測量技術在房產測繪中的應用

■石蘋娟 ■浦北縣房產管理局，廣西 欽州 535399

房地產測繪是通過一定技術和手段，利用測繪儀器設備，依據國家技術標準和規范進行房屋位置、結構和面積等方面的測量，并通過文字、數字和圖形等手段對測量結果進行描述的技術。測量通過對地面的土地、建筑物的點位來測定，從而得到相關的信息。房產測繪有很多內容，測量出來的結果要交給房產開發部門與管理部門，這些測量出來的數據都是直接作為工程項目實施的依據。

1 概述房產測量

房產測量由平面控制測量、房產調查、各要素測量、房產圖測繪、面積測算、房產變更測量和成果驗收等環節構成。房產測量有一套系統，即房產測繪系統，該系統是對測繪人員進行輔助工作的，基于國家標準，迅速繪制出來房屋的分層、分戶的平面設計圖，快速準確的計算房屋的公攤面積行業套內面積。房產測量是對房屋面積測算的具體操作，對于房地產業有著重要的意義。第一，房產測量為產權人提供了法律保護的可靠依據，直接影響到產權人的個人利益。房產測量的整個過程具有嚴謹性與科學性，是產權和產籍管理機構為房產產權人提供法律保護的依據來源，同時為調解處理產權與土地使用權糾紛、違建與違規占地提供了可靠信息。第二，房產測量為城市土地開發利用，城市規劃建設提供了基礎信息［1］。依據國家相關部門頒發的房產測繪標準與土地使用方面的文件，對所有人房屋情況以及權屬狀態進行專業測量界定，明確城市房產與土地占有的位置、面積以及使用情況，為產權管理機構提供可靠的信息數據。第四，通過房產測量可以有效衡量與檢查開發商銷售房屋面積是否縮水的問題。一直以來我國商品房價格居高不下，有些開發商為了追求利益最大化常在房屋面積上打主意，損害消費者的利益，所以推廣房產測量可以保證消費者利益，對于維護正常的房產交易市場秩序有重要作用。

房產測繪是房產產權管理、房產開發、房產拆遷和房產交易的基礎工作，同時房產測繪可以為房產評估、房產稅征收、城市規劃等方面提供可靠的信息和數據。房產測繪任務量大，工作強度大，測繪工作著不時需要野外測量，同時要進行后續的數據處理、測繪結果繪制等工作。房產測繪發展迅速，使房產測繪技術水平不斷提高，新儀器與技術的應用極大的提高了房產測繪工作的效率與精確度，但是較高的技術水平給測繪工作著提出了更大的挑戰。

2 房產測量技術

2．1 坐標解析測量法

通常情況下，房產面積的測算包括房屋面積與用地面積測算兩部分。其中房屋面積的測算又分為建筑面積、共有面積、產權面積以及使用面積等方面;占地面積測算是指房屋所在封閉地塊的面積測算。在商品房銷售時，經常出現房地產面積糾紛以及占地界限糾紛。所以，選擇科學精準的反映房屋實際測量結果的計算方式和公式十分重要，坐標解析法在這方面具有其不可替代的優勢。國家主管部門出臺了相關的房產面積計算與公用面積分攤規則，文件中對于房產的邊長測量、面積計算等方面沒有作出具體要求，所以利用坐標分析法計算房產測算的時候需要相應的規范和調整［3］。

2．2 GPS測量技術

GPS技術是現階段發展迅速的數字定位技術，GPS技術性能優良被廣泛應用到了房產測繪中，基于GIS的形式進行圖形繪制和屬性確定，完成了圖形屬性雙向連接，提高了房屋面積分攤的準確性，同時可以智能生產分層分戶的平面圖。RTK測量技術是基于GPS定位技術的最新測量技術，進一步加強了房產測繪的精確性。PTK測量技術的優勢在于:第一，在定位上具有較高的精度，所獲得的數據安全可靠性強，不會出現誤差積累;第二，提高了測繪的效率，在通常地形和地勢環境下，一次設站可以完成6km左右半徑的測量區，大幅度降低了傳統測量過程中設置的控制點的數量以及儀器設備的搬運次數;第三，此技術操作更加簡單方便，并且提高了數據處理的能力。在實際操作中只需進行簡單設定，就可以實現策略結果坐標的同步獲得。

2．3 PTR測繪技術

PTR是一種全新的測繪技術，受到測繪行業關注與青睞。PTR技術可以實現測繪工程與結果測繪的全程自動化，并且操作簡單容易，所得的測繪結果質量較高。PTR技術將接收機獲得的數據和既有數據導入到流動站的GPS接收機內，然后利用流動站進行數據處理，從而得到厘米單位的測量數據，實現了測繪的高精確度。PTR技術應用在房產測繪中可以準確界定房屋權屬情況，確保房屋產權管理的客觀性與公平性，較少房產測量數據不準確導致的房產糾紛問題。此外，GPS將獲得的數據進行處理后錄入GPS系統，及時進行測量地圖的繪制。

3 測量技術在房產中的應用

以GIS測繪技術在房產測量中的應用為例。

GIS測繪技術出現在上世紀60年代地理研究領域，GIS技術以地理空間為分析基礎，進行地力模型的分析亞牛，提供豐富的動態地理信息。地理信息系統可以完成測繪中的數據收集、數據處理、結果繪制的一體化管理，具有全程動態特征;GIS系統進行數據分析的時候以空間地理模式作為基礎，實現對所測繪地區的空間分析、多元化分析和動態分析，提供了豐富的高質量的信息;地理信息系統基于計算機技術，利用計算機實現對地理空間的分析和模擬，并把模擬得到的結果用在空間數據上，以獲得準確有效的地理信息，飛速完成人類大腦無法實現的分析過程。

房產測繪具有工作量大和數據量大的特點，后期的數據處理過程以及結果分析環節比較繁瑣并容易出現錯誤。房產測量系統的出現，避免了傳統測繪中的問題，使測繪技術得到了進一步發展。房產測繪系統建設是個復雜工程，需要較高測繪水平。美國在這方面做了深入研究并取得了一定成果。美國開發的GIS已經被應用到各個領域，帶來了數據測繪領域的技術革命。測量信息系統，即GIS已經初步引入到房產測繪中去，降低了傳統測繪過程中的工作強度，大幅度的提高了測繪的效率。以GIS技術為基礎的房地產測繪系統具有強大的測繪以及數據管理功能，在測繪中以GIS技術進行數據處理，輸出測繪圖和其屬性，大大提高了房產測繪的工作效率。

GIS相比較傳統的房產測繪方法有更高的運行效率，可以實現圖形數據和屬性數據的相接，可能自動繪制出房屋的分層、分戶的平面設計圖。GIS的地理信息體統可以對屬性和空間的生產與管理、查詢進行實時監測，這樣不僅可以減輕測繪人員的工作強度，還可以帶來很客觀的經濟、社會效益。

房產測繪空間的數據模型可以用GIS進行。房產信息由房屋面積結構、地理位置等，因此測繪工作是相當困難的，該技術可以搭建這樣的數據模型，對動態特征進行測繪，對應的地理模型可以使用符號來直接表達，更加直觀，它的工作流程如下圖。

GIS技術在測繪的數據庫系統中的應用有三個方面，一是數據的維護。它可以對數據庫所記錄的數據進行維護，如添加、更改、刪除、更新等基本操作。二是圖形輸出。它支持DXF、TIF等格式的圖形。與傳統的手工制圖相比提高了效率。三是屬性和圖形的雙向掛接。四是統計分析。對房屋的面積、產權等信息用圖形、表格等直觀形式表現出來。

GIS系統的工作流程圖

4 結 語

現階段，房產測繪方面的技術規范與法律法規還不夠完善，房產測繪具有較強的壟斷現象。未來要進一步加強對房產測繪技術的研究和開發，實現房產測繪的市場化和規范化。文中介紹了數字化測繪技術、坐標解析測量法、GPS測量技術、PTR測繪技術、GIS測繪技術等房產測繪技術。

［1］牟翠偉，安潔．淺析GPS測量技術在房產基礎測繪中的應用［J］．山東國土資源，2008，01(27):68 －70．

［2］楊海洲．數字化測圖技術在房產測繪中的應用［J］．淮海工學院學報(自然科學版)，2009，05(19):175 －177．

［3］陳慶春．論目前GIS技術在房產測繪數據中的應用［J］．科技與企業，2012，12(30):116．