萬達赴港IPO

劉德炳

王健林和馬云究竟誰是中國內地首富

憑借今年9月阿里巴巴登陸美國紐約證券交易所，馬云榮登內地富豪榜榜首。不過，他內地首富的寶座只怕即將讓與他人了。

9月16日，王健林旗下的大連萬達商業地產股份有限公司（下稱“萬達商業地產”）披露了在港交所的上市計劃。

有媒體報道稱，萬達商業地產此次募資規模在50億至60億美元，公司總估值在500億美元上下。按照目前王健林家族持股64.41%計算，王健林家族所持股份對應市值將超過200億美元，有可能超過憑借阿里巴巴上市身家剛剛超過200億美元的馬云，成為中國內地新首富。

這看似是一場有聲有色的中國內地首富爭奪戰。不過王健林上市的目的似乎并不是奔著首富去的。萬達集團董事長王健林在今年一次企業內部講話中表示，今年的目標是力爭推一到兩家主要公司上市，其主要目的是讓外界看到萬達的透明。此次招股書披露，萬達商業地產的負債率正不斷攀升、盈利能力平平。此外，萬達的營銷模式也正遭遇互聯網電商繁榮和樓市趨冷的沖擊。

萬達商業地產盈利與萬科相當負債率不斷攀升

萬達商業地產在港交所發布的800頁IPO招股書中，關于公開配售多少股份、募集資金數額，目前處于“編纂”中，尚不得而知。不過，這份招股書似乎想為投資者描述一幅誘人的藍圖。

招股書首先就提到，截至2014年6月30日，萬達商業地產在內地29個省份的112個城市中有178個物業項目，物業建筑面積達9350萬平方米，其中包括已完工投資物業1470萬平方米、酒店210萬平方米及7670萬平方米的土地儲備。

在這178個物業項目中，共分為三類項目，一類是長期持有經營和用于租賃的投資型物業；一類是開發銷售類物業，包括住宅、商業公寓等各類銷售物業；還有一類是酒店業。

其中，截至2014年6月30日，已完工的投資型物業總建筑面積高達1470萬平方米，包括1020萬平方米的購物中心；商業及住宅銷售物業在2011年的銷售額是902億元，2012年銷售額為1012億元，2013年銷售額為1264億元，2014年上半年銷售額為567億元；截至2014年6月30日，已完工的酒店有48家。

根據此次上市計劃，萬達集團僅僅將旗下的商業地產打包上市，萬達集團旗下的院線影視、文化旅游項目等并不在其中。據媒體報道，商業地產是萬達集團盈利能力較強的業務。2013年，萬達集團總收入1866.4億元，其中，商業地產方面的總收入1456.2億元，而未納入上市公司的文化集團、院線以及KTV收入總計不足300億元。

不過就地產業整體盈利而言，萬達商業地產的盈利水平并不突出。招股書顯示，上半年萬達商業地產收益為232.5億元，凈利潤49.2億元，利潤率接近20%，在行業中處于中上游水平。而去年上半年萬達商業地產的凈利潤為100.9億元，今年上半年萬達商業地產的凈利潤同比則下滑了50%。

龍頭房企萬科（000002.SZ）公布的2014年半年報顯示，2014年上半年歸屬于股東的凈利潤為人民幣48.1億元，較去年同期的45.6億元增長5.6%。在香港上市的內地房地產企業龍湖地產（0960.HK）則公布，2014年上半年錄得股東應占溢利（即歸屬于股東的凈利潤）為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。

招股書還顯示，截至2014年6月30日，萬達商業地產應付款達1449億元，此外還有1723億元的銀行貸款等負債。其負債率在不斷攀升，萬達商業地產資產負債率2011年為47.4%；2012年為45.9%；2013年為49.4%；2014年為51.6%。

記者注意到，近年來萬達商業地產的流動負債也在迅速激增，截至2014年6月30日，其流動負債尚是2193億元，而截至2014年7月31日，其流動負債已是2328億元，一個月流動負債就增加了135億元，超過了上半年萬達商業地產的全部溢利，而其流動負債率一直保持在90%以上。

有分析人士懷疑，如此高的負債會對萬達商業地產的資金周轉帶來壓力。對于萬達的資金鏈是否存在壓力，記者試圖就此采訪萬達集團，但截至發稿前，并未得到萬達集團的回應。

核心物業正遭遇電商沖擊

萬達商業地產的招股書顯示，萬達廣場是萬達商業地產的核心投資物業，而在萬達廣場中，面向零售市場的購物中心是其最主要的物業類型。此次募集資金用途方面，其中90%的募集資金將用于10個物業開發項目的融資，包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場、烏海萬達廣場、阜陽萬達廣場等；而剩余的10%將用作公司運營資金或其他一般公司用途。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，對于這種持有型的投資物業，其資產貶值的可能性主要來自于運營風險，目前對傳統購物中心的運營沖擊較大的就是電子商務的興起。

知名地產研究機構戴德梁行在對萬達的估值報告中說，網絡購物的消費額每年以驚人的速度增長，其交易規模從2010年的4600億元增長到2013年的1.85萬億元，傳統零售業正受到電商發展帶來的沖擊。

記者在北京萬達廣場、武漢萬達廣場等項目走訪了解到，只有院線、餐飲相對比較火熱，而服裝鞋帽等購物區域基本人跡寥寥，尤其是工作日的上班時間，很多店鋪門可羅雀。

針對這種局面，萬達也在謀變。在2014年半年工作會議上，王健林表示，對電商很期待，2013年就要求所有高管要有互聯網思維、電商思維，放手讓萬達電商發展，所有網上資源全部給電商公司。到？2020年，萬達要形成不動產、文化旅游、金融、零售、電商五大業務板塊。

王健林還提出，要盡快把萬達電商推向市場，要讓人看到萬達電商的物理形象，并找到盈利模式。

今年8月，萬達已和百度、騰訊進行戰略合作，三方出資打造萬達電商，萬達電商計劃首期投資人民幣50億元，萬達持有70%股權，百度、騰訊各持有15%股權，目前仍在推進之中。王健林透露未來總投入將超200億元。

以售養租模式遭遇樓市下滑

作為主營的持有型物業，一方面需要一次性投入大量資金，一方面還要面臨電商沖擊等帶來的各種風險，該如何化解這種風險？

對此，萬達商業地產在招股書中表示，其收入主要來自于物業銷售，自2011年以來，每年都有70%以上的收入來自于銷售開發型物業，其中2014年上半年有70.1%的收入來自物業銷售。

記者走訪發現，在萬達城市綜合體項目中，除了配置持有型投資物業，一般還配置了住宅、商業銷售物業，如武漢萬達廣場附近還有萬達開發的住宅、商業用房等物業。

嚴躍進表示，這是一種典型的以售養租的發展模式，即由于萬達的持有型投資物業投入大、租金回報期長，需要占用較多的資金，而住宅、商業銷售物業變現快，通過銷售住宅、商業物業能保證持有型投資物業的開發，但是這一模式同樣也有一定風險，尤其是今年以來，受經濟和房地產市場的調整影響，住宅和商業物業銷售遇冷，以售養租的模式必然遇到挑戰。

國家統計局公布的數據顯示，今年1—8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降8.9%；商品房銷售額41661億元，下降8.9%，其中，住宅銷售額下降10.9%，辦公樓銷售額下降19.5%。

有業內人士質疑，在這種局面下，通過上市融資，盡管能補充幾十億美元資金，但萬達商業地產還能持續盈利多久呢？

（文中圖片由本刊記者肖翊攝）