耗散結構理論在房地產價格上的初探

龔永超 嚴珍 白俊峰

房地產系統是一項復雜的系統工程，影響房地產價格變化的因素不僅繁多，而且各因素之間相互關聯。本文將管理熵引入到房地產價格的波動中，通過分析系統中出現的這種混亂、無序的狀態，歸納房地產價格上漲的原因以期房地產價格系統能夠成為穩定、有序的耗散結構。

關鍵詞：耗散結構；房地產價格；正熵；負熵

一、開放、遠離平衡態和漲落的耗散結構理論

20世紀的60年代末，比利時化學家普里戈金在對諸多遠離平衡態的物理現象進行研究的過程當中，引入了開放系統的理念，從而跨越過了這兩個不同的演化方向之間難以逾越的鴻溝，建立了一種全新的非平衡性系統自組織理論：耗散結構理論。其理論不僅僅是把生物進化與物理規律初步地統一起來了，也為生命科學、自然科學以及人文科學三大科學的統一奠定了初步的基調，從而使得在諸多科學領域當中都產生巨大的影響力。因此，1997年的諾貝爾化學獎就是給予他所做貢獻的最好褒獎。

根據耗散結構理論，耗散結構的形成并不是在任何條件下都可以產生的，要生成并一直能夠維持這么一個宏觀地有序狀態需包含三個基本的條件：開放、遠離平衡態與漲落。

第一、 系統必須是開放的。

以熱力學第二定律的方向來看，對于一個封閉孤立的系統，隨著時間的不斷推移，其自身只會不由自主的進入“熵”增的狀態，直至達到極大值，系統將最終進入一種無序、混亂的平衡狀態，因此在這種封閉孤立的狀態中是無可能產生耗散結構的。只有通過物質與能量之間的耗散，從周圍的環境當中導入一個相對足夠大的“負熵”流，才能使系統在“負熵”流的促進作用下，形成一個相對低“熵”的有序狀態。

第二、 系統須處于遠離平衡態非線性區域。

遠離平衡態的系統處于這種非線性區域中，其內部的不同因素相互之間存在著一種“非線性的反饋”機制（系統內部不同因素存在著制約性和相干性），如其中一個因素的較小變化會引起另一因素較大的變化。耗散結構的生成正是基于這種“非線性反饋”機制通過不同因素的變化使得內部發生質的改變來實現的?？梢?，遠離平衡態的非線性作用是耗散結構出現的重要因素。

第三、 系統內部必須存在著漲落。

對系統及其各子系統進行宏觀量上的平均效應統計，所反應出來的實際測度必定都不處在這些宏觀量的平均值上，它們總是會存在不同程度的偏差，而這種或多或少必然存在的偏差具有雜亂的、偶然的、無順序的特點，我們就將其稱為漲落。要使系統內部發生質的變化，漲落是必備基礎。在平衡態和近平衡態的線性區域里，由于系統本自身所具備的穩定性，因此即使體系內偶爾出現了較大規模的漲落也會即刻被消滅掉，并不會對系統的質產生大的影響。但是若漲落是處在遠離平衡態的非線性區域中其結果就不同了，即使一個微小的漲落在系統各要素非線性相互作用下就像如同被放在高倍放大鏡下似的，當漲落引發非平衡相變，就很可能會被放大成N倍的巨漲落。這樣系統就會在不斷的更新中形成有序的耗散結構

二、房地產體系的耗散特征探討

根據耗散結構理論的開放、有序、漲落以及引入負熵的這幾個特點，值得我們借鑒于房地產行業當中。首先，耗散結構理論所具備的前提條件就是系統具有的開放性，只有在遠離平衡態的開放著的系統當中各元素之間相互作用，產生一定整體的協調能力。其次，要維持系統有序的存在，就必須從外界源源不斷的吸收新的能量，這種能量就好比我們現如今常掛在嘴邊所說的“正能量”。正是這種“正能量”的存在，通過其系統內部所包含的非線性的關系將使得系統保持這從無序到有序的狀態特征。最后，由于系統從周圍環境不斷吸收足夠的負熵流，促使系統展現出自我調節的協調能力，而這種從外界吸收負熵，能量與物質之間的相互交換中，容易造成一定的不穩定性和波動性，這種就是所謂的漲落，而這種一般性質的漲落通常都會被吸收掉從而繼續保持著系統整體的穩定性，而系統也得益于外界負熵流的導入而不斷更新、演化。接下來我們來探討下房地產系統具體所表現出來的耗散結構特征有那些：

第一， 耗散結構的必要條件：開放性。

房地產業已經成為國民經濟當中不可或缺的支柱產業之一，它與社會的發展有著密不可分、千絲萬縷的聯系，這也充分的說明了其作為社會經濟發展的總體系統中子系統發揮著不可替代的作用。一方面，房地產業的發展受政治、經濟、科學技術、人文理念等一系列的其他因素的影響；而另一方面，房地產業的發展同樣也推動著其他行業的進步，這些處在大發展、建設美好家園的大環境中互相相輔相成、緊密的聯系著。因此房地產也是具有其開放性的，處在大環境中也必然是開放的，它包含信息的輸入、輸出，相互資源的循環與利用，在時間與空間上開放以及信息的反饋等基本特點。

第二， 耗散結構當中的從無序到有序。

前面我們提到，房地產業是居于經濟建設大環境中眾多子系統當中的一個，在其自身內部各因素之間關系也是錯綜復雜，在自身運作過程中會出現各種難以預測的問題。同時在外部受到政策、經濟、社會中各行各業的影響，并不斷與外部系統進行能量物質相互交換的復雜系統。而這些不管是內部自身的還是外部交換所導致的問題，如果不及時去處理，勢必會導致房地產業的混亂，這種混亂在耗散結構當中稱為無序，而這種無序將給國家帶來巨大的動蕩，人們的生活得不到保障等等問題。克勞修斯所提出的“熵”正是這種混亂無序狀態的度量，在房地產業體系中，“熵”值的增加正是來自下列幾個因素：

①由于對房地產改革目標的定位不明確，從而使得房地產政策的制定存在著一定的局限性和盲目性，同時各項關于房地產的法律法規的制定也不健全存在漏洞。造成了政策的難以落實是關鍵，調控的效果不明顯。②各級地方政府對出臺的房地產政策與法規的監管和執行不到位。而地方中各個有關管理部門之間也存在真空地帶，管理部門之間相互推脫責任，致使某些開發商、炒房團從中牟取暴利，造成房地產行業的腐敗及降低了大眾對政府的信任度。③金融調控政策的緊縮、房產稅額的加大及銀行對房地產行業的資金支持力度的下滑也使得信貸資金的缺口不斷增大，而房地產各方稅費卻一直居高不下。④政府對土地的使用存在一定的漏洞，容易土地供給市場的暗箱操控。⑤商品住宅價格的制定不合理，由于政策金融調控等使得開發商的投資成本大大上漲，也就進一步拉高了商品住宅的價位，造成開發商為了千方百計的降低成本，從而在商品住宅的施工上偷工減料，大大地縮短了商品住宅的實際使用年限，加深了房地產行業中供需不平衡的突出問題。而在基礎設施、綠化和公共設施上減少資金也是開發商常采取的手段。另外，房地產業專門人才的缺乏、房地產中介的不規范、物業服務不到位、不專業等等也制約著房地產業的發展。

根據熱力學第二定律：正熵是由于系統內部運作所不可避免產生的，它隨著時間的流逝慢慢進入到一個混亂無序的狀態中。為了避免這種狀態的發生就應該向外界通過能量物質交換引入多種負熵流，在不斷在輸入輸出轉換的過程中將房地產內部的自身產生的正熵抵消掉。我們經過具體的量化研究，發現除了房地產內部發展不可逆的產生正熵外，從外界向房地產行業內部導入負熵流就顯得尤為的重要了。因此從宏觀上來看：明確房地產改革的目標，有選擇性的借鑒國外一些好的針對房地產改革的政策和金融調控政策，集思廣益建立健全的房地產法律法規。中央需進一步加強對地方房地產政策的監管力度，同時地方政府對中央出臺的各項調控政策也需實際落實到位，這樣才能真正提高政府對房地產調控的效果。另外，銀行也應該審時度勢，定時分析國內外的經濟發展走勢，到底是采取寬松還是緊縮的貨幣政策要明確。對土地的監管一定要嚴格執行相關政策法規，加強行政和行業的管理力度，嚴防漏洞的產生。多與房地產相關行業之間相互交流、廣泛溝通，提高行業內突發事件的應對能力。從微觀上出發：轉變消費理念，提高大眾對商品房的購買力度，利用好國內巨大的內需潛力，達到減輕目前空置房的壓力目的。建筑設計單位提高設計要求，合理設計，施工單位在保證建筑質量的同時增加必要的綠化、人文、基礎設施，建造出適合人居住的優質房產，從而從根本上改善人的居住環境。行業內各部門，高校應重視對房地產人才的培養。規范好物業公司，地產中介市場，建立健全的配套機制?？傊粩嗟膹慕洕鐣ㄔO這個大環境中引入負熵流，用來抵消房地產自身長期運作不可避免產生的正熵，促使房地產業始終保持穩定、有序的結構。

第三， 耗散結構系統必須遠平衡態。

從熱力學角度來看，房地產系統并不是系統因素單一、隨著時間推移其熵值趨于極大的無序平衡或近平衡結構，而是一個遠離平衡態的開放著的系統。它之所以遠離平衡態是因為，房地產業不斷受到人為、政策的各項因素的干預，這種來自外界的物質能量交換是非常廣泛的。隨著其他負熵流的進入，房地產的接觸面越來越大，它所囊括的信息量就越豐富，再加上老百姓迫切希望生活質量的提高，住房、周圍居住環境優良的思想不斷更新使得房地產不可能維持在一個平衡的結構當中，且房地產作為現如今我國經濟發展新的增長點，正以其強勁的勢頭在經濟社會中發揮巨大的作用。

第四， 耗散結構當中的非線性動力學過程。

房地產行業各個因素之間存在著非線性的相互作用，它們結構層次上復雜，又常遭受到外界干擾和沖擊，因而不斷變化著。而在這些因素之間只有通過非線性相互合作才能進一步推動整個房地產系統的向前發展。這種非線性的動態作用關系，可以理解為一種基于阻尼震動的震蕩效應。我們可以從房地產的建筑施工過程看，經過設計部門的規范設計，建設單位進行施工，而建筑設備、建筑材料的獲取則是通過相關行業的工廠生產、制造，這就解決了一大批外來務工的從業人員，拉動內需的同時解決了就業問題，在建筑施工結束后，將房屋出售給消費者，從而創造出利潤，這種一系列的運作過程從廣義上講其本身就是一種裂變形式的非線性動力學過程，這種通過有效吸收物質和能量，與外界環境相互促進交換信息的方式，在正、負反饋循環中推動房地產系統通過從穩定到振蕩再到新的穩定這樣一種過程來實現自我完善和演化，使得房地產內、外部各子系統間產生一種非線性的競爭和協作融合，從而導致房地產耗散結構的出現。

第五，耗散結構系統通過漲落達到有序。

房地產系統在其發展過程中始終都伴有漲落的發生。所謂漲落，簡單說就是系統內部接收到周圍各物質、能量干擾而產生的變化。這種漲落現象是房地產業與外界交換的必然產物。只有漲落的存在，系統才不至于停止向前發展，進而走向“死寂”。房地產系統是個人為占主導的體系，因而其漲落的產生離不開人為的結果，例如國家法律法規的出臺、政府執行力度的寬嚴、周圍其他相關產業鏈的動蕩、人們供需強度、消費觀念的變化、資金和人員流動的變化、及目標體系、人員激勵方式等方面都將引起不同程度的漲落。同時，漲落有大小之分，也具有隨機偶然性，由于房地產系統自身具備一定的穩定性，因此當漲落較小時，并不能打亂其本身所具有的有序結構。但是，當這種偶然的、隨機的小漲落在系統各個因素非線性的互相作用就會形成一種宏觀層面上的“巨漲落”，進而打破其原來的穩定結構，再在同外界進行必要的物質與能量的交換邁入一個新的有序的結構，這就促使房地產行業向更高級別的方向進化和發展。

由此看來，復雜的房地產業是具備成為耗散結構可能的，如何將房地產市場形成這種開放的、非線性、非平衡的耗散結構是促進房地產業繁榮發展的關鍵點。將“小漲落”轉變為“漲落”、不斷地向系統導出正熵、輸入負熵是使得整個房地產系統有序、穩定發展的重要因素。

參考文獻

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龔永超（1987-），男，漢族，江西南昌人，助理工程師。2013年畢業于江西理工大學管理科學與工程專業，碩士研究生學歷。現從事工程造價、建筑施工等課程的教學工作。