產業化住宅成本分析

張曉鵬

【摘 要】產業化住宅是我國房地產發展的重要戰略，但是高成本卻嚴重制約了產業化住宅的發展步伐。因此，本文就通過對住宅產業化的文獻進行整理，從產業化住宅的基本概念入手，概述了住宅項目的成本構成，分析了造成產業化住宅前期成本高的原因，針對其原因提出了降低產業化住宅成本的簡要措施，以供參考。

【關鍵詞】產業化住宅；概念；成本構成；成本分析

Industrialization of residential cost analysis

Zhang Xiao-peng

（China Academy of Building Standard Design Xi'an Branch Xi'an Shaanxi 710000）

【Abstract】Industrialization of residential real estate is an important strategy for the development of our country， but the cost has seriously hampered the pace of residential development of the industry. Therefore， this paper through the housing industry to collate literature， from the basic concept of the industrialization of residential start outlining the cost of residential projects constitute analyze the causes of the high upfront costs of housing industrialization proposed to reduce the industry for its causes brief measures of housing costs， for reference.

【Key words】Industrialization of residential；Concept；Cost structure；Cost Analysis

1. 產業化住宅的基本概念

1.1 我國建設部在發布的“住宅產業現代化試點工作大綱”中，指出了住宅產業的復雜性，認為其作為一個產業，實際上是一個龐大的供應鏈管理體系，其范圍包括了各產業領域中與住宅有關的各行業。總的來看，可以將住宅產業化的內容和特點歸結如下：

（1）工廠化：在工廠中生產住宅建設中使用到的主要結構構件以及部品。

（2）工業化：對工廠中生產的部件進行標準化，工業化管理，并對住宅生產全過程實施質量管理，進行合理化生產。

（3）產業化：在上述基礎上，整個住宅產業鏈實現現代化。

1.2 簡單的說，所謂的住宅產業化，其實就是住宅產業現代化。而其現代化的標準，主要體現在住宅本身以及其部品的工業化上。通過標準化，通用化，實現住宅及其供應商生產制造的工業化，并將相關產業進行整合，完善整個住宅的生產建造過程。

2. 住宅項目成本構成的實際分析

本次研究工作中，筆者獲取了某公司的一個住宅項目的具體開發成本數據，

并對此進行了總結分析。（注：開發成本數據都來源于其內部的真實數據）。

2.1 工程概況。

該項目為某公司的一處住宅項目，住宅樓建筑面積13944.41平方米；層數地下二層、地上十九層，各層層高為：地下一層4.8米，地下二層4米，首層5.1米，標準層2.8米，建筑總高度55.8米。工程于2004年9月9日開工，于2006年7月10日竣工，開工至竣工總工期669天，其中每一階段的完成時間，如設計時間約40天，施工基礎時間180天（含冬季停工期），施工主體結構時間360天（含冬季停工期），安裝時間129天。

2.2 該項目的成本構成分析。

2.2.1 土地費用。項目中土地成本為30508227元，約占總成本比例的25.08%，其中：土地中標價為14589560元，約占總成本比例的11.99%；拆遷補償費用15647099元，約占總成本比例的12.86%；交易契稅271568元，約占總成本比例的0.22%。此外還應該包括前期規費1749818元，約占總成本比例的1.44%，這部分費用的繳納基數主要是按施工圖建筑面積，標準按國家有關規定執行，主要包括應交納的基礎設施配套費、教育附加費、人防經費、白蟻費用、地區配套費等。

2.2.2 前期工程費。此項目中前期工程費用為1116187元，約占總成本比例的0.92%，此項費用主要包括開發前所涉及的各種設計成本，如方案設計成本、施工圖成本等。

2.2.3 房屋開發費。此項目中房屋開發費用為56942064元，約占總成本比例的46%，其中：地基工程費用，即地基處理、樁基、基礎、支護等費用為297412元，約占總成本比例的0.24%；建筑安裝工程費用，即土建、安裝、門窗等費用，為54208596元，約占總成本比例的44.56%；項目監理等費用為731800元，約占總成本比例的0.60%；輔助開工準備費用，即土石方、圍墻、傳達室、現場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平等費用，為364246元，約占總成本比例的0.30%；其它的相關房屋開發費用為340011元，約占總成本比例的0.28%。

3. 造成產業化住宅前期成本高的原因

我國的產業化住宅進展緩慢，其重要原因就是成本過高。為此，筆者先分析傳統住宅項目中成本的構成。事實上，住宅產業前期開發成本主要由兩部分構成：一是土地成本、二是住宅開發成本。如果以開發商為推動產業化發展的關鍵，首先就要對住宅產業的前期開發成本做綜合分析，以幫助開發商在推動住宅產業化發展中找出降低成本的關鍵因素。endprint

3.1 產業鏈上下游分裂、未形成規模發展。

住宅產業化的發展應該串聯起上下游的業務板塊，提高效率降低成本，形成全產業鏈的住宅產業化經營模式。而我國建筑設計、構件生產、施工安裝的企業相互獨立，相互之間的難配合不僅降低了效率，還提高了建筑造價。

3.2 結構形式選擇不當。

用建筑工業化技術來建設住宅，要獲得良好的經濟性，合理選擇結構形式是必要前提條件。從國內示范試點工程來看，不同結構形式的經濟性差異很大，例如沈陽萬科春河里項目采用日本鹿島的結構體系，比傳統建筑造價翻了近幾倍，上海市某用裝配式框架結構建設的實驗樓和試點工程，比傳統方法增加造價30%～50%，而北京萬科、宇輝集團、中南建設、西偉德寶業等采用預制裝配式剪力墻結構建設的試點項目，建筑增量成本都可以控制在10%～20%.產生如此大的差異是因為中國的高層住宅普遍是剪力墻結構，而裝配式框架結構對中國式的住宅適應性不好。要降低成本，就要根據我國的住宅形式選擇適合我國住宅產業化發展的結構形式。

3.3 技術人才缺失。

由于我國傳統的建筑業依賴于以積累經驗為主的技能人才培養模式，而推動住宅產業化施工工藝與流程的改變需要新的技術型人才。這部分技能人才的缺失使得企業在推行住宅產業化時必須對從業人員進行專業的技能培訓，無論是管理人員或者是一線工人，都需要掌握新的技能。

4. 降低產業化住宅成本的措施

4.1 政府出臺政策刺激發展。

由于房地產企業看不到利潤，又缺乏對于住宅產業化全壽命期的計量，從而缺乏推行住宅產業化的內在動力。日本以及歐洲國家住宅產業化的發展一直有政府出臺政策進行支持，中國的住宅產業化發展更需要政府出臺激勵政策以及補貼政策，以促進其發展。

4.2 延長產業鏈。

產業鏈的延長不僅是指縱向向前向后的延長，也包含各房地產企業之間的橫向聯合，以兼并、收購等方式實現低成本擴張，實現一體化生產經營。同上下產業之間縱向的配合與銜接，同產業之間橫向的合作，實現規模化的生產，更容易達到標準化并降低成本。

4.3 采用混合結構并應用更多新技術。

根據我國的住宅形式選擇合適的結構，將輕型鋼結構以及輕質墻體結構與鋼筋混凝土結構結合起來，特別是在地震多發地區，利用鋼結構可以有效抗震和減少災后重建工作，更保證了人民的安全。應熟悉新工藝新材料并將其有效利用，防止新材料的浪費，并根據我國建筑特點研發出適合的工法以提高住宅產業化的經濟性，降低早期成本。

4.4 建筑勞務產業化。

工業化住宅人工成本所占比例通常僅為傳統住宅的一半，可預見未來的人工成本將會不斷上升，人工成本方面，住宅產業化與傳統住宅之間的差距將逐漸縮小。另外，住宅產業化工人以及管理人員都需要專門的培訓，通過校企合作或者與培訓機構合作，實現大范圍專業培訓，有利于降低培訓費用。

4.5 政府、企業、公眾三方協力保證落實。

首先，政府要出臺政策促進更多的企業參與到產業化住宅的建設中，并且加大宣傳增加消費者全壽命期成本的觀念，從而擴大產業化住宅的市場；其次，要真正降低成本，企業必須身體力行，只有更多的企業加入到住宅產業化的行列并進行新技術的開發利用，才能最有效降低成本；再者，任何一個市場都離不開消費者，所以只有政府、企業、公眾三方合力，才能保證產業化住宅成本降低措施的落實。

5. 結束語

總而言之，作為我國房地產業的主要發展方向，住宅產業化在提高質量縮短周期的同時，也加重了房地產業的成本負擔，主要原因是我國的住宅產業化市場還不夠成熟。本文中提出一些具體措施，以期降低產業化住宅成本，完善住宅產業化市場，從而使我國房地產業發展得益于住宅產業化。

參考文獻

[1] 馬紅軍.住宅產業化的研究與實踐[D].西安建筑科技大學.2011.

[2] 顏歆.推進我國住宅產業化發展的策略研究[D].重慶大學.2010.endprint