2002-2010 年中國房地產產業的關聯分析

許長輝 （中建八局第一建設有限公司，山東 濟南 250100）

1 概 述

我國房地產產業不僅是一項民生產業，而且是影響我國經濟發展走勢的重要產業，在增加就業、拉動國民經濟增長等諸多方面都起到重要作用。它與鋼材、能源、物流業、金融業等其他產業聯系緊密，它對經濟的影響一直是經濟研究相關領域中的熱點問題。然而，房地產產業又具有抗風險能力較弱，政策依賴性較高等特點，因而研究房地產產業與其他產業的關聯關系具有重要意義。目前，對于房地產業的產業關聯研究主要是采用的方法是借助投入產出表的數據，建立投入產出模型[1-3]。本文運用產業關聯的相關知識，從投入產出的角度對房地產業在中國經濟中所占的地位進行了初步的分析研究。

本文在現有研究的基礎上，基于2002、2005、2007和2010年中國42部門投入產出表，對我國房地產產業進行投入產出分析，重點分析房地產產業的產業波及效應，并對2002～2010年房地產產業關聯的發展變化進行分析，從而研究房地產產業在我國經濟中的地位和作用，并提出相應建議和對策。

2 房地產業的影響力及影響力系數分析

影響力是根據產業的后向關聯機制建立的，指一個產業對其他產業的影響波及作用，常由一個產業的全部完全后向關聯系數之和表示[4]。產業j 的完全后向關聯系數，表示產業j 生產單位數量的最終產品和服務，對產業i 的產品和服務的完全需要量。產業j 的影響力用公式表示為：

產業j 的影響力系數Fj，即產業j 增加單位數量的最終產品和服務時，對其他所有產業所產生的生產需求波及影響程度，影響力系數用公式表示為：

不同年份房地產產業影響力及影響力系數表 表1

不同年份中國房地產產業感應度和感應度系數表 表2

根據公式（1）和（2），以中國2002、2005、2007和2010年的投入產出表為基礎，計算不同年份房地產產業的影響力和影響力系數，如表1所示。

由表1可以看出，中國房地產的影響力從2002年到2010年較為穩定，約為1.6左右，即每增加一個單位的房地產業的增加值，我國國民經濟就會增加1.6個單位的增加值。說明我國房地產產業能較好地促進我國國民經濟的增長。影響力系數，反映的是房地產業對中國經濟的拉動力。如果影響力系數小于1，說明該產業波動對經濟中其他產業的影響小于平均值。從表中可以看出，中國房地產產業的影響力系數較小，約為0.55左右，說明房地產產業對經濟的影響程度小于平均值，還有較大的發展空間。

3 房地產業的感應度和感應度系數

感應度是指一個產業受其他產業的影響波及作用，它是根據產業的前向關聯機制建立的，由一個產業的全部完全前向關聯系數之和表示。產業i 的感應度，表示各產業部門均生產單位最終產品時，對產業i 部門的產品和服務的完全需要量，其計算公式為：

感應度系數，表示當各產業均增加單位數量的最終產品和服務時，產業i 由此而受到的需求感應程度，用Ei表示，其計算公式為：

根據2002、2005、2007和2010年中國投入產出表，分別計算不同年份房地產產業的感應度和感應度系數，如表2所示。

由表2可以看出，中國的房地產產業的感應度從2002年到2010年發展較為穩定，約為1.55左右，即房地產產業每增加1.55個單位，會推動中國國民經濟增加一個單位的產品或服務。但中國房地產產業的感應度系數偏低，都小于1，且2002～2010增加幅度不大，可見房地產產業對中國國民經濟的推動作用小于產業的平均程度。

4 房地產業的直接消耗系數分析

直接消耗系數又稱投入系數或技術系數，一般用aij表示，是指生產經營過程中產業j 的單位總產出所直接消耗的產業i的產品或服務的數量，表明了產業系統的技術結構，受到技術水平、管理水平、價格的調整、市場需求等因素的影響，計算公式為：

基于2002、2005、2007和2010年中國42部門投入產出表，分析房地產產業的直接消耗系數，找出直接消耗系數較大的產業。通過分析可以看出，與我國房地產產業關系密切的五個產業分別是金融業、建筑業、租賃和商務服務業、住宿和餐飲業和電氣、機械及器材制造業，尤其是金融業和建筑業對房地產產業的影響較大。說明金融業、建筑業的發展可以在一定程度上促進房地產產業的發展。同時，房地產產業每產生一個單位的價值增值，就需要0.15的勞動消耗，說明房地產產業的持續發展需要一定的勞動力投入。

5 結論與建議

本文基于2002、2005、2007和2010年中國42部門投入產出表，利用投入產出理論分析研究了中國房地產的產業關聯。分析結果表明，從2002年到2010年間，我國房地產產業持續發展，對我國其他產業的發展起到了較大的推動和拉動作用。但通過分析看出，我國房地產產業還存在一些問題，如對整個經濟系統的影響力還有待提升，對國民經濟的推動力還有很大的提升空間等。針對上述結論和問題，本文提出三點政策建議。第一，保障對房地產產業的資金和勞動力投入，通過分析看出房地產產業的持續健康發展需要大量資金和勞動力投入，這也是由我國目前的國情和政策決定的。第二，擴大房地產產業對其他產業的影響力。通過前面分析可知，我國房地產產業對其他產業的影響力還有待加強。需要政府制定相關政策擴大房地產產業對其他產業的拉動力。第三，與中國房地產產業關系最密切的是金融業和制造業，政府應確保這兩個產業的健康發展，以有效推動我國房地產產業的持續發展。

[1]曹振良.房地產與泡沫、泡沫經濟[J].中國房地產研究，2000（1）.

[2]王國軍，劉水杏.房地產業對相關產業的帶動效應研究[J].經濟研究，2004（8）.

[3]Liu C，Song Y.An Input-Output Approach for Measuring Real Estate Sector Linkages[J].Journal of Property Research，2007（1）.

[4]劉起運，陳璋，蘇汝劼.投入產出分析[M].北京：中國人民大學出版社，2006.