解決房地產問題，行勝于言

基金項目： 教育部人文社會科學重點研究基地重大項目（12JJD840007）

在高房價連續6年穩居全國兩會熱議榜前三的情況下，政府工作報告居然八年來破天荒地只字未提房價調控。于是唱多派歡欣鼓舞：“你看，報告都不再提房價調控了，房價豈不還得一路高歌”。

真是如此嗎？我看未必。新一屆國家領導集體上任以來，敢想、敢闖、敢干，接地氣、說實話、辦實事，在諸多領域攻堅克難，取得的成績有目共睹。取消和下放行政審批、工商注冊登記制度改革、擴大“營改增”試點、取消和免征行政事業性收費、抓作風定八項規定、反四風走群眾路線、反腐敗老虎蒼蠅一起打、破除既得利益藩籬不遺余力。這讓民眾對政府工作報告中所提出的“讓全體人民過上好日子”信心日增。

人民的政府顯然不會放任房地產價格泡沫肆意侵害老百姓的幸福感。政府工作報告雖未明言“房價調控”，卻對“住房、征地拆遷等仍然是當前群眾不滿意的問題有著清醒的認識。之所以未循空喊“打壓房價”之舊例，皆因本屆政府已認識到，在房地產問題上，“干一寸勝過說一尺”。

這話實在，之前八年，年年喊“遏制房價”均未果，只能說明國五條也好，國八條也罷，都沒找準病根，哪怕出臺再多“國N條”也不過是治標不治本。剛剛過去的2013年，房價依然我行我素，全國主要城市的房價照樣一路飆漲。國家統計局數據顯示，70個城市的平均同比漲幅達到了9.7%，接近2010年初創造的歷史最高值，北、上、廣、深4個一線城市新建商品房價格首次全部同比年度漲幅超過20%。“十年九調”，終成空調。被譽為史上最嚴的“國五條”也只能“無可奈何花落去”，房價卻“似曾相識又歸來”。以致民眾直呼：“撼大山易，撼房價難”。

房價邊調邊漲對政府的公信力損害極大。正視問題，少說多做，干出點實效，遠比“口惠而實不至”強得多。政府工作報告沒提房價不代表政府不關注房地產，因為“民之所望，施政所向”，同時，解決房地產問題，行勝于言。

中國眼下的住房問題，有的是發展過程中產生的，有的是工作不到位造成的。改革開放后尤其是1994年以來，中國城鎮住房制度進行了一系列改革。1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。但是，改革過程中伴隨著房地產市場的快速發展又產生了一些新的問題，最直觀的表現就是房地產價格快速上漲，房地產價格泡沫的風險不斷累積，民眾離“住有所居”目標漸行漸遠。

問題并非憑空產生。追本溯源，我們發現“GDP導向型政績考核→地方政府投資沖動→政府債務融資→房地產價格泡沫”這樣一個鏈條在當前中國客觀存在。政績評價的主要指標仍未擺脫地區生產總值及增長率這一傳統指標。地方官員在政績考核和晉升壓力下展開晉升錦標賽，最短平快的手段必無外乎投資大躍進。資金出現缺口的情況下，地方政府債務應運而生，但巨額債務是需要抵押物的，欠債也終究是要還錢的，靠什么，什么最可靠，顯然是房地產。值得注意的是，在債務規模持續攀升的情況下，抵押物不能出現貶值，于是房價必須保持持續、穩定上漲。房價下跌一方面會引發土地這一債務的抵押物貶值、土地出讓收入下降，另一方面會引發相關稅收減少，對還款能力形成直接打擊，上述因素疊加，債務鏈條恐有破裂之虞，這顯然是地方政府無法承受之重。此種邏輯不變，房價泡沫難以避免。

不妨借用中醫的觀點，一流的醫生治本，二流的醫生治標，末流的醫生亂開藥，如果缺乏望、聞、問、切的科學步驟，不把握房地產問題的病灶，頭痛醫頭，腳痛醫腳，必然治標不治本。2013年10月29日下午，中共中央政治局首次專題學習住房領域情況。作為歷史上談房地產規格最高的一次會議，房地產問題的重要性不言而喻。然而與以往截然不同的是，此次會議并未提及“房價調控”、“經濟適用房”、“限價房”等過去的熱門名詞。顯然，新一屆政府的房地產調控手段和方式已在悄然謀變。

不妨梳理一下本屆國家領導集體對房地產問題的政策思路。概言之，即“一大法寶，兩個關鍵，三種手段，四對關系”。

一大法寶即全面深化改革。習近平總書記提出，全面深化改革要“更加注重改革的系統性、整體性、協同性”，這固然不是專門針對房地產而言，但房地產的問題的解決卻有賴于改革的全面深化。房地產調控，功夫在“價”外！只有斬斷推漲房價上漲的“隱形之手”，平衡供給需求的相關政策才能在實踐中發揮作用。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第539期2014年第07期-----轉載須注名來源否則，結果往往是“按下葫蘆浮起瓢”，但之前的房價調控實踐表明，結果甚至比這更糟，連葫蘆都沒能按下去，直接就是邊調邊漲！“改革”和“落實”就是本屆政府為高燒不退的房價開出的一副“中藥”，意在標本兼治。2013年11月召開的十八屆三中全會及作出的全面深化改革的若干重大問題的決定讓這一思路更趨清晰。政治體制和經濟體制領域全面深化改革有利于完善政績考核機制，提升政策價值層次；建立事權和支出責任相適應的制度；優化政府投資，控制債務規模，對房價越燒越旺的邪火無疑具有釜底抽薪的作用。

兩個關鍵即市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。在深刻把握住房功能屬性的基礎上，正確區分商品住房和保障性住房兩個市場，明確各自功能，清晰各自供給主體。這就是習近平總書記所強調的，從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，從而實現高端有市場，中端有支持，低端有保障的多層次住房供應體系。

三種手段即不動產登記、房地產稅收和房地產金融三種手段。確認不動產的產權歸屬，對建設現代市場體系，保護公民合法財產權，提高政府治理效率，建立統一的不動產信息查詢系統具有重大意義。房姐、房叔、腐敗官員多涉房等現實讓公眾對于不動產登記懲治貪腐、打壓房價平添了更多期許。房地產稅長期缺失，使得持有多套房等投機行為的成本太低。一旦不動產登記加上住房信息聯網和房產稅，持有多套房產的成本必將大幅上升，房產需求將明顯下降，且存量住房也可釋放到住房市場，供給的增加和需求的減少將使得房價下降。適當運用房地產貸款利率調控政策，既可以通過優惠貸款利率保障首套房剛性需求，也可以通過多套房貸款利率上浮提高投機行為的成本。今年兩會期間，全國人大正在推進房地產稅立法工作以及不動產登記條例將于今年6月份出臺的消息讓民眾對住房領域全面深化改革充滿了期待。

四對關系即政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。這四對關系處理得好，則住房領域政府和市場的關系就理順了，這既可以推動商品住房市場資源配置在市場規則、市場價格、市場競爭的基礎上實現效益最大化和效率最優化，也可以大幅度減少政府對資源的直接配置，集中精力專注于市場失靈的保障性住房領域，同時也有利于政府更好地發揮監管職能。

當然，截止到目前為止，房地產問題仍然沒有得到很好地解決，離人民群眾滿意還有很大差距，但在治理思路和制度設計方面，我們已經有了很多新的實質性變化。可以想見，國家治理體系的現代化，加上治理能力的不斷優化，全體民眾住有所居的“安居夢”一定能夠實現。我們需要做的，就是不斷在落實上下功夫，將宏觀制度和關鍵技術細節設計有機結合起來，防止政策在執行中走樣。我們必須清醒地認識到，住房領域的改革越全面越深化，來自方方面面的利益集團的阻力就越大。沖破利益固化的藩籬，不僅需要時間表、路線圖，更需要堅韌不拔、勇往直前的改革決心、意志和行動。

（作者姚金海供職于江西省委黨校公共管理學教研部，系武漢大學管理學博士）