“零首付”買房：聽起來好美

邵萍

前段時間，關于一些樓盤為了提高銷量，推出“零首付”購房優惠，的確是讓房地產市場火了一把。近日，保利地產華東區域的部分樓盤又在這種“零首付”的基礎上，先后設計了一種全新的購房付款模式：你只需繳納幾萬元定金便可簽訂購房合同，并且可以選擇在一年甚至更長的時間后才繳納首付款以及辦理銀行按揭。

與此同時，該集團南京另一項目中央公園將低首付購房行為進一步調整，推出“5萬元購房”計劃，即只需要繳納5萬元定金，即可參加零首付的活動。

這種種優惠政策，真的讓人有一種天上掉餡餅的感覺。但是，實行起來會這么美好嗎？

羊毛出在羊身上

眾所周知，買房的正常程序是：付定金——繳納首付款并簽訂購房合同——向銀行申請房貸。就在你們等待銀行放貸時，開發商實際已經有購房人三成或以上（首套房三成、二套房首付七成）的房款進賬了。

開發商之所以會采取“零首付”或者“低首付”的優惠活動，只是針對目前市場情況的一種變通策略。是有一定規則的。比如他們有的會要求只針對基金、股票在手，暫時沒有現金的客戶，而且緩沖期只有6個月或者更少。

以武漢日前推出“零首付”的某個熱門樓盤為例。假設其樓盤均價在9550元/平米左右，一套90平方米的小三房，一套房子總價在86萬元左右，首付三成的話，為26萬元左右；首付六成的話，則為51.5萬元左右。這么一算，如果選用了開發商推出的“零首付”購房，日后還款負擔就會大大增加。如下圖：

此外，按照武漢首套房貸款最低首付三成的相關規定，86萬一套的房子，實際首付為26萬，如果貸款成功，你就負債60萬，不算利息。而開發商全額墊付，意味著你將負債86萬元。60萬元房貸，20年還清，按照基準利率每月需還房貸4161.64元。而26萬元由開發商墊付的首付款，即使兩年時間里不要利息，每個月也要還10833元。

免費午餐不好吃

參照以上的算法，就意味著你在前兩年每個月要還15000元。如果手有余錢，只是一時無法提取或者不能一次性付款，應該還比較能夠接受，否則兩年時間里每個月15000元左右的還款額，對一般的購房者絕對是很有壓力的。

因此，諸如此類的活動，不過就是開發商吸引購房者的噱頭。乍聽起來覺得將要占個大便宜，吃頓很美味的免費宴席，其實，它可能是個“鴻門宴”呢。它只是聽起來很美麗，實際上并沒有開發商宣傳的那么美好。

所謂零首付看起來沒有門檻，誰都可以去申請。實際上零首付門檻較高，最起碼你需要有購房資格，如果你是外地購房者，在北京的話五年以上社保證明或者納稅證明是少不了的。其次。申請零首付的購房者必須要有穩定的經濟收入、還款能力和良好的信用記錄，否則是申請不了銀行的貸款的。

而且，零首付買房購房者也必須符合國家的貸款標準。如果一年后買房政策有新的變動或者房貸利率出現變化，這些都是購房者自己需要承擔的風險。特別是如果購房者貸款條件在銀行審批不通過，開發商是否退還已經繳納的購房款項，這也是購房者需要考慮的風險。

天上不會掉“餡餅”

從目前市場情況看，樓市風險本就越來越大，資金實力不足以購房的消費者再勉強入市，風險會更大。如果再輕易相信部分樓盤的“利好活動”，等首付款分期支付完畢，再簽訂購房合同，遭遇了開發商因資金問題跑路，你就沒有一點保障了。

而且，采取零首付、低首付，只要房價有波動，很可能就被斷供。以美國次貸危機為例，2004年，美國25%的購房者和42%的第一次購房者利用“零首付”抵押貸款購買房子。許多并不具備還款能力的人因為不需要支付首付，可以輕易地通過貸款買下一棟房子，最終導致次貸危機爆發。

總而言之，“零首付”、“墊首付”“低首付”并不美，它更不會是趨勢。首先變相降低首付就違反了首付規定；其次，分期支付也違反了與銀行的按揭貸款協議，有騙貸之嫌。另外，大部分企業現金流也并不支持。

因此，特別提醒各位購房者，在面對開發商推出的零首付、低首付時，務必保持理性，謹慎判斷自己的還款能力，切不可在一些開發商的誤導下，做出沖動、非理性決定，千萬不要自陷于沉重信貸和信用風險。endprint