淺談機關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程管理

張靖

陜西日報社房產(chǎn)科 710054

摘要：機關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程一年費用少則幾十萬，多則上百萬，如何通過規(guī)范的管理、科學(xué)的維修，實現(xiàn)單位物業(yè)的使用價值，為機關(guān)工作人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境是單位物業(yè)管理部門必須研究和解決的問題。筆者通過多年的單位物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗，就單位物業(yè)內(nèi)部維修工程中存在的主要問題和解決辦法談幾點淺見。

關(guān)鍵詞：單位物業(yè)；維修工程；管理

機關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程一年費用少則幾十萬，多則上百萬，如何通過規(guī)范的管理、科學(xué)的維修，實現(xiàn)單位物業(yè)的使用價值，為機關(guān)工作人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境是單位物業(yè)管理部門必須研究和解決的問題。筆者通過多年的機關(guān)單位物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗，就單位物業(yè)內(nèi)部維修工程中存在的主要問題和解決辦法談幾點淺見。

一、機關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程的特點

首先，由于機關(guān)單位物業(yè)的建筑年限不同，使用情況不同，需要維修的部位也不盡相同，涉及建筑的屋面、墻面、門窗、水、電、暖等各個方面，情況十分復(fù)雜，這種復(fù)雜性給物業(yè)維修工程的資金使用、質(zhì)量控制、進度管理都帶來了很大難度。其次，機關(guān)單位一般沒有專項物業(yè)維修資金，物業(yè)維修又有一定的突發(fā)性和不確定性，這就會造成預(yù)算資金緊張的情況。怎樣利用有限的物業(yè)維修資金來保證物業(yè)設(shè)施的使用功能，甚至達到使物業(yè)保值增值的最終目的，也是物業(yè)管理部門面臨的一大矛盾。

二、單位物業(yè)內(nèi)部維修工程存在的主要問題

1、工程立項隨意，審批程序不合理。

機關(guān)單位物業(yè)的維修立項，多是根據(jù)相關(guān)使用部門反映的情況和提出的意見，由物業(yè)管理部門做出維修方案和預(yù)算后報各級主管領(lǐng)導(dǎo)逐級審批。各級領(lǐng)導(dǎo)不了解情況，只能管控經(jīng)費，維修金額小的按照物業(yè)管理部門的意見辦理，金額大的往往較難獲得批準。這就造成單位物業(yè)小維修頻繁隨意，真正危及物業(yè)使用功能和使用壽命的問題確得不到修繕。

2、工程預(yù)決算不嚴，造價水分大。

機關(guān)單位維修工程的預(yù)決算雖然是按照國家規(guī)定的定額編制，但由于建筑材料的差價較大，即使是同一品牌的同類產(chǎn)品由于品質(zhì)不同，也存在很大差價，這就給虛報或多報預(yù)決算留下了很大空間。如果工程管理人員不能對工程使用建材、人工的市場行情了然于胸的話，就無法達到通過預(yù)決算來控制工程成本的目的。

3、工程施工隨意性大。

機關(guān)單位內(nèi)部維修工程應(yīng)該有工程設(shè)計方案和施工圖紙，或者較詳細的施工要求和說明。但在實際操作中，大多數(shù)是只有大概方案和要求，因此工程中的增項、改項就較多，也很隨便。往往工程施工方以各種理由或借口提出增項、改項要求，單位管理人員只能同意。審計部門質(zhì)詢時，工程管理人員還會幫著說明。工程施工的隨意性給巧立名目弄虛作假提供了機會和前提。

4、工程管理不嚴，監(jiān)管不力。

機關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程普遍造價不高，基本都是由單位內(nèi)部物業(yè)管理部門負責(zé)管理監(jiān)督，一般不會聘請工程監(jiān)理。實際管理中監(jiān)督不嚴，管理不清的現(xiàn)象時有發(fā)生。部分工程施工項目的增減甚至是由施工方口頭提出的，完工后在補辦手續(xù)，這也給虛報、多報、弄虛作假提供了條件。

三、問題存在的主要原因

1、機關(guān)單位管理體制不規(guī)范，相關(guān)物業(yè)管理維修制度不健全、不到位，監(jiān)督制約機制不完善。

2、機關(guān)單位專業(yè)管理人員缺乏，基本沒有專職的技術(shù)人員，相關(guān)工作人員幾乎都是轉(zhuǎn)行的。

3、維修施工量小、利薄基本都是由一些沒有資質(zhì)或借用、掛靠資質(zhì)的小包工隊完成的，施工質(zhì)量很難得到保障。

四、解決機關(guān)單位物業(yè)內(nèi)部維修工程主要問題的幾點建議

1、嚴格執(zhí)行國家相關(guān)法律法規(guī)，建立健全機關(guān)單位內(nèi)部物業(yè)維修管理制度，讓預(yù)決算、招投標、工程審計等管理手段在維修工程項目管理中充分發(fā)揮作用。

2、利用信息化的管理手段，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，對所管物業(yè)實行統(tǒng)一的信息化管理，及時將維修信息輸入管理系統(tǒng)，通過對物業(yè)設(shè)施的動態(tài)管理提高維修決策的科學(xué)性，將有限的資金用到最需要的地方去，實現(xiàn)資金利用率的最大化。

3、建立工程管理責(zé)任制，強化管理人員的責(zé)任意識，建立監(jiān)督制約機制，防止施工過程中的弄虛作假。必須按圖或施工方案施工，嚴格控制工程變更，確需變更的必須說明并完善變更審批程序。

4、強化工程的預(yù)決算管理，嚴格對工程的審計。通過對工程的預(yù)算管理，掌握工程量、工程使用材料的質(zhì)量價格，以便管理人員在施工過程中逐項核實；通過決算管理進一步核準工程項目完成情況；通過審計，加強對工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，去除決算中的水分。

5、對機關(guān)單位物業(yè)維修中使用量較大的原材料進行集中采購，這樣既能保證維修使用建材的質(zhì)量，又可以降低采購價格，通過與供貨商簽訂長期的供貨合同，對各維修工程分期供貨。

6、對機關(guān)單位物業(yè)維修管理人員進行定期的專業(yè)培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)提高相關(guān)工作人員的專業(yè)知識和管理水平。加強工程管理人員的政治思想教育和黨風(fēng)廉政教育，把機關(guān)單位的維修管理納入到黨風(fēng)廉政工作中，落實到人。

機關(guān)單位的物業(yè)維修管理服務(wù)于機關(guān)，是機關(guān)正常工作秩序的重要保障，同時作為機關(guān)附屬部門也要服從機關(guān)管理。機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要轉(zhuǎn)變觀念，提高對物業(yè)管理的認識，增加對物業(yè)管理維修專業(yè)人員的配備和資金的投入，從思想認識上逐步解決體制造成的的管理弊病。