完善沈陽市經濟適用房供給的建議

何紅

摘 要：近幾年沈陽市計劃中的經濟適用房建設速度較慢，建設竣工面積持續下降，未完成的施工面積較大。導致沈陽市經濟適用房供不應求的現象加劇，從而導致經濟適用房的供給結構不合理。通過對沈陽市經濟適用房供給現狀和供給存在的問題的分析，得出完善沈陽市經濟適用房供給的建議。

關鍵詞：沈陽市；經濟適用房；供給

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）28-0161-02

一、沈陽市經濟適用房供給現狀分析

中國早在1991年國務院下發的《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中就提出：要大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶及住房困難戶的住房問題，之后陸續出臺了一系列的經濟適用房相關政策。沈陽市結合國務院下達的文件并根據自身情況出臺了相應的經濟適用房政策。截至2011年初，沈陽市共發放經濟適用住房貨幣補貼資金4.38億元，1.42萬戶低收入住房困難家庭利用政府提供的貨幣補貼資金購買到了自住性住房。根據沈陽市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要中保障性安居工程的目標，初步確定沈陽市保障覆蓋面為25%，住房保障總戶數達到48.9萬戶。2010年以前，沈陽市通過廉租住房、經濟適用住房及各類棚戶區改造等各種保障方式，使29.9萬戶受益。2011年全市完成保障性安居工程53 995戶，其中經濟適用房數量為7 700戶。剩余約13.6萬戶，將在2012—2015年實現住房保障總目標。

二、沈陽市經濟適用房供給存在的問題

（一）經濟適用房投資比重不斷下降

經濟適用房的建設是依靠政府優惠政策而進行的，即只有得到政府在經濟上全力支持，經濟適用房才能健康快速的發展。自從2000年以來，沈陽市經濟適用房投資額占住宅投資額的比重驟降，到2004年開始有所回升，但是到2005年下降到了近十年來的最低值，2006年比重回升較大，之后幾年又逐年下降，雖然其中某些年份下降幅度較小，但總體發展趨勢是持續下降的，這必然引起經濟適用房在供給上的嚴重不足。現階段，經濟適用房的建設規模遠遠達不到社會的需求量，這是房地產結構不完善的主要體現，也是導致房地產價格不合理的重要原因。

（二）經濟適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例小

除了2007年沈陽市經濟適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例有較大回升之外，近幾年來持續下降到2009年的1.96%，說明近幾年沈陽市計劃中的經濟適用房建設速度較慢，建設竣工面積持續下降，未完成的施工面積較大。導致沈陽市經濟適用房供不應求的現象加劇，從而導致經濟適用房的供給結構不合理。

三、完善沈陽市經濟適用房供給的建議

（一）完善經濟適用房的準入退出機制

首先，通過對過濾模型測算得出的經濟適用房的價格并不高，而住房本身也是一種比較稀缺的資源，但是現階段政府所設立的準入機制并不完善，致使很多獲取經濟適用房的人群不符合準入要求，由于這種住房的稀缺性，對很多迫切需要得到經濟適用房的人群無法得到本來可以獲取到的政府保障。所以政府應該對需要保障的對象進一步細化，并且要建立非常嚴格的審查制度與嚴厲的處罰制度，只有這樣才能夠保證真正需要政府保障的家庭得到與其收入對應的經濟適用房。其次，必須建立合理的經濟適用房退出機制。隨著時間的增長，將不斷出現一些新的需補貼對象，然而曾經接受補貼家庭的經濟條件可能已經達到不需要補貼的水平，所以對中低收入者的保障需要建立一個適合的退出機制，才能夠對有限資源進行充分的利用。采用針對不同收入等級的家庭采用不同質量等級的經濟適用房準入與退出制度。

（二）加大經濟適用房投資比重

沈陽市經濟適用房的投資比重較低，2010年經濟適用房投資額只占整個住宅投資額的2.77%，為了改善經濟適用房供不應求的情況，應增加其投資幅度，加大其投資比重，市、縣級人民政府可依據本地區居民的居住需求、服務水平和收入水平等因素調整經濟適用房的戶型結構及面（下轉260頁）（上接161頁）積大小，合理確定經濟適用房的各種戶型比例及價格，保證房源面積和低收入家庭支付能力相適應，完善沈陽市住房的整體結構。另外，建設經濟適用房利潤較低，政府的壓力較大，各部門施工積極性不高，從具體行業的分布來看，應該多鼓勵民營企業積極投資建設經濟適用房，確保企業享受經濟適用房建設的優惠政策，提高其建設經濟適用房的積極性，以解決住房市場供不應求的問題。提高經濟適用房的竣工率。

（三）充分打開存量房市場

房地產中介服務機構的成熟，是過濾順利實現的保證。為了完善房地產市場供給結構不僅應該考慮新增房市場，對于階梯消費結構的完善存量房市場也存在著很大的影響。但是沈陽市的存量房市場制度并未完善，很多中低端住房的流轉并不順暢，部分原因是一些沈陽市的居民被沈陽市快速城市化效應影響，對持房、觀望、等待高額的拆遷費用等比較熱衷，使得該類住房在房地產市場中無法發揮其應該發揮出的效用。為了改善沈陽市存量房市場流通不暢的局面，特別是想要解決保證沈陽市中低收入階層住房問題，沈陽政府應該讓該類市場完全市場化。

（四）采用現代技術，提高管理水平

根據沈陽市總體發展目標以及總體規劃目標，通過成立專門委員會以制定建設經濟適用房的長期發展規劃。可建立綜合信息監管平臺，進一步健全經濟適用房供給的動態監測制度，實施實時的動態管理。運用現代技術，做好年度經濟適用房使用變更調查，及時更新經濟適用房供給現狀數據庫，全面掌握各類數據的變化情況。endprint