商品住宅建筑設計與非商品住宅建筑設計的差異探討

楊淑麗　錢旭光

【摘要】非商品住宅由社會福利品變為社會消費品是其根本性質的轉變，這種轉變對建筑師提出了新的課題，也使住宅建筑的設計程序和觀念產生了很大變化。而商品住宅作為人的居住活動空間，反映著住戶的社會地位，經濟收入，文化層次等生活特征，也反映著當時、當地的社會物質文化生活水平，科學技術水平的高低。據此，本文著重探討了在建筑設計及相關方面兩者的不同。

【關鍵詞】商品住宅；非商品住宅；建筑設計

0、引言

改革開放初期的大部分建筑結構形式基本上以磚混結構，預制梁板、大板體系為主，后期發展為內澆外砌、內澆外掛等結構形式。由于結構形式的單一與限制，使得建筑設計也無發揮應有的設計創意。外立面也只是變化一種外墻涂料的顏色或者是層數與開間數的不同；門窗同樣是標準的構件，唯一可變得只有將窗框涂成綠色還是鐵紅色。正是由于標準化的體制下的種種制約，使住宅設計在當時幾乎成了不用設計的設計，或不需要設計的設計。

1、獲得使用權與獲得產權的不同

過去的非商品住宅基本上分成兩類，一類是各國有單位建設的職工住宅，由單位據國家的計劃任務建成之后，根據職工職務等級所劃分的各級面積標準分給職工。同時單位向職工個人提供房屋的租金、供暖費、維修費等經濟補貼。職工在調離本單位之前，幾乎是象征性地繳納所住房屋的各種費用。因此，這種形式的非商品住宅也被稱之為“福利分房”。另一類是以極低的租金租賃由政府統一建設，國有房屋管理部門管理的住房，并按照當時的價格繳納水、電等費用。相比上一種“福利分房”的形式，此種形式居住者個人的房屋使用費用相對較高。這兩種類型的住房形式中，個人都只是獲得房屋的租賃使用權，產權由國營單位及國家的房屋管理部門所有。

而商品住宅則完全不同。首先，個人通過有償（用貨幣購買）的方式獲得房屋在一定年限內的產權。沒有了職務級別的制約，完全按購房者的需求及購房能力來選擇戶型的大小及各種與住房有關的房屋配置，這一點從根本上改變了非商品住宅的各種內容及形式。既然是商品就要符合市場的需求，而任何商品的市場需求都一定是多樣化的，住宅市場更是如此。因此，商品住宅無論從戶型面積、居住空間的多樣性方面，還是結構形式、立面造型的多種變化方面，都對建筑設計提出了更多、更嚴格、更細致的要求。

2、設計所遵循的標準不同

設計所遵循的標準不同。過去的非商品房建設中，有著明確的標準。國家制定住宅設計標準，各單位套用后制定不同級別的分配標準，設計單位據此設計。在過去的標準中，不僅針對不同職務級別的單套住房面積，而且針對臥室、衛生間、廚房的單間面積都作了最上限的規定。除住房戶型總面積不可超標外，每個獨立功能的房間面積也不允許突破。即使是在有較大進步的，只規定了各功能房間面積下限的95住宅標準，仍然沒有在大幅度提高居住空間的舒適度方面起到推動的作用。

商品住宅的指標控制則完全不同，除對每戶的總建筑面積的控制，以控制銷售總價外，對戶內的各功能房間的面積都有較高的下限要求。而這種要求會根據不同地段、不同項目類型、不同銷售策略等開發理念的不同而不同。設計工作是在國家現有規范及規定等強制性條文作為前提，來控制建筑設計的主要方面，而其它的細部指標與面積標準完全由面向市場的開發商研究制定，建筑面積標準、設備選型標準、室內外裝修標準、門窗選型標準等等，都在以銷售為核心的前提下，達到了空前開放的程度。

現在購房者在購房時除了重視功能，越來越注重居住環境，選擇住宅就是選擇一種生活的理念成為越來越多的人的共識。

3、非商品住宅與商品住宅體現出生活方式上的不同

非商品住宅與商品住宅不僅是形式上的不同，時代上的不同，更主要的體現在生活方式上的不同。并不僅僅是因為住宅成為了一種商品，更是因為社會的變化，生活內容、生活節奏、生活空間一一都產生了變化，而這種變化最劇烈的階段正與商品住宅興起的時段相差不多。人們越來越多地從國營的單位走出來，在不同體制的公司、集體當中工作，沒有了福利分配的住房，同時也沒有了種種的限制與約束。生活完全掌握在自己手里，各種希望都在萌芽、各種沖動在激勵著人們努力工作，創造屬于自己的天地。于是，社會漸漸的開始活躍了起來，各種新的思潮、流派、社會趨向變得極為多元化了。住宅的內部與外部空間都因此而發生了巨大的變化。加上越來越多的有海外生活經歷的人士參與置業行為，又使得人們的生活方式變得更加豐富。

4、通用標準在商品住宅的設計中消失了

前面所提到的“77板住1”、“80住2”等通用圖，非商品住宅的建設幾乎是各項目引用不同或相同的通用標準圖，談不上或用不著設計。而商品住宅的開發建設當中，每一個項目都是具有特殊性的項目，“差異化”與設計創新幾乎是每一個開發項目共同的重要要求。不僅整個項目要與其它的項目拉開差距，項目自身的每一棟樓也要求各不相同，從一點一滴的人性化細節進行研討，做出各不相同的個性化設計。因此，住宅通用標準圖已在商品住宅的設計中消失了。

5、物業管理的形式與對象不同

物業管理的不同帶來如計量、維修、保潔等服務內容與形式的變化，設計也不可避免的隨之改變。非商品住宅中由于住房體制上的特點，在水電費的收取、計量；設備與房屋的維修；公共區域的綠化、保潔等物業管理方面，基本上依靠單位或房管部門。定期統一查表，自行繳費或單位代扣；維修費用與維修質量均維持在一種基本要求的層面；定期統一繳納很低的綠化費及公共衛生費。商品住宅中出現了諸多的變化，首先，要統一繳納物業管理費，用于公共部位的保潔、保安、綠化等支出；水、電、燃氣的計量與收費基本上都采用卡表式，即住戶自行購買各種卡中的用量，自行控制用量，或通過弱電信號將用電、用水量遠傳至物業管理的中心機房，由物業管理公司向住戶收取相應費用。

6、建筑形式上的不同

非商品住宅在形式上是單一的，幾乎是清一色的相同標準，且標準較低的普通住宅，而商品住宅的形式也同樣呈現出多樣化的趨勢。有些我們甚至很難定義全面或定義準確。

6.1標準最低的經濟適用住房

標準最低的應該是政府為解決低收入者的居住問題而正在大力推行與建設的經濟適用住房，這類住房是為解決居者有其屋，保證基本居住功能的一類商品住宅，原則上開發建設方不從中贏利。因此，其無論是面積指標、建造標準，還是物業管理、園林環境水平都比較低。銷售價格受到政府的嚴格控制與監管，購買人群要經過嚴格的審查后，方可被允許購買。

6.2一般商品住宅

一般商品住宅，應該是目前最普及的，建設及銷售量最大的一部份商品住宅。各開發建設單位根據市場分析，確定各項目的銷售策略及產品定位，進行開發建設與銷售。

6.3高級住宅

高級住宅，是指戶型面積較大、居住功能的設置豐富多樣、社區的建筑密度較小、居住人口較少、配備的各種材料及設備設施標準較高、物業管理水平較高的集合式住宅或別墅。

6.4新型居住形式的商品住宅

隨著商品住宅的開發建設的不斷進步，在旅游風景區、度假區等自然山水秀麗的地區，近年來逐漸開始興起一種分時度假酒店、產權式酒店或酒店服務式公寓。這種項目以商品住宅銷售形式出售房屋的產權，平時由管理公司代管代租，為使用者提供酒店式的物業管理與服務，使度假型居住的生活品質得以保障及提高。產權人可享受每年固定天數的免費使用期，房屋的租金可由代管方與產權人協議分配。實際上這種商品住宅已經變成一種投資的手段。