試析不動產登記檔案信息查詢主體界定

賴俊峰

摘要：本文結合現(xiàn)行政策和工作實踐，分析了在不動產登記檔案信息查詢工作中，查詢主體的界定問題以及相應的查詢權限和范圍。

關鍵詞：不動產登記檔案信息查詢查詢主體

日前，國務院發(fā)布《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》，面向社會各界征求意見，其中第四章專門對不動產登記信息的共享和保護做了規(guī)定，明確提出，要建立“統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享；確保各類不動產登記和相關業(yè)務之間的共享；以及加強與公安、稅務、工商、審計等部門信息的互通共享”，并要求“保證權利人、相關利害關系人可依法查詢”。一時間，“以人查房”是不是變得簡單了？利害關系人如何界定？這些都成為社會熱門話題。

如果排除數(shù)據(jù)信息共享問題，社會各界關心的實質是：哪些人可以作為不動產登記檔案信息的查詢主體進行查詢？各類查詢主體的查詢權限和范圍有何不同？個人的隱私信息是否得到了有效保護？鑒于此，本文將以與人們生活密切相關的房屋、土地登記檔案信息查詢?yōu)槔Y合政策依據(jù)和工作實踐，從分析不動產登記檔案信息查詢主體入手，梳理各類查詢主體的查詢權限和查詢范圍，與各界同行交流探討，希望對今后開展查詢工作，制定規(guī)范標準有所裨益。

一、查詢工作簡況

我國各類不動產權利分別由不同的登記機關進行登記，關于不動產登記檔案信息查詢的政策依據(jù)和具體操作雖大體一致，但也因登記類型和地區(qū)差異略有不同。自20世紀80年代規(guī)模開展房地產權屬登記工作以來，即產生了不動產登記信息查詢工作，這是物權登記公示的重要體現(xiàn)，其在政府決策、保障交易安全、維護權利人合法權益等方面發(fā)揮著重要作用。

多年來，不動產登記信息查詢工作不斷完善，信息化水平和服務質量逐年提高，大多由登記部門的檔案管理機構承擔，實行窗口查詢方式辦理，相關政策規(guī)范自成體系，隨著房地產市場活躍和維護權益意識增強，查詢量與日俱增，查詢需求日趨多樣化。尤其是關于查詢主體的界定，哪些可以按利害關系人辦理查詢等問題常常困擾一線工作人員。

二、查詢工作主要政策依據(jù)

2002年，國土資源部印發(fā)《土地登記資料公開查詢辦法（國土資源部令第14號）》，明確了土地登記資料的查詢范圍和工作要求。

2006年，建設部印發(fā)《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法（建住房[2006]244號）》，采取了“以房查人”方式，即“個人和單位提供準確的坐落或權屬證書編號，可以到房屋所在地的房屋登記檔案管理機構，依法、依規(guī)查詢房屋登記記載信息或原始憑證”，該辦法明確了查詢的主體和適用范圍，要求根據(jù)不同的查詢需求，分類型、分層次提供查詢結果。

2007年，我國實施的《中華人民共和國物權法》，其第十八條規(guī)定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。”查詢主體有了明顯變化，區(qū)分了“權利人、利害關系人”。

2008年，住建部頒布了《房屋登記簿管理試行辦法》，以及2012年6月起實施的《房地產登記技術規(guī)程》等規(guī)范性文件，進一步細化和明確了房屋登記檔案信息查詢辦法，并強調：“登記資料不得僅以權利人姓名或名稱為條件進行查詢”，明確禁止“以人查房”。

但是，為配合公檢法機關、紀檢監(jiān)察部門辦理案件，根據(jù)全國最高人民法院有關文件以及《中華人民共和國刑事訴訟法》、《中華人民共和國行政監(jiān)察法》等有關條款規(guī)定，“縣級以上國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監(jiān)察部門兩名或以上執(zhí)行查詢任務的工作人員，提供單位介紹信、本人工作證及協(xié)助查詢文書后，可以查詢、復制涉嫌人員的房屋登記資料和信息。”即在特定條件下，“以人查房”的渠道也是暢通的。

此外，作為一種廣義上的政府信息，不動產登記檔案信息查詢工作還參照執(zhí)行了《中華人民共和國政府信息公開條例（國務院第492號令）》中“行政機關不得公開涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私的政府信息。但是，經權利人同意公開或者行政機關認為不公開可能對公共利益造成重大影響的涉及商業(yè)秘密、個人隱私的政府信息，可以予以公開”等有關條款。

因此，在不動產登記檔案信息查詢過程中，對于不同查詢主體是分類、分層次提供查詢服務的，并注意維護權利人合法權益，保護個人信息安全。

三、查詢主體和對應查詢范圍

結合現(xiàn)行政策依據(jù)和工作實際，歸納起來，常見的查詢主體大致有以下三類：

（一）自然人、法人

自然人是指在法律上具有權利主體資格，能夠以自己的名義獨立享有財產權利，擔負義務并能在法院和仲裁機關起訴、應訴的個人。

法人相對于自然人而言，是在法律上人格化了的、依法具有民事權利能力和民事行為能力并獨立享有民事權利、承擔民事義務的社會組織。包括企業(yè)法人、機關法人、社會團體法人、事業(yè)單位法人等多種類型。

上述自然人和法人的概念來源于我國《民法通則》有關規(guī)定，在實際查詢中，可作為查詢申請主體，其查詢權限和查詢范圍如下：

自然人、法人提供身份證明、明確的不動產坐落或權屬證書號，即可查詢《不動產登記簿》中的基本狀況（自然狀況）及是否登記，是否存在查封、抵押等權利狀況，但不能查閱、復制不動產登記檔案資料。

這是物權登記公示的基本體現(xiàn)，各類不動產的權屬狀態(tài)和基本信息是公開的，查詢主體與被查詢的不動產標的物可以不存在權利義務關系。但其查詢范圍僅限于《不動產登記簿》中有關的記載信息，了解不動產的基本概況，并不涉及個人隱私信息和審核內容，更無法接觸到原始檔案資料。這類查詢主體具有普遍性和不特定性，廣泛來源于各個層面，需求多樣。今后，隨著云存儲和大數(shù)據(jù)技術的發(fā)展，宜逐步開放，實現(xiàn)網絡查詢和自助查詢，減少窗口查詢量。

（二）權利人

權利人是享有不動產占有、使用、處分、收益等權利的人，擁有某項權利可以作為或不作為者。在不動產登記工作中，主要指不動產所有權人、他項權利人、預告權人等。endprint

這類查詢主體同樣具有普遍性，但更具有特定性，其與不動產標的物存在權利、義務關系，擁有天然的查詢權限，查詢范圍較大。作為查詢主體，其提供身份證明和權利證書，即可查詢不動產相關的《不動產登記簿》和登記檔案，并可進行查閱、復制、摘錄、加蓋證明公章等，涉及內容包括基本狀況、權利信息、原始憑證等，但不包括登記審核材料和無關的其他登記材料。

權利人查詢是目前不動產登記查詢的主要形式，需求類型多樣，查詢量大，一般在窗口即可辦理。在檔案數(shù)字化完成情況較好的地區(qū)，經常采用瀏覽、打印掃描圖片的方式進行查詢。今后，應積極推進不動產登記檔案標準化、信息化進程，完成歷史檔案數(shù)字化工作，逐步實現(xiàn)遠程視頻、圖像查詢，減少紙質檔案調用，保障檔案完整與安全，提高查詢效率。

（三）利害關系人

《中華人民共和國物權法》實施后，關于“利害關系人”如何查詢及界定，尚未形成統(tǒng)一明確的解釋。但在實際操作中，大多遵循“能夠提供證明不動產登記結果影響或可能影響其合法權益的人”，即利害關系人只有與不動產標的物存在法律意義上的利害關系，才能享有查詢權利。其查詢權限和范圍與權利人查詢相近。利害關系人提供身份證明、與查詢房屋有利害關系的證明材料、房屋坐落或權屬證書號，即可查詢、復制《不動產登記簿》和登記檔案中與利害關系相關的內容。因此，界定查詢人是否屬于利害關系人，是否可按相應權限和范圍提供查詢服務，將成為工作的重點。對于是否存在利害關系，則主要從以下五個方面進行判斷：

一是利害關系人不是不動產權利主體，但與不動產標物具有法律意義上的因果關系；

二是因與不動產標的物交易行為、登記結果影響到權利第三人的利益；

三是因與不動產標的物存在繼承、遺贈、贈予等事實而產生權屬糾紛的；

四是因處理訴訟案件，第三人認為其利益受到損害，依法提出保護自己的合法權利而產生；

五是其他法律、法規(guī)、規(guī)定可提供證明材料證明存在利害關系的。

因此，判斷查詢人是否屬于利害關系人，不能僅依據(jù)于查詢人的主觀認識，而應從法律意義上理解利害關系入手，需要查詢人提供可信的證明材料證明存在利害關系，例如：

1.經公證權利人同意授權查詢委托書；

2.經人民法院或仲裁機關受理、判決、裁定案件的證明材料；

3.經人民法院或仲裁機關認定為利害關系人（或第三人）的證明；

4.經公證具有法律事實的繼承、遺贈、贈予證明材料；

5.仍處于婚姻存續(xù)期間的證明材料（限查婚姻存續(xù)期間不動產登記結果）；

6.不動產登記行為錯誤的證明材料；

7.其他能鑒別利害關系的證明材料。

此外，公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監(jiān)察部門、公證、仲裁機構、審計機關等因公查詢時，其工作人員代表單位執(zhí)行公務，也可以作為查詢主體，其查詢權限、范圍和具體操作都有明確規(guī)定，基本不存在疑難問題，本文不再展開討論。

查詢主體是不動產登記檔案信息查詢工作的重要參與者，明確界定查詢主體對于確定查詢權限和范圍，實現(xiàn)規(guī)范查詢；維護查詢人、權利人合法權益，保護個人隱私信息不被泄露均具有重要意義。

隨著全國統(tǒng)一不動產登記工作的逐步推進，《不動產登記條例》即將實施，不動產登記檔案信息在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收、戶籍管理、個人信用管理等領域將發(fā)揮越來越重要的作用，關于查詢工作還將出臺更加規(guī)范嚴謹?shù)募殑t和辦法。我們應積極創(chuàng)新，開拓思路，加強基礎理論研究，共同促進不動產登記檔案信息查詢工作水平的全面提高。

作者單位：北京市房屋權屬登記事務中心endprint