房地產市場熱點問題的統計分析

王秋菊

隨著我國經濟的快速發展，房地產行業發展的特別迅速。因為人民的最基本的需求是住房需求，所以房地產的市場很大。房地產業一直是我國拉動經濟增長的重點產業，也是我國的支柱性產業。房地產帶動了建筑材料、裝修等很多產業的發展，房地產也是一個投資大，能拉動內需的產業。人民生活四大基本問題，吃穿住行。住也是一個人生活的安定感的所在，所以。房地產是我國必不可少的產業。房地產行業里市場是非常重要的一個環節，而對于房地產市場問題的統計和分析，能給房地產提供以后項目和活動的數據支持，也能減少錯誤的決定，規避風險。房地產作為國家的經濟的最大貢獻者，市場分析非常重要，本文就會對近些年房地產市場熱點問題進行統計和分析。

房地產行業一直是熱門的企業，2003年，國務院發布了通知，明確指出房地產是我國國民經濟的支柱產業。2012年，國家發布了房地產的“國十條”。包括：遏制房價過高，實行嚴格的差別化住房貸款政策，嚴格限制各種目的的炒房和投機買房，調整住房的供應結構，完成保障性住房建設，加強對房地產開發企業融資的監管，加大交易監管，完善房地產市場信息披露制度等。這影響了房地產業的市場，最近幾年，我國經濟持續走低，但是國家沒有放松對房地產的監管。因此，房地產市場上有很多需要分析的問題。

一 房地產的現狀。

房地產市場的分析分為區域性的房地產市場分析和專業的房地產市場分析。仔細的分為地區額經濟分析，市場概況。經濟分析包括地區的基本的經濟趨勢和地區基礎的產業。市場概況分為分析地區的人口、政策、經濟和法律。而本文知 識針對于房地產市場上熱門的話題來進行統計分析。

二 房地產的熱點問題

房地產的走勢。關于房地產的走勢，應該調查市場的銷售的份額和房地產的投資份額。竣工的面積和售出的面積。大家都明白，如果市場的投資份額大于銷售份額，證明供大于求，市場趨于飽和狀態如果銷售遠遠大于投資的份額，說明市場還有很大，房地產還有上升的空間。以北京為例，2013年1-11月，北京市完成房地產開發投資3164.1億元，比上年同期增長9%。其中，住宅完成投資1554.2億元，同比增長6.1%；寫字樓完成投資548億元，增長40.6%；商業、非公益用房及其他完成投資1061.9億元，增長1.3%。房地產開發投資中，建安工程投資為1307.9億元，比上年同期增長9.4%，占全市房地產開發投資比重為41.3%。

房地產市場供給情況，截至11月末，北京市商品房施工面積為13406.4萬平方米，比上年同期增長4.9%。其中，住宅施工面積為7257.3萬平方米，下降1.4%；寫字樓為1955.1萬平方米，增長20.3%；商業、非公益用房及其他為4194萬平方米，增長10.2%。2013年1-11月，北京市商品房新開工面積為3148.4萬平方米，比上年同期增長8.7%。其中，住宅新開工面積為1571.3萬平方米，增長8%；寫字樓為531.9萬平方米，增長10.5%；商業、非公益用房及其他為1045.2萬平方米，增長8.8%。

2013年1-11月，北京市商品房竣工面積為1691.4萬平方米，增長11.4%。其中，住宅竣工面積為1083萬平方米，增長6.1%；寫字樓為174.9萬平方米，增長46.6%；商業、非公益用房及其他為433.5萬平方米，增長14.5%。

房地產市場銷售情。2013年1-11月，北京市商品房銷售面積為1634.4萬平方米，比上年同期增長6.7%。其中，住宅銷售面積為1176.3萬平方米，下降0.2%；寫字樓為270.2萬平方米，增長40.8%；商業、非公益用房及其他為187.9萬平方米，增長17%。

結合這些數據，可以看出，北京市的房地產開發投資，土地開發面積都有增長，但是住宅方面沒有增長，而寫字樓卻大幅度的增長，所以應該減少對于住宅的開發。

降價能否成為潮流。目前，有的地方出現了降價的趨勢，有的人認為房價會價低，但是。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第539期2014年第07期-----轉載須注名來源在很長一段時間內，一線城市的房價都不會下調。根據北京2013年3月到2014年3月的平均房價看，2013年3月房價是36497一平方米，4月是37302一平方米，5月是37786一平方米，6月是38104一平方米，7月是38212一平方米，8月是38771一平方米，9月是38938一平方米，10月是38928一平方米，11月是39211一平方米，12月是39293一平方米，2014年，1月是39517一平方米，2月是39542一平方米，3月是39651一平方米。結合以上數據，北京的房價雖然漲的緩慢，但是沒有下降趨勢。而整體上分析中國正處在經濟轉型期，第一，新型的城市化發展，對于住房有大量的需求，第二，隨著生活的質量提高，人民的收入增加，對于住房要求會更多。第三，現在交通方便，異地工作的人很多。人民一般都會在兩個城市各自購買一套房子。第四，中國人民的習俗，住房時必須有的，認為有房才有家。第 五，我國國民儲蓄的很高，有多余的錢財，所以，短期內，房價不會下跌。

關于商品房市場調控。2013年，北京商品房銷售價格上升，均價19974元一平方米，比上年增長百分之九點九。這主要是因為住宅市場的嚴峻現狀，帶動了商品房的發展。以北京的朝陽區為例，2013年，朝陽區商品房價格40722元一平方米，同比百分之十九點八。主要是因為商品房供不應求，常年需求大。而國家的政策對于商品房是打算取消商品房的預售制度。國家是打算對于商品房市場進行調控，減少房地產的供求矛盾，而不是降低商品房的價格。而一些人產生了誤會，認為商品房價格過高，影響民生，國家要強制降價。國家盡管要對于商品房進行調控，但是，第一，不是為了降低價格。第二，不是為了打壓開發商。商品房尤其自己的屬性，不能和保障房比較。

關于保障房問題。 2013年1-11月，北京市保障性住房完成投資639.6億元，比上年同期下降15.9%。截至11月末，全市保障性住房施工面積為4718.4萬平方米，下降0.6%；新開工面積為863.3萬平方米，下降17%；竣工面積為614.5萬平方米，增長20%。保障房是國家為了人民能以低價買房而進行的一項政策。保障房有經濟適用房、限價房和公住房。國家的保障房建設不應該數量太大，因為多數地區執行困難，只是面子工程，所以保障房的數量與一定比例。

三 建議

關注國家的政策。研究房地產企業，必須把房地產放在國家的大背景下，隨時關注國家對于房地產的最新政策，從而根據國家的政策調整對策，例如：貨幣政策，稅收的變化和國家關于保障性住房額建設。房地產相應的改變價格，住房的建設量等。

順應市場的變化。房地產要對于市場上的各種因素進行調查統計和分析。從而調整施工的管理，工程的成本，房屋的售價和房屋的質量，使房地產企業獲得利益。

我國房地產市場千變萬化，國家的政策、人民的生活水平、經濟的發展、土地的價格和人口的變化都影響房地產企業。作為和人民生活息息相關的產業，房地產要收集各種數據，進行科學的統計，對房地產的供求關系、項目情況和價格科學的分析，增加自身的發展。

（作者單位：山東省臨沂市國土資源局）