房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)嶒?yàn)研究的方法論

張洋　張紅等

摘要：近年來在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域應(yīng)用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法的研究成果逐漸出現(xiàn)，但對于實(shí)驗(yàn)方法的合理實(shí)驗(yàn)步驟、適用范圍和實(shí)驗(yàn)工具等方面的認(rèn)識尚不明確，未形成標(biāo)準(zhǔn)的、成熟的研究范式，學(xué)術(shù)界缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)嶒?yàn)研究方法論的總結(jié)。基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)嶒?yàn)研究現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)研究的可行性和特殊性，認(rèn)為房地產(chǎn)市場微觀主體決策、信息問題和政策檢驗(yàn)是比較適宜采用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法研究的領(lǐng)域。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)政策；實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；信息傳遞；方法論；系統(tǒng)仿真方法；應(yīng)用實(shí)驗(yàn)方法

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1007-2101（2014）06-0013-05

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的傳統(tǒng)研究方法包括定性分析法和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法。定性分析法多見于早期研究成果，或從理論層面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)問題進(jìn)行探討或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場現(xiàn)象和問題進(jìn)行描述。計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究最為重要、應(yīng)用最廣泛的方法，學(xué)者們使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法開展了大量實(shí)證研究。然而，使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法需要以充足的有效研究數(shù)據(jù)為前提。國內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)年限短、偏差大、口徑不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)總量少；調(diào)研數(shù)據(jù)往往調(diào)研規(guī)模小、抽樣不合理、數(shù)據(jù)失真。研究數(shù)據(jù)的類型、質(zhì)量和數(shù)量上的欠缺，在很大程度上制約了當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的選題、深度和廣度。中國學(xué)者在房地產(chǎn)領(lǐng)域三大期刊（Journal of Real Estate Finance and Economics，Journal of Real Estate Research和Real Estate Economics）的發(fā)文量只占發(fā)文總量的比例為4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于擁有較豐富數(shù)據(jù)資源的美國學(xué)者的82%的發(fā)文量占比。

在研究數(shù)據(jù)缺乏、短期內(nèi)又無法大量收集的情況下，實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法可以在一定程度上為相關(guān)研究提供了有效的支持。實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法一般針對研究問題構(gòu)造出一個(gè)可控的、可觀察的、與實(shí)際經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)平行的實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，挑選真人參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并對參與者的行為進(jìn)行觀察、記錄和分析，收集大量實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，進(jìn)而利用實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)和實(shí)驗(yàn)結(jié)果對所研究的問題進(jìn)行深入分析。目前，實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法廣泛應(yīng)用于社會(huì)科學(xué)研究的各個(gè)領(lǐng)域。從學(xué)科上劃分，實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法在經(jīng)濟(jì)、金融、心理、教育、政治、法律等許多學(xué)科都有應(yīng)用。從研究對象上劃分，實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法在博弈論、個(gè)體決策、市場機(jī)制設(shè)計(jì)、資本市場信息問題等許多方面研究中都發(fā)揮著重要作用。實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的研究起步較晚，研究成果比較少。僅有美國威斯康星大學(xué)麥迪遜分校的Abdulla Yavas，新加坡國立大學(xué)的Ong Seow Eng和清華大學(xué)張紅等少數(shù)學(xué)者進(jìn)行了探索，研究成果涉及中介微觀服務(wù)行為[1] [2]、土地拍賣[3]、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)教學(xué)[4] [5] [6]和房地產(chǎn)市場信息傳遞[7] [8] [9]等問題。

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，目前尚未形成標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的實(shí)驗(yàn)研究范式，各國學(xué)者基于自己的理解和研究需要，探索和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)嶒?yàn)研究的基本路徑，所以已有研究的實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)、實(shí)施、工具呈現(xiàn)多樣性。本文將基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的已有研究成果，結(jié)合自身開展實(shí)驗(yàn)研究的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在歸納總結(jié)現(xiàn)有研究成果的基礎(chǔ)上，對如何在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域應(yīng)用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法提出一些認(rèn)識和建議，以期能夠?yàn)榻窈蟮姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的實(shí)驗(yàn)研究提供參考，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究提供新方法和新思路。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)研究的可行性與特殊性

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)研究的可行性

從實(shí)踐來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)研究所取得的成果，在一定程度上說明了在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域應(yīng)用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法的可行性。從理論上分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分支，隸屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)，而實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法是在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域應(yīng)用實(shí)驗(yàn)進(jìn)行研究的方法。實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，逐漸被經(jīng)濟(jì)學(xué)界所認(rèn)可，這體現(xiàn)在實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文呈幾何級增長態(tài)勢，實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家兩次榮獲諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)等方面。從這一點(diǎn)上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域理論上是可以使用實(shí)驗(yàn)方法的。

此外，學(xué)者們對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域應(yīng)用實(shí)驗(yàn)方法的質(zhì)疑主要集中在實(shí)驗(yàn)環(huán)境與現(xiàn)實(shí)環(huán)境的差異巨大導(dǎo)致實(shí)驗(yàn)研究結(jié)論不可信方面。客觀地分析，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的實(shí)驗(yàn)研究確實(shí)存在這樣的問題，尤其是房地產(chǎn)交易不同于一般商品的交易，房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，交易頻率低等特點(diǎn)，導(dǎo)致交易人在交易時(shí)心理存在一定的壓力，而被試者在參加實(shí)驗(yàn)時(shí)，較少有這種心理上的變化，這導(dǎo)致被試行為發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致研究結(jié)論可信度不高。然而，當(dāng)前研究中的困難，并不能否定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)某些實(shí)驗(yàn)研究的可行性和理論價(jià)值，這只表明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的實(shí)驗(yàn)研究還不成熟，還需要積極地改進(jìn)和完善。這如同軍事演習(xí)時(shí)參演人員的心理感受不同于實(shí)際戰(zhàn)爭中參戰(zhàn)人員的心理感受一樣，但不能因此而否定了軍事演習(xí)的價(jià)值，軍演中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)對于提高戰(zhàn)斗力具有重要價(jià)值。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的特殊性

相比較一般商品和市場，房地產(chǎn)商品和市場存在諸多特點(diǎn)，如房地產(chǎn)商品具有投資與消費(fèi)雙重屬性、異質(zhì)性、固定性、唯一性、生產(chǎn)周期長、價(jià)值量大，以及房地產(chǎn)市場的周期性、波動(dòng)性等，這些特點(diǎn)決定了實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法無法直接被應(yīng)用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究具有特殊性。研究人員需要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的這些特點(diǎn)，發(fā)展和完善實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，探索應(yīng)用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法的新路徑和新步驟。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)研究的要點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)商品的實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)商品一般可分為新建商品房和二手房。無論是新建商品房還是二手房，都具備房地產(chǎn)商品異質(zhì)性的特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域應(yīng)用實(shí)驗(yàn)方法，首先要解決在實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)中引入房地產(chǎn)商品異質(zhì)性特征的問題。

在已有的研究中，Northcraft和Neale將現(xiàn)實(shí)住房引入實(shí)驗(yàn)，要求被試者實(shí)地踏勘住房，然后要求被試者對該住房進(jìn)行估價(jià)。由于Northcraft和Neale研究的重點(diǎn)在于錨定效應(yīng)的檢驗(yàn)，住房自身特征對于估價(jià)的影響不是研究的重點(diǎn)，所以Northcraft和Neale的實(shí)驗(yàn)中并沒有涉及在房地產(chǎn)商品中引入異質(zhì)性的問題[10]。此后，Sahin等基于房地產(chǎn)議價(jià)實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)，開展了中介對議價(jià)過程和結(jié)果影響的實(shí)驗(yàn)研究。他們實(shí)際上都沒有在實(shí)驗(yàn)中真正考慮房地產(chǎn)商品異質(zhì)性的問題，但巧妙地通過改變買賣雙方的底價(jià)信息設(shè)計(jì)來體現(xiàn)房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性[2]。同樣，在Ong等研究寡頭開發(fā)商的市場行為的實(shí)驗(yàn)中[3]，以及張紅等的研究中都沒有涉及房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，采用了“回避”的策略[8]。

在張紅和張洋的研究中，真正地將房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性特征引入實(shí)驗(yàn)，他們在實(shí)驗(yàn)中設(shè)計(jì)房地產(chǎn)商品具有A和B兩種非價(jià)格屬性，每種屬性從低到高分為10個(gè)等級，然后每套住房的價(jià)格與A和B屬性的等級相關(guān)聯(lián)。在實(shí)驗(yàn)中，中介可以選擇不同屬性A和屬性B的住房推薦給買方，住房異質(zhì)性的特征對于交易的影響被體現(xiàn)出來[7]。

基于已有研究中的房地產(chǎn)商品設(shè)計(jì)方法和理念，本文認(rèn)為當(dāng)房地產(chǎn)商品異質(zhì)性及其影響不是研究重點(diǎn)時(shí)，可以將房地產(chǎn)商品當(dāng)成一般商品考慮，不需要在實(shí)驗(yàn)中體現(xiàn)房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性。當(dāng)研究的對象會(huì)受到房地產(chǎn)商品異質(zhì)性的影響時(shí)，可以考慮采用張紅和張洋研究中的設(shè)計(jì)方法，必要時(shí)可以對于房地產(chǎn)商品的屬性數(shù)量和等級數(shù)量進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

此外，可以考慮在實(shí)驗(yàn)中引入圖片和視頻的方法來進(jìn)一步體現(xiàn)房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，讓被試者對于房屋有充分的感性認(rèn)識。當(dāng)然，引入圖片和視頻的方法可能會(huì)給實(shí)驗(yàn)帶來一系列不易控制的影響因素，如圖片和視頻對于不同被試者的刺激程度和效果的差異等。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)的被試者選擇

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的實(shí)驗(yàn)市場主體設(shè)計(jì)方面，有些主體的身份是個(gè)體，如房地產(chǎn)商品的買方、二手房賣方、中介等；有些主體是集體，如開發(fā)商、廣告公司、銀行、中介公司、政府管理機(jī)構(gòu)等。參與實(shí)驗(yàn)的被試者如果以個(gè)體角色在實(shí)驗(yàn)中進(jìn)行決策，則與現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場的情況較為一致。相比之下，以集體的角色進(jìn)行決策，則與現(xiàn)實(shí)情況有一定差距，畢竟個(gè)體決策行為與集體決策行為之間是有一定的差異的。

在被試者選擇方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域現(xiàn)有的研究中，普遍采用的是學(xué)生被試。Zhang等分別采用學(xué)生被試和從業(yè)人員被試來進(jìn)行中介行為的實(shí)驗(yàn)研究，對比研究的結(jié)果表明：當(dāng)學(xué)生和中介從業(yè)人員都在實(shí)驗(yàn)中扮演中介角色時(shí)，兩者之間存在顯著的行為差異，學(xué)生難以充分理解和勝任具有較大復(fù)雜性的中介角色[11]。

事實(shí)上，實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域長久以來一直存在著被試者身份之爭，有兩種意見，一種是選用學(xué)生作為被試人員，不但方便操作，而且成本較低；另一種是選擇現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的專業(yè)人士作為被試人員，因?yàn)樗麄兙哂性诂F(xiàn)實(shí)市場中從事操作的經(jīng)驗(yàn)，也算是現(xiàn)實(shí)市場中有代表性的參與者。大多數(shù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，學(xué)生和專業(yè)人士的行為不會(huì)有太大差異。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的實(shí)驗(yàn)研究大部分是采用高等院校的本科生或研究生。這是因?yàn)閷W(xué)生容易招募，且激勵(lì)成本較低，有助于實(shí)驗(yàn)的組織和降低實(shí)驗(yàn)成本。另外，學(xué)生具有較強(qiáng)的理解和學(xué)習(xí)能力，能夠充分理解實(shí)驗(yàn)規(guī)則，可以在實(shí)驗(yàn)中做出合理決策和完成實(shí)驗(yàn)中的任務(wù)。此外，大部分實(shí)驗(yàn)研究所涉及的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、原理和行為規(guī)律適用于大部分人群，不是針對某一行業(yè)或領(lǐng)域的特殊人群，學(xué)生作為正常人或一般人，是可以作為實(shí)驗(yàn)被試的，具有一定的代表性。

然而學(xué)生被試的缺陷主要在于，有些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如住房交易，絕大多數(shù)學(xué)生沒有相關(guān)的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。因此，觀察學(xué)生行為得到的研究結(jié)論，可信度受到一定質(zhì)疑[12]。當(dāng)然，專業(yè)人士進(jìn)行經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的成本遠(yuǎn)高于學(xué)生，還要考慮其前往實(shí)驗(yàn)地點(diǎn)的交通成本，另外專業(yè)人士的空閑時(shí)間較難協(xié)調(diào)，招募和組織專業(yè)人士參加實(shí)驗(yàn)比較困難。

綜上，筆者建議：買方、賣方等非專業(yè)性的市場主體可以由學(xué)生被試擔(dān)任；而對于中介、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員等專業(yè)性較強(qiáng)的市場主體則可以由真實(shí)市場的從業(yè)人員擔(dān)任；對于論文需要準(zhǔn)確度量其行為的主體，可以考慮由計(jì)算機(jī)程序擔(dān)任，計(jì)算機(jī)程序擔(dān)任被試的好處是能夠保持主體行為的穩(wěn)定性、可度量性和可控性，不足之處是計(jì)算機(jī)程序缺少變化，往往難以反映現(xiàn)實(shí)主體的變化特征。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)研究的其他方面

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)的其他方面設(shè)計(jì)，基本可以沿用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般方法。

在實(shí)驗(yàn)實(shí)施的步驟方面，按實(shí)施先后順序可以將實(shí)驗(yàn)流程劃分為實(shí)驗(yàn)前準(zhǔn)備、實(shí)驗(yàn)實(shí)施和實(shí)驗(yàn)后工作三部分。首先，實(shí)驗(yàn)前準(zhǔn)備工作主要包括招募與確認(rèn)被試、實(shí)驗(yàn)編程、實(shí)驗(yàn)材料準(zhǔn)備和實(shí)驗(yàn)測試四個(gè)步驟；其次，實(shí)驗(yàn)實(shí)施工作主要包括被試報(bào)到與組織、宣讀實(shí)驗(yàn)說明書、演示實(shí)驗(yàn)軟件、解答被試提問、進(jìn)行訓(xùn)練實(shí)驗(yàn)、進(jìn)行正式實(shí)驗(yàn)、問卷調(diào)查、發(fā)放現(xiàn)金八個(gè)步驟；最后，實(shí)驗(yàn)后工作主要包括備份實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)和分析實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)兩個(gè)步驟。

在實(shí)驗(yàn)類型的選擇方面，一般采用計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)方式，不采用手工實(shí)驗(yàn)方式。首先，這是由于實(shí)驗(yàn)被試以虛擬的身份，匿名在實(shí)驗(yàn)中通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策，可以有效屏蔽因?qū)嶒?yàn)被試相識、外貌、性別等因素的干擾。其次，計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)有助于控制實(shí)驗(yàn)中的信息傳遞。在計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)中，被試之間的語言交流被禁止，取而代之的是通過計(jì)算機(jī)的信息傳遞，主持人能夠利用計(jì)算機(jī)控制和記錄被試之間信息傳遞的內(nèi)容和傳遞方式，也能夠通過計(jì)算機(jī)向被試準(zhǔn)確發(fā)送一些內(nèi)幕信息，且不會(huì)泄露給他人。此外，通過實(shí)驗(yàn)軟件，設(shè)計(jì)出各種信息的顯示時(shí)間、方式和顯示條件，有效控制信息流動(dòng)過程。再次，計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)有助于收集實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)。實(shí)驗(yàn)軟件能夠自動(dòng)記錄相關(guān)的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)并生成數(shù)據(jù)文件，記錄全面而且細(xì)致，便于在后續(xù)研究中被采用。最后，計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)有助于保持實(shí)驗(yàn)過程的穩(wěn)定性和提高實(shí)驗(yàn)效率。通過計(jì)算機(jī)和實(shí)驗(yàn)軟件將實(shí)驗(yàn)內(nèi)容和程序固定下來，減少因個(gè)人主觀因素對實(shí)驗(yàn)過程的影響，有助于實(shí)驗(yàn)的重復(fù)實(shí)施和獲得穩(wěn)定的實(shí)驗(yàn)結(jié)果。此外，實(shí)驗(yàn)內(nèi)容和程序的固定和標(biāo)準(zhǔn)化，能夠大幅提高實(shí)驗(yàn)效率。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)嶒?yàn)研究的展望

實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一種方法，同樣有其適用的范圍和局限性。本文根據(jù)實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法特點(diǎn)，展望房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域適宜采用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法的幾個(gè)研究方向。

（一）房地產(chǎn)市場主體的微觀決策行為研究

實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法的第一個(gè)特點(diǎn)是真實(shí)的人參與實(shí)驗(yàn)。研究人員從現(xiàn)實(shí)社會(huì)招募學(xué)生、從業(yè)人員或其他人員作為被試參加實(shí)驗(yàn)，記錄被試在實(shí)驗(yàn)環(huán)境下的決策和表現(xiàn)。也正是由于實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)以人為研究對象，能夠全方位記錄人的行為的特點(diǎn)，這決定了實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法適宜研究房地產(chǎn)市場個(gè)體人的決策行為。房地產(chǎn)市場微觀主體的決策行為也是目前房地產(chǎn)研究的成果較少的方向之一，究其緣由，最大的障礙是人們難以觀察和記錄市場微觀主體的行為過程。買方需求與賣方供給之間的搜尋匹配過程較為復(fù)雜，交易過程不但持續(xù)時(shí)間長，而且搜尋的頻率也有差異。研究人員不可能時(shí)刻跟隨著市場微觀主體，來觀察和記錄他們的行為過程，即使研究人員全程跟隨某類市場主體進(jìn)行觀察，被觀察者也可能會(huì)因?yàn)檠芯咳藛T的觀察，而調(diào)整自己的決策行為，仍然難以深入探討主體的行為規(guī)律。

在實(shí)驗(yàn)環(huán)境下，被試的行為能夠被跟蹤、觀察和記錄，可以獲取大量反映微觀主體行為的研究數(shù)據(jù)，相關(guān)的研究能夠得以深入開展。Zhang等通過實(shí)驗(yàn)構(gòu)建二手房市場，招募二手房中介從業(yè)人員參加實(shí)驗(yàn)，記錄中介的行為，并對其行為特點(diǎn)和影響因素進(jìn)行分析，進(jìn)而提出建議。該研究正是利用了實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法真人被試的特點(diǎn)，獲取了傳統(tǒng)方法難以獲取的關(guān)于中介行為（如中介推薦二手房的次數(shù)、頻率等）的研究數(shù)據(jù)，有效支持了房地產(chǎn)市場微觀主體的研究。本文也是實(shí)驗(yàn)方法適宜研究房地產(chǎn)市場微觀主體決策的證據(jù)之一[11]。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的信息問題研究

實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法的第二個(gè)特點(diǎn)是對實(shí)驗(yàn)環(huán)境的高度可控，這使得研究人員能夠控制和研究房地產(chǎn)市場的信息問題，而以往研究信息問題非常困難。首先，在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)交易過程常常持續(xù)很長時(shí)間，在這一漫長過程中，交易主體所獲取信息的來源、傳遞方向、內(nèi)容和數(shù)量等都無法被觀察和控制。其次，難以度量交易主體所獲取的信息量，由于個(gè)人接受信息的能力和意愿不同，政府部門、商業(yè)機(jī)構(gòu)所提供的信息服務(wù)的效果也不盡相同，在缺乏有效工具來度量交易主體掌握信息量的情況下，很難開展房地產(chǎn)市場信息問題的研究。

采用實(shí)驗(yàn)方法能夠有效地克服上述困難。首先，在實(shí)驗(yàn)中，信息傳遞的內(nèi)容、傳遞方向、傳遞路徑都是受控的。通過實(shí)驗(yàn)市場交易機(jī)制和信息機(jī)制的設(shè)計(jì)，能夠有效控制交易過程中的“信息流”，并能夠通過實(shí)驗(yàn)軟件等工具完整記錄“信息流”。其次，通過實(shí)驗(yàn)參數(shù)設(shè)計(jì)，可以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)值信息的引入和精確控制、度量交易主體對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。在現(xiàn)實(shí)市場中，人們應(yīng)用各種方法來計(jì)算房地產(chǎn)商品的價(jià)值，但始終沒有統(tǒng)一房地產(chǎn)價(jià)值的精確度量方法；而在實(shí)驗(yàn)市場中，能夠事先設(shè)定房地產(chǎn)商品的價(jià)值，并將這一精確的價(jià)值信息告之交易主體。另外，現(xiàn)實(shí)市場中，對人們預(yù)期的觀察也較為困難，但在實(shí)驗(yàn)市場中，可以通過簡單的測試手段，獲取人們在交易過程中的預(yù)期情況。

綜上，在受控的實(shí)驗(yàn)市場中，能夠剖析過去研究難以觀察和記錄的、非常隱蔽的信息傳遞過程，獲取大量反映信息流動(dòng)的數(shù)據(jù)，有效地支持房地產(chǎn)信息問題的研究。在開展研究的過程中，可以多參考資本市場的信息問題研究的實(shí)驗(yàn)成果，資本市場有關(guān)信息傳遞、集聚、擴(kuò)散、傳播的成果較多，其有關(guān)信息機(jī)制的設(shè)計(jì)思想和案例值得參考和借鑒。

（三）房地產(chǎn)相關(guān)政策實(shí)施效果的實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)

實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的第三個(gè)特點(diǎn)是具有“政策實(shí)驗(yàn)場”的功能。我國房地產(chǎn)政策的實(shí)施卻常常不能達(dá)到預(yù)期效果。以我國出臺的一系列平抑房價(jià)過快上漲的政策為例，盡管政策出臺前已經(jīng)進(jìn)行了充分的論證分析，預(yù)判政策的實(shí)施效果，但政策的出臺伴隨的仍然是房價(jià)的快速上漲，甚至起到了與預(yù)期相悖的政策實(shí)施效果。究其原因，當(dāng)前缺少對房地產(chǎn)政策實(shí)施效果檢驗(yàn)的有效工具。對于一些醞釀已久、重大的房地產(chǎn)政策，可以通過試點(diǎn)的辦法進(jìn)行實(shí)施效果檢驗(yàn)，而對于大部分的非重大房地產(chǎn)政策，逐一在實(shí)施前開展試點(diǎn)，不太現(xiàn)實(shí)。

實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的興起，給房地產(chǎn)政策實(shí)施效果檢驗(yàn)提供了非常理想的工具。通過實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)，構(gòu)建房地產(chǎn)市場環(huán)境，然后將房地產(chǎn)政策通過實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)和實(shí)驗(yàn)參數(shù)設(shè)置加載到實(shí)驗(yàn)市場中，對政策實(shí)施效果進(jìn)行實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)。一方面觀察房地產(chǎn)政策實(shí)施過程中關(guān)鍵指標(biāo)的數(shù)量變化規(guī)律，合理確定房地產(chǎn)政策的實(shí)施步驟；另一方面重視房地產(chǎn)政策實(shí)施過程中的漏洞和各方交易人對此采取的應(yīng)對性做法，對政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整和做好應(yīng)對可能出現(xiàn)問題的準(zhǔn)備，提高政策實(shí)施的可行性和實(shí)施效果。

這里需要闡明應(yīng)用實(shí)驗(yàn)與應(yīng)用系統(tǒng)仿真方法檢驗(yàn)房地產(chǎn)政策實(shí)施效果的優(yōu)劣對比。目前，應(yīng)用系統(tǒng)仿真方法和應(yīng)用實(shí)驗(yàn)方法對房地產(chǎn)政策實(shí)施效果進(jìn)行檢驗(yàn)的研究逐漸興起。事實(shí)上，兩種方法各有特點(diǎn)。系統(tǒng)仿真方法的優(yōu)勢在于構(gòu)建房地產(chǎn)市場環(huán)境的靈活性較大，非常適宜用于研究宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果。在仿真過程中，可以構(gòu)建大量市場主體參與的宏觀房地產(chǎn)市場，定義每個(gè)主體的行為法則，然后設(shè)定市場環(huán)境，讓智能主體在不同的市場環(huán)境下進(jìn)行活動(dòng)。在檢驗(yàn)房地產(chǎn)政策實(shí)施效果時(shí)，可以將政策通過市場環(huán)境參數(shù)的改變和智能主體行為法則的調(diào)整輸入到仿真系統(tǒng)中去，然后運(yùn)行、獲取政策實(shí)施前后的仿真數(shù)據(jù)，并進(jìn)行分析。然而，無論是系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)仿真還是基于多主體的仿真等方法，都事先對個(gè)體的行為規(guī)則進(jìn)行定義，仿真系統(tǒng)中的個(gè)體行為都是嚴(yán)格按照行為規(guī)則進(jìn)行活動(dòng)，缺少對人的“有限理性、有限利己、有限意志力”等人本特征的反映。而在不確定條件下人們經(jīng)常使用直觀而不是精準(zhǔn)的行為規(guī)則對復(fù)雜的問題進(jìn)行決策。這種決策行為盡管會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性錯(cuò)誤和偏差，卻是現(xiàn)實(shí)生活中不容回避的常態(tài)。

實(shí)驗(yàn)方法恰好與系統(tǒng)仿真方法形成互補(bǔ)。實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)政策實(shí)施效果時(shí)，會(huì)引入真實(shí)的人參與實(shí)驗(yàn)，讓真實(shí)的人在實(shí)施房地產(chǎn)政策之前之后的環(huán)境中進(jìn)行活動(dòng)和決策，研究人員直接觀察、記錄和研究政策的實(shí)施效果，既檢驗(yàn)政策的有效性又為現(xiàn)實(shí)生活中提出更有針對性的政策提供依據(jù)。但是，實(shí)驗(yàn)方法的劣勢在于實(shí)驗(yàn)規(guī)模不能太大，市場中的主體采用真實(shí)的人擔(dān)任，所以在構(gòu)建房地產(chǎn)市場規(guī)模方面受到限制，比較適合檢驗(yàn)規(guī)范市場主體行為的管理政策的實(shí)施效果檢驗(yàn)。兩種實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)政策的方法優(yōu)劣互補(bǔ)，在今后的研究中除了要注意各自的適用范圍外，也可以考慮兩種方法的混合適用。例如，先通過實(shí)驗(yàn)來研究房地產(chǎn)市場主體的行為，再根據(jù)主體行為的特征設(shè)定系統(tǒng)仿真中的主體行為規(guī)則，進(jìn)而得到仿真結(jié)果。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)嶒?yàn)研究成果不斷出現(xiàn)的背景下，本文從理論上分析了實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域應(yīng)用的必要性和可行性，并對已有的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)研究成果進(jìn)行了回顧。基于筆者在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)嶒?yàn)研究的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識，借鑒已有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)研究的探索成果，本文對于如何在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域應(yīng)用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法提出一些看法和建議，并對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域適宜使用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法的領(lǐng)域進(jìn)行了展望，以期能夠?yàn)榻窈蟮姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)驗(yàn)研究提供參考。

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責(zé)任編輯、校對：武玲玲

Abstract： The application of experimental economics in the field of real estate is appeared in recent years， but proper experimental steps， the scope and tools of experimental methods are still not very clear. The standard and mature methodology hasn't formed yet. The summary of the methodology of applying experimental economics in real estate research is very less. Based on the review of the experimental study in the field of real estate， this article analysis the feasibility and specificity of applying experimental economics in real estate， Studies have shown that： the experimental economics methods are most suitable to be used in the three issues， market subjects' micro decisions， information transmission and policy test.

Key words： real estate economics， the real estate market， the real estate policy， experimental economics， information transmission， methodology， system simulation method， the experimental method