房地產產權產籍管理面臨的問題與規范化管理措施

張俠

目前國家正在推進城鎮一體化的建設，房地產市場出現了日趨活躍的景象，城市住房改革也隨之深化，因此對城市房屋產權、產籍的管理工作也要不斷的加強，為經濟發展、社會穩定發揮應有的作用。然而，在實際工作中，存在著一些不應該忽視的問題。認真研究這些問題，及時采取措施，對房地產產權、產籍管理尤為重要。

房地產產權指的是權利人依照法律對其所擁有的各種房地產具有占有、使用、收益以及處分的權利，具有嚴格性質的排他權。同時，產權人也應該對其所享有的各種房地產承擔相應的義務，比如登記產權、修繕養護等。而房地產產籍指的是各種記載房地產產品的產權性質、產權取得方式、房屋的使用狀況等內容的專業性質的圖、簿或者冊的總稱。

一、規范化房地產產權、產籍管理過程中存在的問題

面積確認是目前城市房屋產權管理中存在的一個難點，也是當今住房消費中的一個熱點問題，引起了購房人的廣泛關注。有的人不理解，為什么我的房子面積自己量得結果與房產證上的不一樣。究其原因除了測量誤差之外，還有就是商業經營問題。房地“兩證”各不相符。同宗房地產的房屋所有權證和土地使用證之間相互矛盾，有的是占地面積不符，有的則是坐落地址有出入，有的則是兩證所有人名字不符等等。注重發證輕視管理，例如，有的房屋拆除了或者自然消失了，然后新建的房屋又辦證了，出現了一房多證的現象。甚至有的人為了逃避國家稅費，買賣不及時辦理過戶手續，造成轉移登記很被動，容易帶來產權糾紛，對權利人應及時說服，及時處置。

二、規范化房地產產權產籍管理的重要性

保護房地產權利人的合法權益。這一點是進行房地產產權產籍管理的根本出發點。加強房地產產權產籍的管理，要及時準確地對房地產產品的權屬性質進行相應的登記、審查、確權等工作，并且發放相應的房地產產品權屬證書，對房地產權利人的合法利益進行必要的保護。外界的任何組織或個人只要侵犯房地產權利人相關的合法權益，都要承擔相應的責任。

是房地產管理工作的基礎。房地產的產權及產籍的管理是房地產行業管理工作的基礎。

房地產企業進行項目開發建設時，產權產籍管理部門要為其提供所在的建設區域內相關的土地房屋等各種資料，以便房地產企業能合理規劃用地，對原有的用戶進行妥善安置，并且依照有關規定給予一定的補償。

在進行房屋賣賣、租賃、抵押等活動時，都要涉及到房地產產品的權屬及房屋狀況，這需要房地產的產權產籍管理部門提供相應的資料，以便能對參與交易的房地產產品進行一個合理的評估，從而征收相關的稅費，也可以防止交易后產生產權的糾紛。

第三，在進行房地產服務，比如小區管理服務，房屋的管理和修繕等，也需要房地產產權產籍管理部門提供房屋屬性相關的各種資料，比如房地產產權性質、地段、面積、用途等，來確定具體的房地產服務范圍和費用，以保證房地產行業給業主一個正常的管理和服務。

三、房地產產權產籍規范化管理舉措

房地產產權、產籍檔案管理規范化

首先，房地產產權產籍管理工作人員要堅持工作原則，對資料審驗工作嚴格把關，保證資料的正確性和完整性。嚴格遵守產權登記的工作流程，做好房地產資料的移交和保管工作。其次，房地產產權產籍管理部門要轉變工作態度和工作方法，主動拓寬檔案接受范圍、積極了解業務部門工作動向、開辟獲取產權資料的渠道，將經常性收集與集中收集相結合，被動收集與上門收集相結合。

房地產產權、產籍管理動態化。在房地產產權產籍管理中，一定要力爭房屋產權證和房屋現狀的完全一致，對房屋狀態實現動態管理。為此，我們可以做以下努力：

積極開展宣傳教育工作，提高房屋產權人的登記意識；

加大執法力度，保證房地產產權產籍管理工作的約束力和權威性；

加強與有關部門的配合，拓寬獲取房屋檔案信息的渠道，

聯合作業，保證產權檔案信息的準確性和時效性；

增強服務意識，讓房屋產權人意識到房地產產權產籍管理部門是為保障和維護他們權益而存在的部門，增強與房屋產權人之間的配合與互動。

建立房屋變更信息網，對房屋狀態實現跟蹤管理。

房地產產權、產籍管理標準化，形成統一計量。統一面積確認標準 規范面積確認計量

針對房地產產權產籍管理工作中存在的面積確認標準不統一的問題，究其原因有以下幾種：

相關政府部門對于國家有關房產測繪和面積計算的規定沒有充分領會和貫徹執行；現行的房產測繪和面積計算的規定無法充分滿足各類房屋結構的需求；

一些部門出于自身利益的考慮，人為的扭曲或者漠視規定，導致在面積確認過程中不能嚴格遵照規定，出現行為偏差。針對這種情況，需要政府部門進一步建立健全面積確認方面的規律法規，細化標準規則，并加大監督管理力度，明確權力和責任，做到權責明確、賞罰有度，促使房屋面積確認走規范化、法制化的道路。

執法力度與職能強化。針對房地產產權產籍管理工作，不僅中央出臺了一些相關政策，很多省市也出臺了地方性法規，為房屋產權產籍管理提供了法律依據。接下來，我們就應該加大執法力度，強化房屋產權監察及管理部門的工作職能，加強房屋產權產籍的監理和行政執法工作，做到執法必嚴、違法必究。使相關法律法規得到全面落實，為房屋權利人的合法權益提供保障。

加強從業人員的專業能力。為了適應房地產產權產籍管理工作的發展，提高相關工作人員的整體素質是關鍵。為了達成這一目標，我們可以從以下幾個方面進行努力：

要積極引進具有較高的專業水平的技術性人才，促進房地產產權產籍管理工作的技術革新；要給已經在職的工作人員提供繼續學習的機會，針對現代信息技術、先進的檔案管理方法、新的房地產產權產籍管理工作理念等內容，在員工間組織培訓，提高員工的整體素質。

解決房地產產權產籍管理信息化中存在問題的策略。

加強數據共享 提高管理的效率和準確性。在房地產產權產籍管理工作中，應該加強子系統內部和不同子系統之間的數據共享，尤其是測繪系統和登記系統的互相查詢以及登記系統產生的資料和產權產籍檔案數據的共享。例如，在數據充分共享的情況下，就可以實現信息在預售登記和銷售登記間的轉換，對預售登記信息的個別屬性進行修改后，就可以轉換為銷售登記的信息，并打印產權證。

調整數據庫結構 完善產權檔案信息。在構建數據庫的過程中，要適當增加房地產商、交通、基礎設施等字段，因為交通是否便捷、基礎設施是否完備、房地產商是否具有品牌效應，對房地產價值產生重要影響，通過這些字段的查詢，可以讓人們對房地產的價值有一定的了解，為房地產交易提供方便。同時，對于一些特殊的屬性采用動態的數據結構，可以節省存儲空間，加快信息傳輸速度。

綜上所述，房地產產權產籍管理涉及到千家萬戶的利益。我們應該正視目前在房地產產權產籍管理中存在的問題，并積極尋求解決這些問題的措施，提高房地產產權產籍管理的工作效率和服務質量，全面履行房地產產權產籍管理部門的工作職責，使房地產產權產籍管理走規范化、科學化、信息化、法制化的道路，保障廣大房屋權利人的合法權益，推動房地產行業的穩定運行，促進經濟的快速發展。

（作者單位：臺州市黃巖房地產管理處）