萬科新定位能否引領中小房企未來？

高敏

提高物業服務理念以及業務實踐，是釋放消費需求的一次努力和嘗試，從長期來看，這對于行業發展、結構調整、經濟轉型都有不可忽視的意義。

面對中國經濟結構轉型與房地產業增速回歸“新常態”，樓市從“黃金時代”走向“白銀時代”，中國最大的住宅開發商準備轉型，“城市配套服務商”就是萬科給自己最新的企業定位。

在這一概念下，萬科究竟要做些什么，其總裁郁亮在9月26日的媒體答謝會上給出了解釋：傳統住宅業務、消費體驗地產、物流地產。

郁亮認為，未來可能大家不愿意買更多的房子，但是需求會不斷變化，包括養老需求、消費需求、度假需求，而消費體驗式地產的核心就是為了滿足這些多元化的需求。

但有分析人士稱，現在買房的多為“窮人”，信貸限制尚未徹底松動，購買力仍不足，萬科此次重新定位能否帶來收益提升、成為房企模板仍令人存疑。

城市配套服務商

郁亮明確表示，萬科要從產品供應商轉型為城市配套服務商。

“未來十年，中國住宅需求量會穩定下來，甚至會萎縮。中國房地產市場規模大概為十萬億元，按照如今一年一千萬套住宅計算，十年內可能遭遇傳統意義上的‘天花板。”郁亮預言。

這種情況下，萬科更有興趣研究如何成為一個城市配套服務商。郁亮曾舉過這樣的例子：“垃圾廠是城市化必須的配套，但是往往做的不好，而國外垃圾廠往往像公園一樣。如果萬科能給城市做像公園一樣的垃圾廠，就會獲得發展的機會，幫政府解決問題的同時，為城市發展做貢獻；而且萬科這么多年研究的綠色環保技術，在垃圾廠方面也會有更多的應用?！?/p>

郁亮認為，在不同的發展階段，每個城市的需求都是不同的，有些城市處于住宅發展階段，有些城市處在發展產業化的階段，還有些城市更高級一點，發展到以金融為主等，甚至到最后整個城市要回到給年輕人、孩子做的配套需要改成給老人的配套。城市發展變化里不同的階段其實可以做很多事情，不是說房地產除了住宅就是商業，要把思路打開。

對于要怎么去賺好住宅市場的“銀子”，郁亮又拋出了“三好”的概念：好房子，好服務，好社區。

在他看來，好房子和好服務由開發商主導，因此不難實現，相對而言，好社區的概念實現起來相對比較難一些?！跋Ｍ_發商在退出后能促成形成好的社區，小區居民之間能夠彼此成為朋友，共同管理社區的發展?！?/p>

對于城市配套服務商的具體實施，郁亮把住宅和消費體驗地產、物流地產三項業務比喻作一個生態系統里的森林、大樹和草坪，“種樹的把樹種好，負責草坪的把草坪做好就可以了?！?/p>

在產業地產方面，郁亮笑言，其他兩個業務板塊都是讓消費者花錢的，這個業務板塊則是幫城市賺錢的?！爱a業地產是為城市發展服務的，中國每一個城市都處在轉型升級當中，需要很多的物業類型匹配。”

做好服務成為共識

房地產行業已經進入下半場，行業的游戲規則正在發生變化，上半場萬科旨在“為普通人造好房子”，下半場萬科要“蓋有人住的房子”。不但要把產品做好，還要通過物業服務等方式，吸引人們住進來。大力發展社區商業，營造“好房子、好服務、好鄰居”的“三好”生活環境。

通過物業服務吸引顧客，萬科還不是首例，早在2012年8月31日，龍湖地產就在重慶發布了《龍湖物業標準白皮書》，這不僅是龍湖物業15年實踐經驗的總結，更是國內首份由企業公開發布的物業服務標準。

“建立統一的、系統的物業服務標準，不僅能進一步提升龍湖物業的服務水平和品牌價值，也將為龍湖地產的長遠發展保駕護航?！卑l布會當天，龍湖集團執行董事、首席市場官秦力洪就表示，物業服務對房企而言有三大價值：一是房地產開發品牌的長期支撐，二是房地產開發的后衛和守門員，三是房地產產業鏈價值的重要延升。

相對于龍湖物業服務的專業性而言，保利地產則給服務注入了更多人情味。保利物業在社區管理方面遵循“對內開敞，對外封閉”的原則，在內營造“家”的文化氛圍，實現物業與業主、業主鄰里之間的和諧互助；向外做好防護，保障社區安全。

“提供專業物業管理和服務不難，做增值服務也不難。但現今，很難找到鄰里和睦相親的時代溫情，” 保利地產董事長宋廣菊說，“社區承載著無數家庭的居住夢想，承載著保利地產對于生活方式的理解，是房地產行業的核心價值所在?；貧w客戶關懷，實現客戶滿足感是保利地產轉型升級的重要內容?！?/p>

與龍湖、保利相比，萬科提出的好服務的側重點還沒有具體明確，但可以明晰提高物業服務質量正成為房企的共識。物業管理水平的提升、服務理念的躍升其實是對生產性服務業內涵的一次擴充。

中國經濟正在從過去粗放式發展走出來，轉向更多依靠科技進步，更多依靠消費需求的方向。提高物業服務理念以及業務實踐恰恰是增強業主關懷、提高服務的體驗，是釋放消費需求的一次努力和嘗試，從長期來看，這對于行業發展、結構調整、經濟轉型都有不可忽視的意義。

房企模板？

9月26日，郁亮首次披露了萬科未來發展業務規劃，第一塊仍然是傳統住宅開發，另外兩方面是消費體驗地產以及地產地產，并提出要提高物業服務質量。

對于“錢荒”引發的資金鏈擔憂，郁亮冷靜地評判道：“整個中國經濟需要擠泡沫，由于金融貨幣的超發導致各種不合理現象應該得到調整。如果再靠投資拉動整個經濟增長速度，那么中國經濟結構的轉型是不可能完成的。”所以在郁亮看來此次的“錢荒”是好事，可以推動中國經濟結構的轉型。

郁亮認為，沒有那么多錢，地價房價會平和許多。從某種意義上講，房價問題也是金融問題。錢多了，才把房價撐起來。

現在的萬科，“面粉”和“面包”都不缺乏，儲蓄開發兩三年不是問題，并沒有“面粉沒有了怎么賣面包”的隱憂。只是萬科曾受“地王”之苦，因此不會拿“地王”。郁亮也表示，現在的地王情況變了，把拿地大的叫做“地王”是有些問題的，同時指出現在買“地王”存在這樣一個現象：參與的都是中型發展商，想上一個臺階就會買。

而此次，萬科的新定位引起了行業的高度重視，有專家認為，萬科的城市配套服務商定位將會給正在發展中的房企提供好的參照。

但也有爭議存在，常州一房企分析師對《中國經濟信息》記者表示，萬科能夠定位城市配套服務商，主要是萬科有足夠的資本，能夠以過冬模式度過房企艱難的幾年，但是對于別的企業就不一定了，在這個行業里最多錢的可能就是萬科了。而且現金流對于房企是很重要的；再者，現在市場上買房的主要是窮人，但是現在信貸未松動，購買力根本就不足，房都買不起，還怎么來談服務質量呢？所以這個新定位，到底好不好現在還不好下定義，主要一要看樓市的發展情況，再者，房企的經營模式、運營狀態也很重要，并且個人認為這個新定位并不適合正在發展的中小型房企。”

編輯 王豫剛endprint