淺談商品房工程管理中滲漏水預防

胡敏

摘要：商品房的滲漏水問題一直是業主的質量投訴重點，本文通過分析商品房的衛生間、樓/屋面、地下室車庫、鋁合金門窗等產生滲漏的原因，闡述工程管理過程中滲漏水預防控制的要點。

關鍵詞：商品房；質量、滲漏；預防

引言

滲漏一直是建筑工程常見的質量通病，而商品房滲漏更是直接影響每一個業主的正常生活使用，因此商品房開發過程中，采取一系列措施預防滲漏水的發生是質量管理的重要工作之一。

1.商品房滲漏水問題描述及原因簡析：

通過總結商品房常見的滲漏水問題，歸納其主要問題表現并簡要分析原因。

1.1衛生間滲漏水

1）問題描述：樓板裂縫滲漏水；管道口/排氣道處滲漏水；

2）原因簡析：結構板澆搗、養護時產生裂縫；防水層施工質量不合格；管道/排氣道處預留洞口吊模封堵不密實，管道及排氣道根部等細部防水質量不合格；

1.2樓/屋面滲漏水

1）問題描述：樓板裂縫滲漏水，出屋面管道/排煙道下方滲水；

2）原因簡析：屋面結構板施工養護不到位產生裂縫；屋面防水層施工質量不合格；防水細部節點施工質量不合格；

1.3鋁合金門窗、洞口滲漏水

1）問題描述：門窗洞口滲水；門窗框滲水；

2）原因簡析：洞口土建封堵不密實，門窗洞口滴水/鷹嘴/窗臺排水坡度不合理；型材拼縫過大；門窗框密封膠少打漏打；

1.4地下室車庫滲漏水

1）問題描述：底板/側墻/頂板滲漏水；

2）原因簡析：因混凝土澆搗不密實，養護不到位及施工荷載產生裂縫；防水施工質量不合格；

2.滲漏水預防管理的一般要點：

滲漏水預防的管理分為事前控制、事中控制、事后控制三個階段。

2.1事前控制

1）項目開工前甲方工程師應精心組織編制項目的防滲漏專項方案。目前設計院出的施工圖中都會標示前述各部位的防水做法，但是其做法籠統且未考慮到其他細節，比如鋁合金門窗等部位，因此需考慮到項目所在地實際情況，結合以往項目開發經驗，應單獨編制整個項目的防滲漏專項方案。在總包單位進場后及時下發給施工單位及監理單位并進行交底。

2）總包單位針對項目防滲漏專項方案的基礎上編制防水施工方案或技術措施并報監理批準，其內容應具體細化到包括施工程序、施工工藝、技術措施、質量標準、成品保護等。總包單位應對操作班組施工前進行技術交底。同時甲方工程部應不定期組織施工、監理等單位進行統一學習再交底。

3）工程中防水材料的優劣對防水效果有直接的影響，甲方應在合同中明確對防水材料的質量要求。施工單位應嚴格執行防水材料的進場報驗程序和見證送檢制度，經檢驗合格的防水材料才準予用于工程，不合格材料不準采用，必須退場。

4）審查防水工程施工企業的防水專業施工資質證書，監理應對其企業資格及人員資格進行審查確認。

5）滲漏水預防的重點部位施工之前應執行“樣板先行”制度，要求施工單位在大面開工前，要先做出樣板，通過樣板驗收，確定材料、施工標準及細部防滲漏節點構造做法。樣板施工時甲方、監理共同監督旁站，考察施工單位施工技術水平，樣板應達到規范的標準及專項方案的要求。將樣板作為統一的質量標準，要求施工管理人員及操作人員嚴格執行。

2.2事中控制

事中控制主要是關鍵工序的質量控制過程。施工前總包單位應對施工人員進行施工技術交底，必要時可由甲方工程師組織施工單位現場管理人員及施工班組負責人進行技術交底。施工過程中應執行自檢、互檢、交接檢及工序檢查等制度，加強監理單位專業監理工程師的旁站、巡查及驗收，隱蔽工程驗收甲方工程師必須抽檢，嚴格執行從基層、防水層到保護層的逐層隱蔽檢查驗收制度。由甲方工程師制定工序質量控制點檢查表單，針對規范規定的驗收質量標準將施工過程中檢查重點羅列在表，逐項檢查。施工過程中重點檢查項有以下幾點：

1）確保防水基層之結構層混凝土的施工質量及養護情況；防水施工前基層必須堅固、平整、干凈、不起砂、不起皮。

2）檢查所用材料及主要配套材料是否符合設計要求，配合比符合產品說明要求；已施工的防水涂膜厚度現場見證取樣，樣品平均厚度符合設計要求，最小厚度不得小于設計厚度的80%，延展性等應滿足設計要求進。

3）防水層完成后采取必要的保護措施，防止后續施工損壞防水層。

2.3事后控制

事后控制主要指嚴格按檢驗批、分項、分部（子分部）工程進行質量驗收，并進行質量評價，對于工程質量存在問題提出整改意見，直至整改合格并驗收。對防滲漏部位進行蓄水、淋雨等試驗，檢查其防水性能。同時交付之前應由甲方組織工程、物業管理、業主代表等人員進行內部驗收，通過多輪細部檢查，發現問題，分析問題，解決問題。

3.常見滲漏水部位的質量控制重點

3.1衛生間

1）衛生間結構現澆板澆筑時應振搗到位，當混凝土坍落度達到30-50mm時，再進行砼二次振搗，嚴格確保混凝土密實；

2）墻體根部及衛生間排氣道、井道四周（除門洞口外）必須用砼澆筑翻邊，高度不低于120mm且不得低于墻外側地坪裝飾完成面，翻邊澆搗前基層需清理干凈，振搗密實，完成后需加強養護，有條件可與結構砼一次性澆搗；

3）管線穿樓板處若為后開孔施工，需將孔壁鑿毛后采用微膨脹砼分層塞實；預埋套管處宜采用油膏嵌實。

4）防水層施工操作應符合規范，涂膜厚度符合設計要求，結構層及防水層均需做24小蓄水試驗，及時對滲水位置進行修補并要求監理旁站，修補完成后再次蓄水檢查。

5）防水層完成后采取必要的保護措施，防止后續施工損壞防水層；

3.2樓/屋面

樓/屋面防水重點指陽臺、露臺及頂樓住戶所在的屋面層。

1）屋面結構施工時對鋼筋綁扎、保護層厚度、砼塌落度、二次振搗等進行檢查確保結構自防水的有效性；

2）防水層施工前應將砼質量缺陷修補完成，基層清理干凈，保證干燥程度；

3）防水涂料與基層粘結牢固，表面平整，涂刷層數、平均厚度符合設計要求；防水卷材搭接寬度不小于100㎜，接縫嚴密；

4）砼保護層分倉縫應與屋面飾面材料分倉縫位置一致；鋼筋網應斷開；

5）出屋面管井、排氣道四周必須設置與結構砼一次性澆搗的翻邊，高度不低于泛水高度；管道出屋面位置設置擋水圈，高度不低于屋面飾面層；

6）根據防水施工樣板進行驗收；穿屋面管道、陰陽角處、變形縫、落水口周圍等易滲漏部位的應設一道附加防水增強層；。

3.3鋁合金門窗及洞口

1）加強門窗洞四周的粉刷質量，預留門窗洞與門窗框四周的間隙每邊不宜大于10mm，大于10mm時，宜用聚合物水泥砂漿修整洞口。

2）若采用附副安裝，則與附框連接的外露螺釘應用密封膠掩埋密封，防止滲

水；同時副框周邊粉刷需到位并在副框周邊增加一道防水層；

3）門窗框與墻體間縫隙內及周邊雜物應清理干凈，門窗框邊打發泡劑應連續、飽滿、無針孔；發泡劑應與外框平，禁止發泡劑硬化后再割齊甚至暴力拉扯。

4）窗框拼縫不嚴密時，應加打密封膠，防止雨水滲入框內。

5）外門窗框均應設泄水孔；數量、長度、位置應符合規范要求，保證排水通暢；

6）門窗口上部應設置滴水線或鷹嘴，窗臺粉刷坡度避免過小或出現倒泛水。

7）完工后外門窗應進行淋水試驗，淋水試驗應制定專項方案。

3.4地下室車庫

1）底板防水層施工規范，按設計要求使用抗滲混凝土，澆搗密實；

2）地下室側墻表面混凝土質量缺陷及模板穿墻螺桿割除孔洞用聚合物砂漿修補完畢，保證基層潔凈牢固；

3）主體施工過程中，嚴格控制頂板施工荷載，避免頂板出現裂縫；

4）防水層涂刷均勻，厚度符合設計要求；不得有流淌、皺折、鼓泡、露胎體和翹邊等缺陷；

5）涂料防水層及其轉角處、變形縫、穿墻管道等細部做法均須符合設計要求；

6）防水層做完后應及時保護，保護層與防水層粘結牢固，結合緊密，厚度

均勻一致；

4.結語

商品房滲漏水預防是商品房工程質量控制的重點，通過在事前、事中、事后采取的組織及技術措施，以及在施工過程中明確質量控制重點，能切實有效地預防商品房的滲漏水情況，減少交付后的投拆。在商品房開發過程中，參建各方均應提高質量意識，重視滲漏水的預防，提升各方面的質量，營造更加完善的房產品。

參考文獻：

[1]張庚超白灃杰《淺議建筑物常見滲漏水通病問題的處理方案》《建材發展導向》2014年第3期