淺論房產測繪

陳超榮

摘要：房產測繪是運用精密的測繪儀器、科學的測繪技術對房屋的面積、權屬狀況等進行專業測量。本文簡要介紹了房產測繪的內容進行探討。

關鍵字：基礎測繪；項目測繪；建筑面積；面積分攤

一、房產測繪的定義

房產測繪從專業角度來講，它是專業測繪中的一個很具有特點的分支，它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、面積以及利用狀況的專業測繪。

二、房產測繪的分類

房地產測繪又可以細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙――房地產分幅平面圖。房地產項目測繪是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。

房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。 房地產基礎測繪將生成重要的房地產管理信息數據，而房地產項目測繪將生成房地產測繪的核心數據。

三、房產測繪者的從業要求與能力

房地產基礎測繪，對測繪人員素質、儀器裝備、單位測繪資質要求都比較高。必須是有較豐富經驗的專業隊伍才能勝任。房地產項目測是房地產測繪的核心，不僅需要較高的測繪、建筑專業知識還需要從業人員有較強的細心和責任心。根據目前我國的法律、法規規定，沒有取得房產測繪資格的隊伍不能從事房地產測繪。在世界上的一些國家只有官方機構經過審查和特別認可，并取得測量工程師執業資格的機構和個人才能從事這一神圣而具有法律效力的工作。

四、房產測繪的目的與內容

房產測量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。

房產測量的基本內容包括：房產平面控制測量，房產調查，房產要素測量，房產圖繪制，房產面積測算，變更測量，成果資料的檢查與驗收等。

五、房屋建筑面積的測算

房屋的建筑面積是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離在2.20m 以上的永久性結構的房屋的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。房屋建筑面積的測算依據和標準是國家標準《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）。

（1）在以下情況下需要計算全部建筑面積：a）永久性結構的房屋（含夾層、插層、技術層）層高在2.20m以上的均按照水平投影面積計算；b）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算；c）有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建筑面積；d）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；e）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積；f）有柱或有圍護結構的門廊、門斗、走廊，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

（2）在以下情況下需要計算一半建筑面積：a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d）無頂蓋的室外樓樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。f）無頂蓋外樓梯，按外圍水平投影面積的一半計算。

（3）以下幾種情況建筑面積不需計算：a）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的下班幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c）房屋之間無上蓋的架空通廊。d）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f）騎樓、過街樓的底層作用道路街巷通行的部分。g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下防干、支線。j）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。k）沿街柱廊不計建筑面積。

六、共有建筑面積的分攤

（1）住宅樓共有建筑面積的分攤方法

住宅樓以幢為單元，共用面積按套內建筑面積比例進行分攤，求得公攤系數。根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。

（2）商住樓共有建筑面積的分攤方法

首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

（3）多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

七、結束語

隨著房地產市場的日益繁榮，為了加強房產市場的管理，維護房產市場秩序，房產測繪工作逐漸成為房產管理工作中的重要環節。房產測繪是一項比較系統、復雜的工作，房產測繪單位不僅要求具備精湛的測繪技術、先進的測繪設備，而且應當是獨立的經濟實體，與房產測繪委托人不得有任何利益關系，從而保障房產權利人的利益，規范房產測繪市場。

參考文獻：

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