房地產開發項目管理淺議

王麗英

巨鹿縣廣元房地產開發有限公司 055250

摘要：房地產業隨著經濟的快速增長在我國國民經濟中發揮著越來越重要的作用。房地產開發自身投資大、利潤高、風險大的特點決定了它是一個綜合性很強的系統工程。在房地產開發管理中，項目管理作為重要的管理手段，是提高工程項目整體競爭力和整體效益運用的最為廣泛的管理手段。本文首先對房地產開發項目的含義及特點進行了簡單介紹，進而分析了房地產開發項目管理的難點，最后提出了加強房地產開發項目管理的建議。

關鍵詞：房地產；開發；項目管理

引言

項目管理在房地產開發項目中占有很重要的地位。它是一個系統工程，同工程建設的各方面緊密相關，項目管理的好壞在很大程度上取決項目實施的各個階段的措施.在房地產開發項目中工程建設的各個階段，只有運用合理的項目管理手段、管理的職能與科學的技術方法，才能在建筑市場競爭中占有一席之地，本文就項目管理目前所存在的難點問題及采取的措施作了簡要的闡述，以求達到房地產業的健康發展。

1.房地產開發項目管理的基本含義及特點介紹

房地產項目管理包含于工程項目管理，是其中的一項重要內容。房地產項目的管理者對房地產項目的建設和使用的過程中進行全方位的管理，主要通過系統工程的點、理論和方法來實現，使得房地產項目中的生產要素得到優化配置。另外，成本是企業項目管理中的核心環節，貫穿于施工組織與管理全過程的系統工程，而成本管理則由多項內容構成，其中含有工程的估算和概預算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結算和審核。

房地產開發項目具有以下幾個特點：首先，房地產開發項目其位置固定、項目單一。房地產企業項目建設及使用均具有固定的地理位置，項目論證要考慮到地區差異。項目開發是以單個的項目為對象，由于項目在選址、規模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等獨立特點，各開發項目存在很大的差異性。項目點多面廣，各個項目部的權力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報表為主、監督為輔。其次，房地產開發項目的資金占用大、回流周期長。房地產企業項目開發往往需要投入大量資金，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求，完成一個項目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業要高度關注資金的可持續投入和保障經營資金的流動性。另外，房地產開發項目面臨的風險也很大。它非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴重的會影響整個項目盈虧。而且一旦投入成為現實，轉型基本不可能。

2.房地產開發項目管理目前存在的難點

2.1項目設計資源整合不足

目前的房地產開發項目有一種向精裝修發展的趨勢，如果項目設計資源整合不足，就會導致房產建筑交付標準不明確，使得裝修設計滯后，而后期為了滿足交房時間又倉促裝修，使房產建筑的質量遭人質疑。

2.2合同在施工階段執行不嚴謹

工程施工中的合同內容不夠全面、條款不嚴謹，由于建設工程承發包合同條款多、文件涉及范圍比較廣，合同中技術要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執行必然受阻，導致建設工程施工合同履約率低。

2.3房地產單位各自為政，缺乏合作

房地產開發工程單位多、施工單位多、設計單位多、施工工作交叉作業多等這些特點導致各個單位進場與退場的時間各不相同，由于其中一些單位之間并不存在合同從屬關系，導致各方依各方的習慣、進度辦事，互相之間并不溝通，出現問題也不尋求解決的方式，合作意識極差，這就導致工程施工現場一片混亂，所有單位都想各自為政，這種現象的存在不僅嚴重阻礙了房地產開發工程的施工進度，還會造成項目成本的增加。

2.4房地產開發項目成本失控

成本控制管理從調研到樓盤交付使用的各個階段，不僅要加強事后成本控制，而且不能忽略加強項目開發過程中的成本控制。如果監督管理機制不是很完備，必然會導致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費、趕工費、違約金等損失都難以估計。開發成本、開發費用、稅金等都積壓企業利潤空間。

3.加強房地產開發項目管理的建議

3.1加強房地產開發項目風險管理

風險防范的方式一般有以下幾種：首先，風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。其次，風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。

3.2完善房地產開發項目的進度管理

進度管理的主要方法是網絡計劃方法，網絡計劃以網絡圖為基礎。網絡圖是反映項目各工作或活動間邏輯順序關系的圖，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關系、前后次序，通過對關鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統籌安排主次要工作和各項資源，能夠有效控制工期。對開發商而言，進度管理是項目管理的重中之重，對此應落實管理目標責任制，強化職能部門的指導監督作用。為此，認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設計非常重要。在工程施工前期準備工作中，項目部應依據工程規模及難易程度確定管理人員、專業人員的數量并進行職能分配，項目經理作為項目的負責人，在公司的領導下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與設計院、監理、施工單位等進行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發現和解決問題。審核人員及材料進場計劃，在公司要求工期內制定詳細的施工進度計劃，在進度過程控制中應認真客觀制作工程形象進度表，檢查流程表等各項管理制度的要求，責任到人，定期檢查，確保各項制度的落實。

3.3對項目成本管理進行不斷完善

作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。

4.結束語

目前，房地產企業的項目管理范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業而言，不僅要注重項目進度的管理，更應注重項目管理成本的控制，這些都是項目管理成敗的基礎。

參考文獻：

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[2]吳平.探討房地產開發項目質量管理的途徑與策略[J].品牌（理論月刊），2011（12）