中的內容以及施工生產的自身特點等具體實際情況，朝著有利于工程項目管理的目的來予以確定。對于那些規模相對較大，并且還有不同施工單位施工的單項工程，應當將該項目依照不同的施工單位予以劃分，將分項工程作為估算對象以便強化對成本的分析和績效考核水平。而對于單一的工程項目以及那些由單一施工單位、工程規模相對較小的單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個成本估算對象。而成本估算明細賬的建立則是應當在成本估算的對象確定后進行的。要求所有的原始記錄都應當嚴格按照相應的成本估算對象填制。設置成本明細賬的主要目的在于能夠方便各個成本估算對象所負擔的費用成本。對于建筑施工企業來說，在進行工程項目成本估算的過程中還應當遵循一定的原則，根據原則來進行工作。即對于那些能夠分清受益對象的直接計入，而對于不能夠有效分清受益對象的則要根據一定的手段來予以分配計入。具體的費用估算包括人工費的估算、材料費的估算、機械使用費的估算、其他直接費用的估算以及間接費用的估算。而各項費用的具體計算方法則要根據各項費用的實際情況來予以選擇和制定。

4 結束語

宏觀經濟發展的形勢為建筑施工企業帶來了新的發展機遇，但是在此過程中也面臨著諸多問題和挑戰。建筑施工企業要想在當前激烈的市場競爭環境中生存壯大，就必須做好自身的前期成本控制工作。作為房地產領域的企業，建筑施工企業的發展狀況不僅關乎到自身的前途和命運，更在很大程度上影響著我國房地產行業的發展。為此，我們一定要積極完善和改進建筑施工企業的前期成本控制，促進整個行業的健康有序發展，為社會和國家提供更多的就業崗位，促進我國經濟的整體發展。

參考文獻

[1]王志學.房地產開發項目前期成本控制研究[D].華北電力大學（北京），2007.

[2]袁靜梅.保定市學府花園房地產開發項目前期成本控制問題研究[D].吉林大學，2010.