探析房地產融資的多元化渠道

【摘要】隨著我國社會經濟的快速進步，房地產行業在我國得到了蓬勃發展，成為近年來國民經濟支柱性產業之一。但由于以投資性購房比例過高和房價收支比過大為代表的房地產泡沫潛在風險的不斷增加，我國在宏觀經濟調控及金融投資方面加大了對傳統房地產融資方式的限制。以銀行信貸為主要融資手段的房地產業受到了較大的沖擊和影響。本文從房地產融資多元化渠道的研究出發，分析了我國房地產傳統融資模式的問題，認為只有加大房地產業融資方式多元化的分析實踐，拓寬融資渠道，才能保證我國房地產事業的健康發展。

【關鍵詞】房地產；融資渠道；多元化

在我國，房地產業的快速發展帶動和促進了我國建筑性重輕工業及制造業的繁榮，是我國國民經濟重要的組成部分之一。盡管為了應對房地產金融帶來了風險，我國針對房地產業傳統融資模式制訂了一系列的宏觀調控和限制政策，對房地產業造成了一定沖擊。但是，我們必須清楚的認識到，這些政策和措施制定主要目的是進一步推動我國房地產市場的成熟，改變房地產融資運行模式單一，主要依賴銀行信貸不良畸形的發展現狀，以促進形成我國房地產融資渠道多元化的發展模式，從而保證我國未來房地產行業的健康有序的發展。

一、房地產融資理論研究

房地產融資是指房地產公司或單位，通過直接或間接的方式將社會經濟體中贏余的那部分資金集合起來，轉移到資金相對短缺的房地產開發公司，以保證房地產開發的順利有序進行。房地產融資的方式分為直接融資和間接融資。直接融資是指資金相對短缺的房地產公司利用的自己的發展回報信用，向資金有余企業或單位發行股票、債券等憑證以換取現實資金的實際進入的融資方式。間接融資是指金融市場上以銀行為代表的金融中介機構通過自己的體系檢驗機制，在審核后將自己所擁有的閑散資金以貸款等方式轉移到房地產業以保證其開發銷售順利進行的融資方式。

二、我國房地產融資面臨的問題

根據中國中央銀行關于我國房地產研究報告的調查，我國近八成的房地產開發資金都直接或間接的來源于銀行信貸，其他融資方式如股權融資、債券融資、信托融資等在房地產融資的比重不到三成。資金來源的過度集中也就意味著社會金融風險的增大，如房地產投資結構失衡、違規貸款及假按揭、房地產企業高負債經營現象嚴重等問題就接連發生。在這種情況下，一旦單一資金來源體發生變動會極大的影響房地產業的發展。在我國房地產業的發展幾乎完全取決于國家關于銀行信貸政策的變化。如近年來國家的熱點行業調控，住房貸款和轉按揭的限制，銀行信貸的收縮政策都對房地產融資帶來巨大的沖擊。與此同時，我國銀行信貸有限的資金也無法滿足我國房地產業的進一步發展的資金需求。所以我國房地產業資金融資渠道的有效拓展勢在必行。

三、關于我國房地產融資渠道多遠化研究

針對我國房地產業融資模式單一、投資高風險的問題，我們可以通過下面的融資渠道來增加房地產資金來源，分散融資風險。

1.房地產信托。房地產信托是以商業信托組織為模型形成的一種房地產融資方式。房地產信托是指多個資金擁有人或單位將以一定方式組合的資金交付委托給信托公司，通過信托公司專業理財優勢和豐富的資金運作經驗投資房地產業，并獲取收益的融資方式。在房地產信托融資中，信托委托人大部分是金融資本市場中的中小投資者，他們用于承擔風險，參與投資的個人資產數量一般不大，需要通過訂立信托合同將資金匯集到一起才能滿足房地產業的融資需要，從而投資獲得收益。

房地產信托融資有著突出的優勢。首先，信托計劃的靈活性很強，它貫穿于房地產企業開發的始終，不僅可以根據自己意愿參與投資，而且可以大大縮短房地產企業籌集資金所需要的時間。其次，房地產信托可以根據自己資金和技術優勢展開不同風險收益的綜合性房地產投資，有效的減少金融風險。最后，房地產信托是以中小投資者所組合的資金為主的，有效的保證了社會閑散小額資金的準入制度，調動了金融市場的活力，打破了銀行信貸一家獨大的局面。但房地產信托融資這一渠道也有一定局限性，因為信托運行模式的本質是擇優投資、保證利益，所以只有那部分預期收益高、回報信用好的房地產開發公司才能比較容易的使用這一方式。

2.房地產債券融資。房地產債券融資是指房地產企業，為了保證充足的開發資金，將自己作為債務人，通過法律規定的程序，向整個社會發行的約定有明確回報利率及支付日期及最后本金返還規則的書面權利憑證。房地產債券融資的優勢主要表現為：公司股東的股本不會被稀釋，有著制度性保障；債券融資成本較低，債券融資利率在同期貸款利率與儲蓄利率之間，債券融資產生的乘數效應大大小于銀行信貸。我國的債券市場今年來雖然取得了巨大成就，但是與以非政府債券為主的成熟資本市場還有很大差距，我國應減少政府債券比例，優化房地產債券融資結構

3.房地產股票融資。房地產股票融資是指具有一定經濟實力的股份有限公司，按照相關法律法規的規定，通過審查核準，公開發行股票，在證券交易所掛牌交易的融資方式。房地產股票融資的優點主要表現在：發行股票籌集的是權益資金，提高了公司公信度；房地產股票籌集的資金是永久性的，保證了上市公司的長遠發展；根據公司盈余負擔利息，籌集風險小。以萬科、遠洋地產為主要代表的房地產股票融資取得了較大的成就

在單一融資發展模式下，房地產業不僅面臨銀行信貸有限資金的發展限制，而且承受了較高的房地產、銀行、金融市場的風險比例。所以這要求尋求房地產業的多元化融資之路，重點推進最具發展潛力的多元化渠道，積極開拓新的融資渠道，以形成多元化融資體系和風險分擔體系。

參考文獻：

[1]余惠倩.房地產融資渠道多元化及發展趨勢[J].經營管理，2007（5）： 13-14

[2]廖明輝.我國房地產業發展狀況及融資情況分析[D].西南交通大學，2010：18

作者簡介：

楊志強（1976-），男，漢族，內蒙古巴盟，中級經濟師，從事工作：行政后勤總務，研究方向：經濟類（財政稅收）