我國房地產價格影響因素的實證分析

房價問題已引起社會各界的深度關注。該文以住宅房地產價格為研究對象，基于相關統計數據，運用多元線性逐步回歸與統計檢驗找出了影響我國房地產價格的主要因素。

1 緒論

作為支柱性產業，房地產業為我國經濟發展做出了重大貢獻，但同時房價問題也給社會各界帶來了很多困擾。近年來我國房價在波動起伏中總體大致呈上漲趨勢，2003年后房價增速較之前明顯加快，2008年我國房價受金融危機波及呈現負增長，而2009年因“4萬億投資”計劃的及時實施房價出現反彈，從2010年至去年，房價一路非理性飆升，十八屆三中全會召開后房地產市場進入調整階段，房價非理性上漲的趨勢有所緩和。

房價波動究竟與何相關？很多國內學者都對該問題進行過研究。高波、毛豐付（2003）對1999～2002年土地價格指數和房地產價格指數的季度數據進行實證分析，發現短期內房地產價格和土地價格相互影響，但長期內土地價格卻不是房地產價格的主要影響因素[1]。許承明和王安興（2006）基于房地產投資者行為模型分析得出：在利率內生的條件下房地產價格與利率正相關，而在利率外生的條件下房地產價格與利率負相關[2]。石東、譚雅文（2012）經過實證研究得出：房地產價格上漲會導致貨幣供應量增加，而貨幣供應量的變動對房地產價格的影響卻不大[3]。龔卿（2006）分析了我國房地產業和國民經濟之間的關系，得出：國民經濟增長對房地產業的發展具有促進作用，且在長期此影響更明顯[4]。楊揚、王榕珊（2013）基于安徽省13個市2001～2010年的面板數據進行實證分析，結果表明人均可支配收入對房地產價格影響最大[5]。

國內學者大多針對某一因素來研究房地產價格的波動，然而房地產價格受到多種因素的共同影響，因此本文從土地價格、GDP、貨幣供給量、利率、城鎮居民人均可支配收入與房地產住宅投資額多方面對房地產價格進行實證研究，試圖找出其主要影響因素。

2 實證分析

2.1 數據的選取

1998年住房實物分配制度暫停，因此有必要采用1998年后的數據。本文選取2000～2012年季度數據（共52個樣本）來研究房地產價格（FP）與GDP、土地價格（LP）、城鎮居民人均可支配收入（IV）、利率（RR）、貨幣供應量（M1）以及房地產住宅投資額（FT）之間的關系。以房地產價格指數與土地價格指數表示房地產價格與土地價格，因兩指數不易獲取，本文借鑒了陳永霞（2013）文章中的土地價格指數和房地產價格指數 ；以M1表示貨幣供應量；以金融機構法定貸款利率調整表中的五年期以上貸款利率表示貸款利率。根據CPI數據構造了一個以2000年第一季度為基期的消費物價定基指數，以房地產價格指數、土地價格指數、城鎮居民人均可支配收入、GDP、M1及房地產住宅投資額除以相應季度的CPI即得實際數值，以貸款利率扣除CPI變動率即得實際利率。GDP、CPI、城鎮居民人均可支配收入、M1與房地產住宅投資額均來源于國家統計局。為防止季節變動要素掩蓋經濟發展的客觀規律，對各變量進行X11季節調整。

2.2 模型的估計與統計檢驗

2.2.1 構建模型

以房地產價格指數FP作為被解釋變量，GDP、土地價格指數LP、城鎮居民人均可支配收入IV、利率RR、M1以及房地產住宅投資額FT作為解釋變量，構建多元線性回歸方程：

2.2.2 用OLS法估計模型

與F值均很大，由此可知房地產價格與各解釋變量間總體線性關系顯著。但M1、IV、FT的參數估計值均未能通過t檢驗，且IV系數不符合經濟實際，故解釋變量間可能存在多重共線性。

2.2.3 多重共線性分析

在初始模型中引入LP和RR，提高擬合度的同時參數也通過了t檢驗。后引入GDP，擬合度提高，但參數沒有通過t檢驗，故剔除。引入FT后，擬合度提高至0.9953，所有參數也通過了t檢驗。

2.2.5 序列相關性檢驗

對最優擬合結果以BG檢驗與DW檢驗判斷其殘差序列的相關性。兩種檢驗結果均顯示殘差序列基本上不存在自相關。

2.2.6 異方差檢驗

異方差性為單調遞增、單調遞減或是復雜多變無系統性的情況，White檢驗適用于任何形式異方差的檢驗，本文采用White檢驗。檢驗結果顯示，在5%顯著性水平下拒絕同方差的原假設，即存在異方差。

3 結論

本文最終得出的房地產價格回歸方程為：

研究結果表明：影響房價的主要因素是土地價格、實際利率、貨幣供應量與房地產投資。第一，GDP與城鎮居民人均可支配收入對房價的影響可以忽略。這是因為：我國GDP上升的同時，貧富差距逐漸拉大，占少數的高收入者對住房的投機需求擠占了大多數低收入者的消費需求，扭曲了GDP、人均收入與房價的關系。

第二，利率與房價呈負相關，且相關性最大。因此要握好“利率”杠桿，對不同價位的住房實行不同的利率水平，對不同地區實施不同的的利率調控政策，以有效控制房價。

第三，土地價格與房價呈正相關，相關性次之。土地價格是房地產成本中必不可少的部分。當前有必要控制土地供應量，完善土地出讓金制度，使土地價格趨于公平合理。

第四，貨幣供應量對房價具有正導向作用。這一作用包括了銀行信貸擴大導致的投機動機，以及短期內貨幣供給量增大對通貨膨脹的引致作用，這些分別從住房的需求和供給方面影響房價[6]。但長期中投機需求與通貨膨脹都會隨房價的趨于穩定而減少或平息，因此長期內貨幣供給量對房價的影響較小。

第五，房價也受到房地產投資的影響。資金涌入房地產業，開發商資金壓力緩解，商品房供給增加，有助于推高房價。但過多資金的進入會加大開發的盲目性，使供求嚴重失衡，甚至產生房地產泡沫。因而房地產投資與房價相關性也較小。

（作者單位：蘇州大學東吳商學院）

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