分析師深度大摸底：揭秘上海“普宅”新政背后的玄機

葉茂

11月13日，上海市普通住宅認定標準放寬，一時間成為熱議話題。不管是打算購置一手房，還是二手房的客戶，我認為在兩個方面會惠及購房者：一是契稅會減免；二是房貸利率優惠準入門檻降低。

購房環節中會涉及到各種稅費，為什么我只談契稅，因為契稅不管是一手房，還是二手房都必須繳納，而且契稅占到繳納稅額的絕大部分比例，動輒幾萬甚至十多萬，而其他稅費統共加起來也不過幾千元。下表是普通住宅和非普通住宅契稅的繳納稅率表格。

通過表格對比我們可以看到，非普通住宅所繳納的契稅是普通住宅的2-3倍。以外環外一套200萬總價的房子為例，如果是普通住宅，契稅為2萬-3萬不等，非普通住宅的契稅為6萬。按照之前標準，外環外160萬總價以下才算普通住宅。而今新政將總價放寬至230萬以下，同樣200萬總價的房子可以節省3萬-4萬稅費。

關于二手房我只提醒購房者一點，房齡在5年內和5年以上，購房者需繳納的稅費多少有著天壤之別，所以購買次新房也就是房齡在5年以內的二手房客戶需格外謹慎。我不推薦買次新房，不如新房劃算。表一是二手房交易環節所需繳納的稅種和稅率。（見表一）

我要特別提醒已經買了房子的購房者，稅費的稅率標準是按照繳納日期判定的，20日之前繳納還是按照舊的政策執行，20日以后繳納按照新的政策執行。這樣按照新政執行，少則可節省幾萬，多則十幾萬。

對購房者影響較大的是信貸利率優惠方面，申請門檻比之前降低不少，這也讓央行新政不再在上海形同虛設。

先來回顧下國慶節前一天央行頒布的房貸新政中有關“普通住宅”的規定：普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

央行房貸新政一出，上海市場普遍反映是，由于“普通住宅”標準多年未變，使得新政中所謂的利率折扣變成一紙空文。而今，“普通住宅”的定義終于放寬了，很多購房者以為終于能松一口氣了。但我又不得不理性地告訴大家，利率優惠對于普通購房者來講幾乎不可能！經過一圈摸底，再加上我向銀行的朋友核實，普通住宅認定標準雖然放寬，但是銀行設置給購房者利率優惠的門檻，還是高得嚇人，讓人大呼傷不起。表二是各銀行對于央行房貸新政的執行情況：

考慮到房貸業務自身盈利能力有限，再加上銀根收緊，銀行并不情愿在房貸上給出更多折扣優惠。而且依照目前的市場情況，短期內也絕不會有大的利率折扣出現。

普通住宅新的認定標準出臺，我認為是上海政府在短期內提振市場的最后一張底牌。年關將至，各大企業將會對年度業績做最后沖刺，對于有購房打算的客戶來講，未來的12月乃至明年一季度，將是購房比較好的時間節點。endprint