大冶市土地流轉與規模化經營狀況分析

武漢大學經濟發展研究中心與經濟系聯合調研組

（武漢大學，湖北 武漢 430072）

2013年的中央一號文件特別強調了農民作為規模經營的主體地位，支持土地流轉應向專業大戶、家庭農場和農民合作社等新型農業經營主體傾斜。該文件指出：“堅持依法自愿有償原則，引導農村土地承包經營權有序流轉，鼓勵和支持承包土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社流轉，發展多種形式的適度規模經營。”

大冶市2012年是全國百強縣市，是湖北省唯一一個進入百強縣的縣市，不僅經濟發展走在湖北省前列，土地流轉、規模化經營也走在前列。大冶市今天所取得的成績，在一定程度上代表著湖北省土地流轉、規模化經營未來的發展方向。因此，武漢大學經濟發展研究中心與經濟與管理學院經濟系聯合調查組選取大冶作為調查對象，于2013年4月19日至22日赴大冶進行為期三天的實地調研。本調研組由10名教師和90名學生組成，對大冶市8個鄉鎮13個行政村與村干部和農民進行了面對面的訪談，共獲得村問卷13份，種植專業大戶問卷21份和普通農戶問卷212份。本調研報告是在這次調研基礎上撰寫而成的。

一、基本情況

規模經營是農業發展的必然趨勢，土地流轉是規模經營的重要保障，勞動力轉移是土地流轉的前提。

大冶市現有耕地面積56萬畝，已承包耕地面積54萬畝，占耕地面積的96.4%；截止2012年12月，土地流轉面積25.1萬畝，占耕地面積的44.8%。大冶市土地流轉面積呈逐年增長的趨勢，2008年3.6萬畝；2009年3.2萬畝；2010年4.1萬畝；2011年6.6萬畝；2012年7.6萬畝（見圖1）。流轉過程中，大冶市建立了三級土地仲裁服務中心，有效處理了土地流轉中的各種糾紛。同時，大冶市通過加大宣傳力度，促使了專業大戶土地流轉合同向規范化、穩定化的發展。

圖1 大冶市土地流轉面積2008-2012

大冶市2012年共有種植大戶321戶，流轉耕地14.17萬畝，大部分種植水稻和小麥等糧食作物，占大冶市土地流轉面積的56.4%。其中，1000畝以上的種植大戶42戶，平均每戶經營面積1461畝；500-1000畝的種植大戶29戶，平均每戶經營面積604畝；200-500畝的種植大戶112戶，平均每戶經營面積278畝；100-200畝的種植大戶75戶，平均每戶經營面積130畝；30-100畝的種植大戶63戶，平均每戶經營面積60畝。

表1 大冶市種植大戶經營耕地面積表

圖2 大冶市種植大戶流轉面積2012

大冶市形成了從市級到村級的農民工服務平臺：大冶市公共就業服務中心，并將務工人員統一登記建立臺賬。2010年至2012年，大冶市農民工外地就業28892人，就地就近轉移就業38809人；組織參加職業技能培訓19401人，培訓后就業17882人；鼓勵引導216名農民工返鄉創業，提供貸款2444萬元。

下面就我們這次調研所得數據對大冶市土地流轉和規模經營狀況作一個梳理和總結。

二、土地流轉情況

（一）被調查村土地流轉情況。

調查組共走訪了八個鎮13個行政村。從表2中看到，13個行政村的人均收入差距比較大，最高的是金牛鎮的祝山村，人均收入超過1萬，而最低的茗山鎮的楊橋村人均收入只有4700元，還不到祝山村的一半。13個行政村的人均耕地大多在一畝以下，表明大冶市人口密度高，人均耕地面積較少。耕地的流轉比例大都在50%以上。每畝的流轉價格基本在200-300元之間，只有子山村是150元。從表中我們發現人均收入與耕地流轉率有一定關系：人均收入較低的江畈村、新屋村以及劉仁八村的耕地流轉比例相對較低，人均收入較高的祝山村、橋村和方至畈村則耕地流轉率較高。

表2 被調查村基本情況

表3列出了13個行政村土地流轉的期限構成、流轉對象構成和合同簽訂情況。從表3中看到，流轉期限在4-6年的居多，其次就是1-3年和10年以上的。從下面種田大戶的資料中看到，流轉期限大都是5年左右。

從土地流轉對象一欄中發現耕地大多流轉給了種植大戶，其中又以本村人居多。這可能是因為，一是本村之間的土地流轉的供需信息較為通暢，二是本村之間相互熟知，交易成本較低、監督成本低、風險較小。但從表3中也發現，土地流轉給外地人、龍頭企業和農民合作社的也不少，流轉給非本地專業大戶的有四個村，流轉給企業和合作社的各有兩個村。這表明土地流轉對象呈現出多元化趨勢。

在訪問的13個行政村中，土地流轉基本上都簽訂了正規的書面合同。這說明當前大冶農村的土地流轉還是比較規范的。在我們的調查中，13個行政村中，9個土地流轉都是由村組牽頭的。這說明，在土地細碎化的背景下，為了降低交易成本，村集體在土地流轉的過程中的作用是很重要的。如果沒有集體出面協調，一個專業大戶或龍頭企業要與每家農戶商談土地流轉期限和流轉租金，那是非常困難的，甚至是不可能的。但是，如果村集體的權力過大，也有可能使農戶利益受損，比如農戶被強制將土地流出，或者被迫接受較低的租金。不過我們要認識到，村集體在土地流轉中必須參與其中，否則土地流轉就不可能順暢進行，至于村集體是否有強制性行為，這要通過制定相應的法規來規范村集體的作用和行為，以防止侵犯農民的正當權益。

表3 被調查村土地流轉基本情況

（二）家戶層面土地流轉情況。

1、被調查家戶基本情況。

這次調查共獲得211份家戶問卷，但由于有些項目是空白，有效問卷要比這個數字少。平均而言，我們的調查樣本中每戶有4個人左右，外出打工和在家務農各一個人。人口撫養比均值在1以下，說明調查家戶中撫養負擔不重。就2012年收入方面，196個有效樣本中，務工經商家庭收入超過100萬的有3個（私營業主），最高的超過1000萬；178個有效樣本中，在家務農的家庭收入超過30萬的有6個，最高的為300萬（都為專業大戶）。去掉這些極值之后，家戶平均打工收入為51353元，務農收入為25642元；人均打工收入為36148元，人均務農收入為17867元。可見，務農收入和打工收入相差還是非常大的，前者大概是后者的兩倍。

2.家戶土地流轉情況。

在我們的調查中，大多數農戶擁有的耕地基本上是水田，因此我們這里著重分析家戶擁有水田和水田的流轉狀況。在144個有效樣本中，平均每戶擁有水田3.93畝，人均1.1畝，其中流出面積2.62畝，平均流出率為67%。從圖3中可知，如果按農戶耕地流轉率來分類，那么，完全不流轉的農戶（流轉率為零）占被調查農戶總數的8%，流轉率不到20%的農戶占2.67%，流轉率在20%-50%之間的占16%，流轉率在50%-70%之間的12%，流轉率在70%-100%之間的占9.33%，流轉率達到100%即承包地完全流轉的農戶占52%。這意味著大冶市有一半以上農戶把自己的承包地使用權全部流轉出去了，而大約有40%的農戶部分流轉了承包地，而承包地完全由自己耕種的農戶只有8%，還不到十分之一。

圖3 家戶水田流轉比例分組餅狀圖

從這次家戶調查中對承包地流出原因也進行了詢問。表5給出了持有不同土地流轉原因的家戶數目及所占比例。有效樣本為106個，其中認為租出更劃算的家戶數最多，有45戶，其次認為缺乏勞動力的家戶有26戶，認為種地太苦的有7戶，而非自愿流轉的家戶有16戶。如果把缺乏勞動力、種地太苦和租出更合算加在一起看做是自愿流轉的話，那么自愿流轉的家戶達到73.6%，這說明大多數家庭是自愿把自己承包地流轉出去的，與中央的精神是一致的。這里值得注意的是，明確選擇“租出更劃算”的農戶有45家，占樣本總數的42.5%，這表明在農村中很多農戶是從經濟利益上考慮出租承包地的。大多數家戶愿意流轉承包地反映了土地流轉是受大多數農民歡迎的，那些認為農民寧愿粗放經營或拋荒也不愿出租承包地的觀點是站不住腳的。

在國家政策反復強調土地流轉要在自愿的基礎上進行的情況下，依然有15.1%的家戶的土地流轉是非自愿的。這也表明在土地流轉過程中，有些農民是在不情愿的情況下流轉的。其原因是復雜的，要做具體分析。有的可能是村集體為了全體村民的整體利益（如通過招商引進龍頭企業而需要租用大面積的連片耕地）而強制個別農戶流轉其承包地使用權，且租金還比較低。有的可能是個別農戶擔心土地流轉出去之后收不回來，或者預計承包地在將來會升值，因此不愿意流轉。不過，有15%的農戶不愿意流轉土地，這也給我們一個警示，在土地流轉過程中要認真做好宣傳和說服工作，那些方法簡單，態度粗暴的行為很可能會導致矛盾激化，這一點是要特別引起有關部門重視。

表6 流轉對象

從表6中看到，最大的兩個流轉對象是本村人和其他外地人，分別占37%和47%。而流轉給公司和集體的只有13%。如果將外村本縣人和其他外地人合并為外村人的話，那么，流轉給外村人的比例高達50%。

表7揭示了土地流出方與流入方的關系。流出和流入兩方基本上都是非親戚朋友,88戶有效樣本中，79戶流出農戶與流入大戶都不是親戚朋友關系。即使在大戶為本村人這一組中，血緣或者朋友關系也只占到了25%。土地流轉的對象不再限于本村人和親戚朋友，而是擴展到了本村之外。這種現象意味著農村的土地流轉市場正在形成，并且不斷發展壯大，它有利于土地向種田能手和具有企業家精神的人的手中集中，從而提高了資源的配置效率。

表7 農戶與租者的關系

從村集體的調查問卷中我們得知簽訂正規流轉合同的比例幾乎達到了100%，但是從農戶方面而言，表8告訴我們簽訂正規合同的比例卻只有60%。這可能是大戶或者公司與村集體簽訂了正規的合同，但是并沒有跟個人簽訂這樣的合同，或者這些合同沒有發放到每個農戶手中。這說明了大冶農村土地流轉市場還需要進一步規范。另一方面，也可能是有些農戶把承包地私下委托親戚鄰里耕種，只有口頭約定，而沒有經過村集體正式登記。從表8中我們看到，口頭流轉的比例高達一半以上。

表8 按受讓方分組的流轉合同類型

具體分組來看，與本村人之間的土地流轉，口頭協議占了一半以上。而與本村之外的人之間，簽訂正規合同的比例較高，最高的是與公司或者集體之間。這從另外一方面展現了農村是一個熟人社會的事實。在村子內部，大家之間的約束更多的是靠聲譽，而且彼此間監督的成本也較低，不需要正規的書面協議來約束。

從家戶調查數據得知，每畝水田的平均流轉租金大約是177元，最高為350元，最低則是無償流轉給他人耕種。無償流出的有8戶，主要是流給了本村的親戚朋友，占7.5%。租金主要集中在100-200元區間，有57戶，占53.27%。其次是200-300元區間，有24戶，占22.43%。可見，當前農地的流轉租金還是較低的。根據我們對種田大戶的調查，租金如果漲到350元以上，種田就不賺錢了。這意味著350元是一個市場供求均衡的價格，目前情況下，租金還有上漲的空間。

表9 流轉土地租金分組情況

3.家戶土地流轉意愿。

家戶對土地流轉的態度如何呢？是自愿流轉還是非自愿流轉？我們對此也進行了家戶訪談。189個樣本中，有62家不愿意流轉，有64家愿意短期流轉，63家愿意長期流轉，把愿意短期和長期流轉的家戶數加起來，占調查樣本數的三分之二，這就是說大多數農戶是愿意流轉承包地的。但也有三分之一的農戶不愿意流轉。現在普遍認為，在家從事農活的基本上是已婚婦女和老人。如果是這樣的話，那么，不愿意流轉的農戶一定是家庭已婚婦女和老人人數較多的家庭。實際情況是否如此？這次調查驗證了這個觀點。

表10列出了家庭婦女人數與流轉意愿之間的關系。在189個樣本中，家庭已婚婦女最少的是0個，最多的是4個。已婚婦女數為0的家戶中，不愿意流轉土地的有4戶，占只有0個婦女家戶總數的27%；已婚婦女數為1的家戶中，不愿流轉土地的有31戶，占有一個已婚婦女的家戶總數的31%；已婚婦女為2的家戶中，不愿意流轉土地的有20戶，占34%；已婚婦女為3的家戶中，不愿意流轉土地的家戶有6戶，占42%。可以發現，隨著家戶中已婚婦女人數的增加，家戶中不愿意流轉土地的比例是在增加的。同樣，愿意流轉的家庭則與家庭已婚婦女數成反比關系。

表10 流轉意愿與家庭已婚婦女人數的關系

表11 流轉意愿與家庭老年人數的關系

表11給出的是家戶老年人數與土地流轉意愿之間的關系。這里的老年人主要指50歲以上的人群。這些人群在外打工的話，在勞動力市場上是沒有優勢的，因此大多可能會選擇在家務農。189個樣本中，沒有一個家庭中有3個老人，只有一個家庭有4個老人。就家庭老年人分別為0個、1個、2個和4個的家戶中，不愿意流轉土地的家戶分別占27%、33%和37%和100%。可以看出，不愿意流轉土地的家戶的比例同樣是隨著老年人數的增加而增加的，而愿意短期流轉的家戶與老人人數成反比關系。但是從表11中我們看到，愿意長期流轉的家戶卻隨家庭擁有的老人人數而增加，這種情況可能是因為從長遠時期看，老人因體力衰弱而終將失去勞動能力，因而愿意長期流轉。

三、規模化經營

（一）種糧專業大戶的土地流轉情況。

土地流轉的目的是要實現土地規模化經營，規模經營是解決“三農”問題的根本途徑。從這次調研中我們走訪了21家種糧大戶。表12提供了21家走訪種糧大戶的土地流轉的基本情況。

表12 被調查的種糧大戶土地流轉基本情況

從表12中可看出，被調查的種糧大戶戶均流轉面積逐年增加，從2011年的戶均594畝增加到2013年的1075畝，增長了81%。從單個種糧大戶情況來看，在2011年18家種糧大戶中，有11家在2013年增加了土地流轉面積，其中有一家種糧大戶從2012年的90畝增加到2013年的4000畝。調研中我們詢問種植大戶是否愿意擴大流轉面積，得到的答案是大多數愿意。這反映了一個事實：因為土地規模報酬不變，單位面積產量、畝均純收入（扣除農資、機械、人工和租金等所有成本后的凈收入）相差不大，大約每畝田400元，且農業生產工序趨向成熟化，標準化，簡單化，不需要很高的技能水平，所以種植面積越大總收益就越高。

表12顯示土地流轉租期也有所延長，從2011年5.61年延長到2013年的6.33年。大多數種糧大戶同農戶簽訂的流轉合同是5年，但最長的租期達到了20年。這表明土地流轉從短期向長期變化，相對于以前1-3年短期而言，這是一個重要的進步，因為土地流轉期限短，不利于專業大戶對流轉的農田進行長期投資，而且有可能會對土地掠奪式經營，因此不利于土地生產率的穩定增長。但是即使租期是5年，對于農田改造、平整和設施建設而言還是比較短的，因為農田基本建設需要較大的投資，且回報是長期的，因此要把投資成本平攤完需要相當長的時間。我們在調查中就租期問題詢問過種糧大戶戶主，在現有的租約下他們都不愿意對耕地進行長期投資，而是抱有種一年是一年的想法。他們說要對耕地進行投資租期最短也得10年以上，當然20年以上更好。

從調查中發現土地流轉合同中規定的租金大多是可變的，如何變化有的合同上有約定，譬如有的合同規定5年后漲租金20%，但有的合同則沒有具體規定，出租的農戶可能每年都要求漲租金。例如，大萁鋪鎮的種糧大戶曹中豪目前經營了2800畝水田，其中2300畝是從本地農民的承包地流轉過來的，2010年開始流轉時不要租金，因為都是拋荒地，但后來租金則連年上漲，從100元/畝，到120元/畝，直到200元/畝，但到今年又要漲到240元/畝。從表12中可以看到，近3年來每畝租金上升較快，從2011年132元上升到2013年的208元，兩年就上漲了57%，畝均租金的上升說明剛開始流轉時農戶未認識到農地的實際價值，因為很多承包地是拋荒的。后來經過種糧大戶的開發土地價值開始體現，于是農戶開始抬高租金，這意味著土地流轉價格逐步向其市場均衡價格靠近。但有些種糧大戶擔心土地價格上漲太快會導致其面臨虧損，我們在調研過程中針對這個問題進行了詢問。例如，一些大戶認為租金若超過350元他就不會繼續流轉農民耕地了。這個問題非常重要，應該引起有關部門的高度重視。假若農戶年年要求增加租金，種糧大戶就不會對所租用的耕地進行投資，而且大戶隨時都面臨著解體的可能性，這將會嚴重阻礙著農業規模化經營的發展進程。

（二）種糧大戶戶主情況。

我們調查的20家種糧大戶，戶主的年齡40歲以上（1973年1月1日前出生）有19人，50歲以上（1963年1月1日前出生）的種糧大戶有9人，60歲以上（1953年1月1日前出生）有3人，40歲以下種糧大戶只有1人。由此可見，種糧大戶戶主主要以40-60歲之間的中年人為主，占80%，但60歲以上的老年人也有3人，占15%。戶主情況告訴我們，即使具有較高素質的種田能手，也在趨向老齡化。在20個戶主中，具有初中學歷的有14人，高中或中專學歷3人，大專學歷1人。具有初中文化水平的種糧大戶所占比例最高，達到70%，小學和大專學歷的各有1人。這說明種糧大戶戶主的文化程度還是比較低的。種糧大戶開始大面積流轉農地之前的職業分布是：12人是一直在種田，其余8人從事過建筑、采礦或者服務等工作。這也反映了種糧大戶中返鄉創業的人也為數不少，占專業大戶的40%左右。在20家種糧大戶中，有17家戶主是本地人，有3戶是外省人，分別來自湖南、安徽和河南。外省人到大冶租賃農地搞規模化經營是一個較為普遍的現象。

農村急需有知識有文化的青年來創業，在這些種糧大戶中，殷祖鎮有一位80后青年黃豪，他原是大冶市的出租車司機，聽到市里宣傳農民返鄉創業，搞規模化經營，并且有很多優惠政策，2009年就決定回鄉種地了，通過土地流轉，目前他經營了1500畝地，去年年收入數十萬元。從他那里了解到，原來和他一起在外打工的人里，有10%的人打算返鄉創業。這也反映了一個趨勢，部分年輕的農民工逐步回鄉創業，填補了目前農業經營中有文化的青壯年勞動力的空缺。

表13 2011-2012大冶市金牛鎮種糧大戶基本情況

（三）種糧大戶的產量情況。

表13是根據大冶市金牛鎮68戶種糧大戶的統計表整理而成，它反映了種糧大戶土地規模與產量的關系。

從表13中我們發現，從2011到2012年大戶種植面積增加了29.3%；戶均總產量上升32.5%；這意味著畝產有小幅度增加，從表中看到，畝產從494公斤到498.2公斤，畝均收入卻有些微下降。

圖4 2012年金牛鎮種植大戶按面積排序的水稻總產量與畝均產量

圖4清晰地顯示了規模經營與單位面積產量的關系。從圖4中我們看到，隨著經營面積的增加，總產量是增加的，但畝均產量卻基本上是不變的，即畝產是一條水平線，種植50畝的種糧大戶的單位面積產量與種植1700畝的種糧大戶的單位面積產量沒有什么區別。我們認為這種規模報酬不變的特性與現行的土地家庭承包制有關。因為農戶擁有土地承包權，流轉的是使用權，農戶可以隨時把承包地收回去，或者要求每年漲租金，這樣就抑制了種糧大戶對土地肥力和土地排灌設施的投資積極性。若農戶把承包權流轉給大戶或者把使用權長期流轉給大戶，并通過制度約束能夠保障專業大戶的長期經營權不受影響，大戶就有積極性對其經營的土地進行投資，如改善土壤肥力，平整土地，修建水利設施等。這些投資無疑會降低風險，促進土地生產率的提高。

四、問題與建議

大冶市的土地流轉和規模化經營走在湖北省各縣市的前列，這與大冶市經濟發展水平有密切關系。2012年，大冶市是湖北省唯一一個進入全國100強的縣市，鄉鎮工業發達，就業吸收能力較強，因此農村中大量青壯年勞動力紛紛在鄉鎮企業工作。另一方面，大冶人均耕地很少，人均不到一畝，農戶根本無法依靠承包田來維持生存，不得不外出務工經商。由于這兩個方面原因，大冶市許多耕地處于拋荒和粗放經營狀態。在這種情況下，土地流轉和規模化經營發展得很快。但是，土地流轉和規模經營過程中也碰到一些問題。

首先遇到的最大問題是租金不斷上漲。在調查中我們發現被調查的大戶普遍反映的問題是租金年年上漲，而且上漲幅度較大。這可能是由于前幾年大冶土地拋荒情況較嚴重，且大多數人沒認識到規模化經營也能致富的前景，因此索要的租金很低，一般情況是每畝租金100元左右，近幾年看到專業大戶從規模化經營中獲得較高的收入，于是就需要上漲租金。但是，如果租金漲到很高的程度，使得種田大戶賺不到應有的收入水平，結果可能是把承包地歸還給農民，使農業規模化經營解體。

其次是土地流轉已變得越來越困難。大規模的土地流轉是在2008年黨的十七屆三中全會通過的“中共中央推進農村改革發展的若干重大問題的決定”之后。幾年來，大冶市土地流轉進程很快，到目前大約近一半的承包地實現了流轉。但是，進一步的土地流轉變得更為困難了。從流入方來看，種田大戶、家庭農場和龍頭企業租賃的大部分農地是肥沃的、易灌溉的高質量農地，而這些“良田”到目前已越來越少了，而剩下的農地大多是較貧瘠的、不易灌溉的低質量農地，規模經營主體并不愿意租賃。從流出方來看，擁有承包地的農戶看到種田大戶從規模經營中獲得的收入非常可觀，也越來越不愿意把高質量農地流轉出來，或者索要較高的租金。由于雙方之間的利益博弈，土地流轉就變得越來越困難了。

第三，專業大戶模式較多，而家庭農場模式較少。專業大戶與家庭農場的根本區別在于，前者的經營活動以雇工為主，而后者則主要依靠家庭勞動力。從我們這次調查的情況來看，專業大戶是大冶市土地流轉和規模經營的主體，而家庭農場較少。專業大戶雖然能實現規模化經營，但經營面積太大，經營方式粗放，而且以雇工為主，與農戶之間的利益矛盾難以解決。家庭農場是各國農業規模化經營的主體，同樣也是我國實現農業規模化經營的主體。

針對以上問題，我們提出如下政策建議：

一是要鼓勵和支持土地流轉規范化和長期化。真正的土地流轉應該是承包權的轉讓，即讓農民把承包地永久地轉讓出來，但這要求進行新一輪的農村體制的改革。但在現行政策法規下，土地流轉還只限于土地使用權的流轉，而不允許進行承包權的轉讓。在這樣的制度約束下，政府所能做的事情是促進土地流轉合同的規范化和長期化，也就是提供規范化的流轉合同文本，并監督合同的執行情況，讓土地流轉雙方在法制軌道上進行，對那些還沒有簽訂書面合同的土地流轉，應該督促它們簽訂正規的合同。從大冶市調研的情況來看，還有40%的土地流轉是口頭協議，政府應該逐漸讓這些口頭協議變成書面合同。其次，政府應支持土地流轉的長期化，通過補貼等措施鼓勵土地流轉雙方簽訂10年甚至更長的書面合同。這是在現有政策許可的范圍內解決規模經營穩定性的切實可行的措施。

二是建立和健全土地流轉管理機構和仲裁機構。這是土地流轉能夠得以順利進行的重要環節。土地流轉必須要有序進行，這就需要制定相關的政策法令，并需要有專門機構和人員來組織和監督這些政策法令的實施。土地流轉管理機構還必須為土地轉讓方和受讓方穿針引線、牽線搭橋，為流轉雙方提供商談和協商的場所。現在農村土地流轉中和流轉之后發生的糾紛越來越多，如：一些專業大戶或龍頭企業對流轉土地租金壓得很低的問題；一些農戶不遵守合同，年年要求增加租金的問題；有些農民因未達到預期目的而在流轉的農地上搞些破壞活動的問題，等等，都需要有一個機構來調節和解決這些糾紛，以便為土地流轉和規模化經營營造一個良好的社會制度環境。從我們調查的情況來看，有些農戶反映土地流轉租金太低，有些專業大戶抱怨農戶年年要增加租金。這些有關土地流轉中所發生的問題和糾紛應該引起政府有關部門的高度重視，及時和有效地解決這些糾紛和矛盾。

三是采取有效措施逐漸把專業大戶轉變為家庭農場。家庭農場的根本特征是農活主要由家庭成員來從事，只是在農忙季節少量雇傭一些農工。而在現有的生產條件下，家庭農場的規模就不適宜太大，據我們調查，一個家庭如果有兩個勞動力從事農業，在現有的裝備水平下能夠經營大約100-300畝耕地左右，在機械化程度高的地方，最多能經營500畝農地。從我們對大冶專業大戶的調查中發現，有40多戶專業大戶經營上千畝農地，甚至有一個大戶經營4000畝農地，這就不是家庭勞動力能夠干得下來的，必須以雇工為主。因此，我們建議地方政府應該對土地流轉設置一個上限。這個上限根據不同種類有所區別，例如對于種植水稻的家庭農場來說，設置400畝為上限。其次，對家庭農場主的年齡和素質也應該有些要求，也就是鼓勵高學歷和年輕人創辦家庭農場，從事農業生產。