申城樓市能否乘勢(shì)提高30%交易量

孫華良

低迷了半年之久的上海樓市，終于借政策之勢(shì)“撥開烏云見太陽(yáng)”了。這令樓市看多者沾沾自喜，以勝利者自居而笑傲樓市；同樣，也令樓市看空者灰頭土臉，以落荒者自貶而顏面盡失。其實(shí)，中國(guó)樓市不存在永遠(yuǎn)正確的預(yù)言家，因?yàn)檎胬砗椭囌撝g，也僅僅是一墻之隔，而這堵堅(jiān)墻就是“政策”。押賭上海樓市之漲跌，簡(jiǎn)而言之就是賭政策是嚴(yán)厲，還是寬松。那不是預(yù)言家能猜測(cè)的事，不必鬧心。

日前，新浪樂居在上海仁恒置業(yè)公司“仁恒·森蘭雅苑”售樓中心召開業(yè)內(nèi)專家研討會(huì)，在解答如何看待2015年上海樓市發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，我發(fā)表了如此觀點(diǎn)：“去年底，上海頒布了加強(qiáng)樓市調(diào)控的‘滬八條，導(dǎo)致了今年前三個(gè)季度樓市量?jī)r(jià)不振的局面。而今年第四季度，央行限貸放松，上海配合限貸放松政策，調(diào)整了普通商品房的衡量標(biāo)準(zhǔn)。這是一種樓市調(diào)控放松的政策信號(hào)，肯定是有利于上海樓市的向好發(fā)展，亦有利于上海樓市交易量的增加，也會(huì)促使上海房?jī)r(jià)的逐步上揚(yáng)，這是一種樓市政策利好影響下的必然結(jié)果。”

如果說央行限貸松綁是表明一種樓市“政策托底”的信號(hào)，那么，上海調(diào)整普通商品房衡量標(biāo)準(zhǔn)，肯定是一種“政策救市”的標(biāo)志，并能積極地起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的作用。而日前央行出人意料地宣布降息，則是真正吹響了上海樓市“筑底反彈”的市場(chǎng)沖鋒號(hào)！

那么，大家現(xiàn)在最關(guān)心的是，上海調(diào)整普通商品房?jī)r(jià)格衡量標(biāo)準(zhǔn)，能提高上海樓市多少交易量？這種交易量的提高，能否導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)的不斷上漲？

我之前曾發(fā)表文章預(yù)判：“我對(duì)上海今年第四季度樓市行情的預(yù)測(cè)如下：其一，上海第四季度的新建商品房交易量應(yīng)該在250萬平方米以上，從而使上海全年交易量達(dá)到900萬平方米以上的良好水平，保持著今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的市場(chǎng)發(fā)展格局。”

目前看來，我的預(yù)判不僅是“靠譜”的，同時(shí)，還略顯保守。我認(rèn)為眾多的政策救市之舉，至少能提高上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量30%以上。而且，這個(gè)數(shù)據(jù)僅僅是指上海的新建商品房。我分析預(yù)判的依據(jù)如下：

其一，上海松綁限貸政策中規(guī)定：“還清貸款的購(gòu)房者可以享受首套房30%首付政策的，僅限于普通住宅。”而上海普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)330萬元，內(nèi)外環(huán)200萬元，外環(huán)外160萬元。這種購(gòu)買住房的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，基本上與改善型購(gòu)買者無緣。購(gòu)房者要購(gòu)買改善型住房，即使有購(gòu)房資格，也極少有人能享受首付30%的貸款資格，以及貸款的利率優(yōu)惠。而上海新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)450萬元，內(nèi)外環(huán)310萬元，外環(huán)外230萬元。分別比原來提高了120萬元，110萬元和70萬元。這一商品房總價(jià)調(diào)整之新政及時(shí)配合了央行限貸政策的松綁，使一大批購(gòu)房者可以享受到貸款新政的首付30%和利率降低的優(yōu)惠待遇。這對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力絕對(duì)是一種刺激作用，能切實(shí)有效地提高市場(chǎng)的購(gòu)買力。

其二，如果按新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，上海普通商品房的市場(chǎng)占有比例會(huì)提高多少？這是預(yù)判市場(chǎng)交易量能提高多少的一種實(shí)實(shí)在在的依據(jù)。據(jù)有關(guān)專業(yè)人士估算，根據(jù)目前上海在售樓盤公開的數(shù)據(jù)推測(cè)，新政策之后的普通商品房提高比例分別為內(nèi)環(huán)內(nèi)15%，內(nèi)外環(huán)23%，外環(huán)外71%。因此，我認(rèn)為，如此高比例地?cái)U(kuò)大普通商品房的范圍，肯定能巨額提高市場(chǎng)的交易量。預(yù)判上海樓市能提高30%以上的交易量，肯定是一種“不離譜”的專業(yè)判斷。

因?yàn)樾碌钠胀ㄉ唐贩空J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)極大地釋放市場(chǎng)的購(gòu)買力。在上海限貸政策沒有取消之前，這等于是一種變相的政策“放水”行為。稍懂樓市行情的人都知道，如果以新標(biāo)準(zhǔn)為例，單價(jià)5萬元可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)購(gòu)買到90平方米總價(jià)的兩房一廳住房；單價(jià)2.9萬元，可以在內(nèi)外環(huán)線購(gòu)買到110平方米以上的小三房二廳住房；單價(jià)1.7萬元，可以在外環(huán)外購(gòu)買到140平方米以下的大三房二廳住房。這對(duì)于無論是剛需購(gòu)買和改善型購(gòu)買，都是一種實(shí)際可行的市場(chǎng)購(gòu)買行為。

其三，新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，對(duì)于購(gòu)房者而言，能獲得多少利益呢？首先是能享受首付30%的待遇，既減輕購(gòu)房者購(gòu)買資金壓力，又能享受貸款70%的利率優(yōu)惠；其次，可節(jié)省各種交易稅費(fèi)，降低了購(gòu)房成本。以內(nèi)環(huán)內(nèi)一套售價(jià)450萬元、滿5年非唯一的二手房、購(gòu)入350萬元、不能提供發(fā)票的住房為例，如以新政標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，賣家于此可以節(jié)省稅費(fèi)10.15萬元，買家需交的契稅也可減少6.75萬元。而以新建商品房計(jì)算，內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)450萬元住房以非普通商品房標(biāo)準(zhǔn)交稅標(biāo)準(zhǔn)是3%，而調(diào)整為普通商品房的交稅標(biāo)準(zhǔn)為1.5%，可以節(jié)省稅費(fèi)6.75萬元，而且其他稅費(fèi)也相應(yīng)地降低。這對(duì)于購(gòu)房者而言，其購(gòu)房的積極性會(huì)不斷地提高。

眾多的政策利好實(shí)施之后，能提高上海樓市30%以上的交易量是毋庸置疑的。如果今年新建商品房交易量能達(dá)到900萬平方米，那么，2015年上海新房交易量應(yīng)該達(dá)到1150萬平方米以上，仍然是處于一種平穩(wěn)合理的市場(chǎng)交易量狀態(tài)。

這種市場(chǎng)交易量的提高，肯定對(duì)明年上海房?jī)r(jià)的上漲起到積極的推動(dòng)作用，其全年房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該會(huì)控制在15%左右的合理區(qū)間。endprint