房地產開發(fā)項目的景觀設計管理

周講鵬

摘要：指出了房地產開發(fā)中，室外景觀對于項目品質及客戶體驗等方面均起到了至關重要的作用，營造功能完善、空間布局合理的優(yōu)美園林景觀可以大大提升房地產的價值。針對景觀設計的特點，對景觀設計管理中的重點難點及應對方法進行了全面的梳理和研究。

關鍵詞：景觀設計；設計管理要點；應對方法

中圖分類號：TU986文獻標識碼：A文章編號：16749944（2014）01007502

1景觀設計的特點

景觀設計須根據(jù)每個場所空間的不同，滿足其功能需求，重視地域文化和人文文化的結合，因此房地產開發(fā)項目具有如下特點。

（1）限制性。景觀設計必須滿足建筑規(guī)劃指標相關條件，如：綠化率指標、消防車道、消防登高面、地面規(guī)劃車位指標等。

（2）復雜性。景觀設計范圍與建筑條件、室外管網存在很多交叉界面，須合理協(xié)調處理各專業(yè)之間的交叉才能保證景觀設計的可行性。

（3）針對性。景觀設計對于房地產開發(fā)項目而言，必須具備針對性，如根據(jù)項目策劃定位、客群特點及建筑產品特點進行針對性設計，才能讓景觀產品與項目特點保持較高的契合度。

（4）獨特性。室外景觀是建筑的外衣，針對不同的場地特點、建筑空間及建筑風格，景觀須有自己的特點，才能讓其成為項目的亮點。

2設計管理概述

2.1設計管理的目的

設計管理的目的是為事前解決設計、繪圖、施工中的常見問題，提高設計施工質量，減少不必要的變更和損失，不犯以往工程中出現(xiàn)過的錯誤，從而使整體造價控制在最經濟的范圍內。

2.2景觀設計管理的重要性

景觀設計管理屬于事前控制，其設計成果質量的好壞直接關系到整個項目成本目標、進度目標和質量目標的實現(xiàn)。

3各階段設計管理工作要點

設計管理階段包括：總體環(huán)境布局優(yōu)化階段→概念方案設計階段→深化方案設計階段→初步設計階段→施工圖設計階段→施工招標配合階段→施工現(xiàn)場配合階段、竣工驗收及維保。

3.1總體環(huán)境布局優(yōu)化階段

本階段須充分了解項目地理位置、周邊環(huán)境、人流及車流動線、項目策劃報告及建筑規(guī)劃指標等相關項目情況；在項目前期的規(guī)劃設計階段開始介入，參與建筑規(guī)劃設計的過程，對總體規(guī)劃從項目環(huán)境景觀的角度提出專業(yè)意見，使得建筑設計總體構思能夠更好的利用自然資源、符合景觀需求，體現(xiàn)建筑與環(huán)境的協(xié)調統(tǒng)一。

3.2概念方案設計階段

（1）景觀設計理念須與項目整體概念策劃保持一致。景觀設計前應依據(jù)目標客戶的定位，通過目標客戶需求結合項目特征擬定景觀賣點；設計前通過市場調研，依據(jù)目標客戶特質了解客戶需求，有針對性的確定

景觀概念方向，最終滿足并超越目標客戶的期望值。

（2）景觀設計應有主題。各景觀要素須圍繞主題、表達主題，確保同一主題風格的前提下體現(xiàn)各組團的特色；景觀主題符合客戶的心理需求，并且能夠具有引導性，超過客戶的期望值；應避免主題生搬硬套和景觀要素偏離主題。

（3）景觀設計風格應與項目的總體風格保持一致。景觀總體布局應滿足建筑規(guī)劃條件或指標要求。

3.3方案設計階段

景觀應進行合理的功能分區(qū)：景觀設計應在充分分析建筑布局及空間關系的前提下進行合理的功能分區(qū)，保證功能布置與場地空間關系及建筑布局相匹配。合理控制軟硬景比例，對于住宅項目的景觀設計應遵循多軟景少硬景的原則，軟硬景比例一般不小于7∶3為宜。

景觀平面各組團節(jié)點的平面及豎向尺度應適宜。景觀設計應考慮物業(yè)管理的便利性和合理性。須根據(jù)人流及車流動線，確定人車管理模式；在滿足小區(qū)封閉管理的前提下，盡量少設置崗亭，減少后續(xù)物業(yè)管理成本。

建筑首層與室外交接位置的過渡空間設計應合理。合理考慮景觀豎向設計：豎向設計是豐富景觀層次的重要手法之一，應該綜合考慮景觀造價、地庫荷載、地下排水、室外綜合管線及周邊市政條件的影響，同時滿足綠化種植的覆土要求等。

3.4擴初設計階段

景觀擴初設計是為了貫徹方案設計思路、完善使用功能、空間關系、交通組織及深化總平面，是方案與施工圖階段的橋梁和紐帶，應重點關注以下幾點。

（1）復核建筑規(guī)劃條件，確保滿足規(guī)劃指標要求。應對方法：應將建筑條件圖與景觀總平面進行準確疊圖，復核景觀與建筑條件交叉是否合理，確保方案的可行性。復核內容主要包括：綠化率指標、地面停車位指標、室外管線交叉、消防車道及消防登高面交叉、建筑首層豎向銜接、外圍市政道路豎向銜接、地下室頂板覆土是否在結構允許范圍內等。

（2）大型景觀構筑物、大型水景及特大喬木等如果在地下室頂板之上，應充分考慮地下室頂板的荷載和結構要求，確保結構設計的安全性和穩(wěn)定性。

（3）景觀雕塑及小品。須明確雕塑小品的規(guī)格、材質及意向等，以配合提前啟動雕塑采購工作。

（4）綠化設計方面。在方案階段的基礎上進行深化設計，須明確主景樹及骨架樹的品種、規(guī)格等參數(shù)，以配合提前啟動主景樹及骨架樹的采購工作。

3.5施工圖設計階段

施工圖是最終用以指導施工的設計成果，把控好施工圖設計質量可大大減少后期現(xiàn)場施工的設計變更和工程量簽證，保證設計效果的順利實現(xiàn)，并有利于控制工程成本。該階段重點關注的把控要點有。

（1）復核前幾個階段設計管理要點是否得以落實，再次復核建筑規(guī)劃指標和建筑條件，明確為配合景觀需求進行的建筑圖紙調整或變更是否落實到位。

（2）豎向及排水：豎向設計應保證各銜接面的合理，同時滿足雨水排放要求，確保場地不積水為原則；種植槽及綠地系統(tǒng)應進行排水系統(tǒng)的設計。

（3）復核施工圖的設計范圍、設計深度及節(jié)點設計是否滿足規(guī)范要求，是否易于施工組織等。檢查泳池、水景、硬景、軟景、康體活動場地等細節(jié)設計是否存在不利安全的因素。

（4）綠化設計方面。景觀設計主要依靠軟景來圍合和組織空間，其綠化配置手法應依據(jù)每個組團的特點進行設計；苗木選擇應遵循適地適樹的原則，同時符合當?shù)孛缒臼袌龉闆r，以有效降低苗木的供貨成本。

3.6施工招標配合階段

在施工招標階段，應配合完成景觀施工技術標準作為招標文件的補充文件，尤其應對容易出現(xiàn)問題的關鍵環(huán)節(jié)和關鍵標準給予明確，避免后續(xù)施工階段出現(xiàn)爭議，保證現(xiàn)場施工階段的順利實施。

3.7施工現(xiàn)場配合階段

在施工開展之前應將經過仔細審核的施工圖最終成果，會同各專業(yè)、工程部、施工單位進行技術交底工作，協(xié)助施工單位對圖紙進行正確理解和熟悉把握，并匯總各專業(yè)及施工單位反饋意見進行圖紙調整，盡量爭取把設計偏差和問題在施工前得到解決。在施工前還應預留足夠的時間進行鋪裝材料、雕塑、照明燈具、各種預制品、康體設施、大型喬木等各種材料的確認和準備工作，同時配合項目的建設進度、銷售計劃、做好現(xiàn)場協(xié)調工作。

4結語

景觀設計管理是貫穿項目全過程的管理，每個階段須對于容易出問題的關鍵點給予重點關注，做好針對性的設計管理工作；同時在施工管理配合中應與施工單位和設計單位通力協(xié)作，把控重大的技術修改，提供強有力的技術支持，才能最終做出一流的景觀精品項目。

參考文獻：

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