房地產3U 住宅之精裝修建設

蔣 露 李金云

(1.四川鴻圃四維裝飾工程有限責任公司，四川成都 610000;2.北京科技大學天津學院，天津 301800)

1 房地產3U住宅與精裝房建設現狀

房地產3U住宅指的是全壽命體系(Universal Lifecycle System)、全功能體系(Universal Function System)、全設施體系(Universal Equipment System)的三大系列的標準體系，是一套科學可行且操作性強的標準體系，既能保證住宅的性能和品質，也能提高居住的綜合效益。精裝修建設是極易實現房地產3U住宅建設的社會化產物之一。

1997年7月建設部、國家紀委、國家經貿委、財政部、科技部、國家稅務總局、國家質量技術監督局和國家建材局為加強對住宅裝修的管理，推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成結構破壞、浪費和擾民現象提出《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》。

2002年7月建設部發布《商品住宅裝修一次到位實施》的實施細則。

2008年7月建設部制定《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》并且出臺相關扶持政策。

各地方城市也相繼出臺關于精裝房的相關規定:北京和上海政府規定2005年取消毛坯房，武漢、深圳、重慶等城市要求新樓盤達到30%精裝率才允許售房。

1.1 房地產3U住宅含義

房地產3U住宅概念是一套科學可行且操作性強的標準體系，既能保證住宅的性能和品質，也能提高居住的綜合效益。

2012年海爾家居與中國標準院、清華大學建筑學院合作研發住宅產業化項目，其中住宅裝飾裝修部分著力打造住宅精裝修3U解決方案。

3U解決方案，首先應符合環境資源可持續性發展，注重住宅工業化生產;提高居住質量和品質等設計原則;其次是在分析我國人口狀況和生活方式等國情的前提下，以中小戶型特別是90 m2以下的戶型為目標制定。

1.2 精裝房建設現狀

傳統的裝修多是購房者自己尋找裝修公司，更有很多人是找馬路游擊隊來裝修。這種方法的缺陷非常多，裝修價格不透明，裝修隊伍水平不高，造成很多后續的麻煩。房地產全裝修是房地產商和裝修公司合作完成。由于裝修公司有固定的裝修班子，這是裝修質量的有力保障;同時多套住宅的裝修，集中大批量的采購必然會帶來裝修產品的優惠價格。

而本文所說的“精裝房建設”亦指“全成品住宅”，其含義指的是把隱藏暗埋工程中的水、電、風設備均納入精裝范圍，從本質上做到周全細致，深度到位的全面精裝修，甚至包含主要家俬以及藝術品陳設，也就是達到業主即可拎包入住的裝修效果。

1.5.1 科學技術水平的限制：醫學是非常不完善的科學，還有許多未知的領域需要我們去探索去研究。為了盡快地、盡可能正確地、盡量全面地做出診斷，需要不斷地產生新的理念新的學說、發明新的設備新的儀器、創造新的方法新的措施。我們處于發展著運動著的醫學長河的某一段，我們既十分幸運地享受了人類文明史尤其是醫學史給我們的饋贈，又必須面對當下科學技術不足對疾病診治水平的限制。讓我們回顧一下肺炎的診斷，最早是癥狀學的診斷，即咳嗽和咳痰。病理學使我們認識了肺炎的病理改變，影像學使我們能無創傷地在活體顯示肺炎的部位、范圍和特征，而微生物學和免疫學使我們能快速地確定肺炎的病原體。

1.3 房地產3U住宅之精裝修建設的意義

房地產3U住宅強調的是既能保證住宅的性能以及品質，也能提高居住的綜合效益。中國現在正在大力提倡建設節約型社會。而房地產精裝修建設正好與這種大趨勢吻合。房地產精裝修代替了以往的個人找公司進行裝修的這種模式，在很多方面都是一種節約。

房地產精裝修建設是未來房地產裝修行業發展的必然趨勢。保障精裝修工程的質量，保障業主的合法權益，同時提高居住的綜合效益;從房地產3U住宅概念中提出精裝修建設監控體系，可以提高公司的管理水平，誠信樹立公司的品牌，搶占精裝修成品住宅的市場份額，并以此契機向更好更大更有潛力的市場發展;更好的實現節省資源節約利用，減少建筑垃圾，降低環境污染等良好的經濟效益和社會效益。本文將以一個具體的精裝修公司的實例說明進行房地產精裝修實踐的相關條件、環節，真正為房地產精裝修產業化的發展構建體系。

2 構建3U住宅之精裝修建設監控體系

2.1 土建移交問題

較業主自己驗收土建方交出的毛坯房而言，業主方面協調組織形成業主驗房代表團，驗方代表團在其委托裝修單位的陪同下和監理公司共同驗收交房明顯更加專業和放心，通過合同的方式來約束裝修單位對土建方的驗收水平和效果，從而切斷業主因為裝修效果不達標而無法確定失責方和避免工程現狀中監理單位與施工單位的串通的問題。

在此之前，業主可以對建設單位委托的裝飾裝修單位進行網絡查詢、電話咨詢或者到裝飾裝修單位進行考察，從而選擇認可可信度高的裝修單位驗收，確定土建方工作面對裝修工程無影響后，裝修單位完成移交并開始裝修工作。

2.2 樣板引路

本工程的裝飾裝修工程進行之前，開發商已完成對成品樣板房的裝修工程。成品樣板房不僅可以在銷售過程中供業主參考，同時，在裝修單位工程進行中每棟每戶型選一套作為裝修先行的參考范本。在裝修過程中裝飾裝修單位遇到圖紙不清的情況下，可以直接借鑒成品樣板房和裝修樣板房的做法和尺寸，為裝修單位減少了由于圖紙不清而無法按時施工等工程問題。

2.3 確認排版

在M工程的裝飾裝修工程中，裝修單位項目部施工員對瓷磚的鋪貼也提前做好了相應的優化排版，在施工過程中節省了不少的人力以及物力，控制了磚的損耗率，從而有效地節省了裝飾的預算。

地產精裝修產業化很大程度上實現了國家提倡建設節約型社會、節能減排和綠色發展。而與之相關的墻地磚粘貼就是對此政策很細小但是不可小視的實現方式。

2.4 本工程成本控制分析比對

圖1 成都市主要精裝房項目裝修標準分布比例

根據對成都市裝修市場的了解和本工程90 m2室內裝飾裝修工程的調研，對大中型材料設備價格進行分析，可以得出表1分析比對表格。

表1 本工程精裝房成本價格分析表

上述均為筆者根據成都市市場詢價和工程實際情況得出的對比數據，僅從一套房間的大中型材料就可以看出市場單價要比工程單價高出9 865.71元，體現出批量精裝修在材料成本上的優勢，而表1僅僅比較了材料本身的價格，但是在裝修過程中，材料的綜合單價還包括了時下不同地區不同季節的人工費、材料運輸費、材料保存費、材料損耗費等相關款項。所以作為業主購買批量精裝房不僅消除了材料不過關的后顧之憂，同時，還在很大程度上節省了由材料而衍生出來的其他費用。

2.5 信息透明化

實現精裝修工程的高質量，施工過程必須透明可監控。在M工程中，為了將裝修材料透明化，在材料入場環節，施工單位在監理公司監督下進行材料入場驗收并取證拍照，將此資料附于《材料進場驗收單》中，留底以備各方檢查。裝修單位在裝修前期就已將材料展板展示于樣板間入戶花園，展板上用標簽表明裝修材料的品名、規格和裝修單位名稱，讓購房者親自體驗所用建材的優點，方便業主隨時進行材料檢查和驗收，從而業主更加放心裝修質量和效果。

裝飾工程中的隱蔽工程優劣亦不可忽視，在本工程中的隱蔽工程驗收由施工單位先行自檢并準備好自檢記錄，邀請監理單位、建設單位和業主代表，在現場進行檢查驗收，并有一套完善的隱蔽驗收資料分別交付于建設單位、監理單位和每戶業主以備案留底。

2.6 工作面交接制度

工作面交接制度將使各分包的交叉作業或流水施工做到先交接后施工，使前后工序的質量和成品保護責任界定清楚，便于成品損害時的責任追究。分包在某區域完成任務后，須向總包書面提出作業面移交申請，批準后辦理作業面移交手續。

完善的工作面交接制度使得裝飾裝修總包施工單位為各分包單位提供便捷的施工條件，較于業主個體對裝飾單位和分包商家之間的協調，裝飾施工單位與分包商家之間的直接交接和協調不僅提高效率、免去交接失責，而且避免了業主由于上一步施工不合格對下一步施工造成的延期帶來的擔憂。

3 房地產3U住宅之精裝修建設的結論

構建精裝修住宅的監控體系在實現3U住宅建設節省建筑材料，減少建筑垃圾，降低環境污染的同時，還有利于新技術、新材料、新工藝、新設備的應用普及，促進資源節約利用。

這種批量精裝修保證住宅的性能和品質，同時提高居住的綜合效益。對批量精裝房的研究對裝飾裝修單位的前景走向尤為重要，工業化精裝房是未來市場的必然趨勢，裝飾裝修單位可以抓住此契機從而向更好更大更有潛力的市場發展，而在此過程中國家出臺關于批量精裝房的相關技術驗收標準以規范精裝房市場勢在必行。但是如何實現批量精裝修個性化仍是行業未來亟待解決的問題。

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