對呼包兩市住宅銷售價格走勢的分析判斷

秦文忠

隨著全國經濟發展步伐放緩，經濟結構調整進入深水區，房地產市場持續降溫，今年以來呼和浩特市和包頭市的房地產供需格局發生了明顯的變化，住宅銷售價格逐漸回落。

一、呼和浩特市和包頭市上半年住宅銷售價格走勢特點

呼和浩特市和包頭市都屬于三線城市，與全國相對發達的一二線城市比，住宅銷售價格變動相對滯后。就目前形勢看，有意購房者多數處于觀望態度，上半年樓市成交乏力，市場價格逐步小幅回落，趨于理性，市場格局正在發生變化，房地產企業從被動坐銷轉為主動行銷，市場從賣方正轉為買方。

（一）上半年各月新建商品住宅銷售環比價格漲幅先升后降，呼和浩特市6月略有小幅反彈

呼和浩特市1—6月份新建商品住宅銷售價格的環比指數分別為100.4%、100.5%、100%、100%、100%、100.2%，三增三平，6月小幅反彈，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅1.2%、0.7%、0.6%、0.4%、0.3%、0.2%相比較，分別相差0.8、0.2、0.6、0.4、0.3、0個百分點，各月漲幅雖有波動，但總體低于70個大中城市的最高水平。呼和浩特市限購政策放開后，6月環比小幅上漲，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是34位、4位、57位、57位、17位、1位，位置變動較大。

包頭市1—6月新建商品住宅銷售價格的環比指數分別為99.9%、100.1%、100.2%、100.1%、99.6%、99.4%，三增三降，先增后降，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅1.2%、0.7%、0.6%、0.4%、0.3%、0.2%相比較，分別相差1.2、0.6、0.4、0.3、0.7、0.8個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是67位、57位、39位、34位、57位、45位，屬于中下位置。

6月與去年年底比，漲幅一升一降。呼和浩特市6月比去年年底增長1.1%，包頭市6月比去年年底降0.7%。

（二）新建商品住宅同比價格漲幅逐月平穩回落

呼和浩特市1—6月份新建商品住宅價格的同比指數分別為109.8%、108.9%、108.7%、109.9%、107.4%、106.6%，漲幅逐月平穩回落，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅20.9%、、18.7%、15.5%、13.6%、11.3%、9.4%相比較，分別相差11.1、9.8、6.8、3.7、3.9、2.8個百分點，差距逐漸縮小，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序中分別是28位、32位、19位、9位、11位、6位，屬于中上位置。

包頭市1—6月份新建商品住宅價格的同比指數分別為108.5%、106.4%、105.4%、104.9%、103.1%、102.4%，漲幅逐月回落且低于呼和浩特市，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅20.9%、、18.7%、15.5%、13.6%、11.3%、9.4%相比較，分別相差12.4、12.3、10.1、8.7、8.2、7個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是46位、58位、60位、60位、62位、61位，處于比較低的位置。

1-6月與去年同期比，兩市都有不同程度增長。呼和浩特市1-6月比去年同期增長8.4%，包頭市1-6月比去年同期增長5.1%。

（三）二手住宅環比價格漲幅總體有回落趨勢

呼和浩特市1—6月份二手住宅價格的環比指數分別為100.0%、100.1%、99.8%、99.8%、99.9%、99.6%，后4個月略有下降，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅1.0%、1.1%、1.1%、0.7%、0.5%、0.1%相比較，分別相差1、1.2、1.3、0.9、0.6、0.5個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是50、38、64、60、36位、38位，位置變動較大，屬于中下位置。

包頭市1—6月份二手住宅價格的環比指數分別為100.4%、100.1%、100.0%、100.1%、99.8%、99.4%，有回落趨勢，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅1.0%、1.1%、1.1%、0.7%、0.5%、0.1%相比較，分別相差0.6、1、1.1、0.6、0.7、0.7個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是13位、41位、48位、28位、49位、60位，屬于中間位置。

6月與去年年底比，都有小幅回落。呼和浩特市6月比去年年底降0.8%，包頭市6月比去年年底降0.2%。

（四）二手住宅同比價格漲幅也逐月回落

呼和浩特市1—6月份二手住宅價格的同比指數分別為103.4%、103.0%、102.4%、102.0%、101.6%、101.2%，漲幅逐月回落，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅18.4%、15.9%、13.2%、12.0%、11.1%、9.1%相比較，分別相差15、12.9、10.8、10、9.5、7.9個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序中分別是53、49、54、55、55、51位，處于比較低的位置。

包頭市1—6月份二手住宅價格的同比指數分別為103.3%、102.9%、102.7%、102.5%、102.1%、101.5%，漲幅逐月回落，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅18.4%、15.9%、13.2%、12.0%、11.1%、9.1%相比較，分別相差15.1、13、10.5、9.5、9、7.6個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是54位、54位、49位、49位、43位、48位，同樣處于比較低的位置。

1—6月與去年同期比，兩市都有不同程度增長，呼和浩特市漲幅低于包頭市。呼和浩特市1—6月比去年同期增長2.3%，包頭市1—6月比去年同期增長2.5%。

二、影響呼和浩特市和包頭市上半年住宅銷售價格走勢的主要原因

住宅銷量下降、庫存增加、房企資金壓力增大是影響住宅銷售價格走勢的主要原因。受全國大氣候影響，雖然住宅銷售價格逐月回落，但購房者觀望情緒不斷增加，銷量下降，新開盤的項目未消化又轉為庫存，房企資金壓力逐漸增大。

新建商品住宅成交量下降，呼和浩特市1—6月新建商品住宅成交面積為75.62萬平方米，比去年同期下降了15.74%，網簽6821套，比去年同期下降了15.51%。包頭市1—6月新建商品住宅成交面積為100.1萬平方米，比去年同期下降了27.3%，網簽8513套，比去年同期下降了29.1%。

二手住宅交易量大幅萎縮，1—6月呼和浩特市二手住宅交易成交總面積34.74萬平方米，同比下降了35.34%，完成交易套數3996套，比去年同期下降了36.9%。1—6月包頭市二手住宅交易成交總面積49.5萬平方米，同比下降了58%，完成交易套數6255套，比去年同期下降了59%。

三、對呼和浩特和包頭兩市下半年住宅銷售價格走勢的判斷

根據目前房地產整體形勢分析判斷，預計下半年呼和浩特市和包頭市住宅銷售價格仍會趨于下行勢態，幅度不會很大，逐步回歸到去年的價格水平。原因如下：

（一）兩地房地產市場受全國整體形勢影響。去年底到今年以來，全國房地產形勢整體一直不容樂觀，房地產市場成交繼續低迷，銷量下降，銷售乏力。銷量的下降直接影響到銷售價格，6月份全國70個大中城市住宅銷售價格中雖然絕大部分城市同比仍然繼續溫和上漲，但漲幅正在逐月回落，而且大部分城市環比價格出現下降，環比下降的城市個數不斷增加。

（二）國家出臺一系列調整政策，住房的投資和投機需求會逐漸被擠出房地產市場。

（三）房地產缺乏長遠規劃，盲目開發。過去一段時間內，房地產市場整體繁榮，房地產商追逐利益最大化，盲目開發，缺乏長遠規劃，導致供應過量，庫存相對增加，目前待售的房屋可能需要較長一段時間才能消化。

（四）房企資金壓力增大，房地產企業正在醞釀營銷活動試圖用以價換量的策略來改善銷售業績，樓盤以特價房、清空尾盤、競猜免首付、首付分期等方式打折促銷。

（作者單位：國家統計局內蒙古調查總隊）

責任編輯：代建明