泰禾猛從何來？

龔小鋒

“黃總有點瘋”，業內有點蒙。

第一句是去年泰禾集體拿地時，任志強發出的驚呼；第二句，是很多業內人士提及泰禾高速擴張舉動時的反應。

截至4月10日，泰禾今年光在北京的拿地金額就已超百億元。而其2013年累計實現銷售合同金額124.44億元，尚不抵土地款。

泰禾為什么這么有錢？有什么信心支撐它如此大膽擴張？這其中，高周轉、深諳信托融資術、背靠強大的財團，都是其重要砝碼。

京六盤齊開

從泰禾業績分布來看，以福建為主的海西地區占比超80%。今年，泰禾進一步加大了北、上、廣等一線城市的土地投入，在泰禾集團董事長黃其森的規劃中：“泰禾在一二線城市要占60%、70%的份額”。

2014年，泰禾的銷售目標是250億元，比去年翻一番，北京地區“領到”的銷售任務是100億元以上。2013年北京實現百億銷售的房企不過七家，如果今年在京實現百億目標，泰禾將躋身北京房企第一梯隊。

2013年，泰禾在北京一舉拿下四幅土地，在北京市場上的收獲期正在到來。泰禾集團北京公司總經理李彤表示，泰禾今年在北京會推出六個項目，分別為石景山泰禾長安中心、泰禾北京院子、臺湖二號地塊、泰禾1號街區、運河上的院子、西局豪宅地塊。在前幾個月，泰禾北京院子一期和“泰禾1號街區”一期產品售罄。

六盤齊發，這在北京幾乎只有少數大型房企才能做到。且泰禾目前在京的產品已趨多樣，如北京院子是高端住宅，1號街區是面向年輕人群的時尚產品，泰禾長安中心則是以寫字樓為主的商業金融產品。

位于朝陽孫河板塊的北京院子，仍是今年泰禾在京的重點項目。泰禾集團品牌總監沈力男表示，北京院子二期蓄客情況不錯，北京2000萬元上下的高端住宅成交一直比較活躍，客戶量較大。對于在京西開發寫字樓，沈力男認為，泰禾長安中心處于石景山銀河商務區，也能對接寫字樓市場的新增需求，使泰禾在京產品線更加多樣、均衡。

廣發證券研究報告顯示，泰禾2013 年在北京地區投入力度非常大，目前在該地區總貨值超200 億元，預計2014 年北京地區將成為公司銷售爆發點。

“泰禾在北京迅速擴張，但人員跟不上來，一些做法很激進，像出高價搶路牌廣告，用高薪資從龍湖、萬科等公司挖人，有的銷售總監甚至開價兩三百萬。”北京一名熟悉泰禾的業內人士告訴記者。

北京的“土豪”

有業內人士曾用“公牛闖進瓷器店”來形容泰禾的迅猛擴張，如同任志強在微博評價“黃總有點瘋”，泰禾的拿地動作令業內人士普遍表示“看不懂”。

今年1月份，泰禾發布公告稱，今年用于購買土地的額度，為不超過100億元。但目前，泰禾光在北京拿地金額就已經超過百億。

4月10日，泰禾以51.7億元奪得大興黃村兩地塊，兩地塊溢價率分別達158%和145%。加上泰禾年初以49.5億元高價奪得北京西三環熱門的西局地塊，拿地總金額達到101.28億。

去年，泰禾在北京、上海、江蘇、福建等多地共計斬獲12幅地塊，總建筑面積超238萬平米，總金額超過195億元，拿地金額是2012年的5倍。而在2013年初，泰禾公布拿地總額不超過50億元。

上海易居房地產研究所研究員嚴躍進認為，泰禾是房企中拿地較為激進的一個，而且不是個別一兩塊土地的價格高，而是不少地塊價格都高，這樣的擴張態勢在房企中十分突出。

“我覺得這個事情很難說，泰禾有這樣的拿地舉動，肯定是有原因的。”華高萊斯北京公司副總經理公衍奎認為，泰禾背后肯定有足夠的低成本資金支持，否則絕不會貿然作出這樣的舉動。

“盡管大家看到泰禾去年上半年在土地市場比較激進，但去年下半年泰禾參加了20宗土地競標，一宗都沒拿到。”黃其森近期表示，泰禾拿地理性。很多人覺得泰禾2013年在北京和上海拿地的成本高了，后面再看看，后來出讓的土地成本和價格至少漲了四五成。

從黃其森幾次露面的講話來看，泰禾拿地有其自己的標準。在區域上，深耕福建，并拓展北京、上海、長三角、珠三角。另外，所進入城市房價不得低于8000元/平米，所拿項目體量最多不超過200畝，以實現快速周轉和去化。

在黃其森看來，三四線城市存在風險，但在泰禾的發展布局中，也涉及不少三、四線城市。對此，黃其森表示：“我們在福建也進入了很多三、四線城市，雖然有些只是縣區，但經濟實力超過很多省會城市，這樣集中在一起，也很容易形成規模效應。”黃其森說。

在業內人士看來，規模擴張應值得警惕，“順馳的失敗誰都知道，連龍湖當年從重慶走向全國時，也差點一口氣喘不過來。”北京一名房企內部人士說。

財團樹下好乘涼？

在激進拿地策略的背后，是泰禾高于行業平均水平的負債率。泰禾集團2013年第三季度財報顯示，其資產負債率為81.9%，而凈資產負債率高達804.5%。截止到2013年11月15日，泰禾集團實際對外擔保總額為157.77億元人民幣，占其最近一期經審計凈資產的702%。

而對于瘋狂拿地的同時備受質疑的資金鏈問題，業界廣泛流傳的是，泰禾之所以能實現大手筆的拿地，與黃其森的銀行背景不無關系，泰禾背靠福建財團，是海峽銀行的第二大股東，并戰略注資東興證券、福建農商銀行等金融機構。

黃其森近期表示，北京和福建的土地市場差異較大，在北京土地付款基本上都要一個月之內付清，對資金的門檻要求很高，但是在福建還有別的城市，就可以有半年、一年甚至更多的回旋余地。

“泰禾做了很多信托產品，而且都是高息的。”上述熟悉泰禾的業內人士告訴記者。為了滿足資金的需求，泰禾集團從銀行、信托、股權基金等機構不斷地以地塊抵押、對外擔保、控股股權質押等方式來進行融資。先后與中融信托、重慶信托、五礦信托、大業信托等機構合作，為下屬企業做對外擔保。endprint

可以查證的是，2013年泰禾集團發行了5款信托產品，融資總額將近60億元。以通州臺湖項目為例。該項目融資方式是重慶國際信托設立“中維泰禾集合資金信托計劃”，信托計劃規模為20億元。記者在重慶信托網站上看到，該信托產品對外承諾的預期年收益率為8.5%-9%，這意味著泰禾此項目融資成本至少在13%左右。

今年以來，泰禾繼續加速對外擔保融資。在其1月7日的公告中，泰禾稱集團實際對外擔保總額約為171.77億元人民幣，占公司最近一期經審計凈資產的764.27%，全部為對下屬控股公司提供的擔保。而2012年這個數字僅有52.24億元人民幣，相差3倍有余。

記者查閱公告發現，3月20日，泰禾還發布公告稱，分別為7個項目公司貸款提供責任保證擔保，總額不超過92.8億元。嚴躍進認為，泰禾資金杠桿用得很足，但風險很大，一旦項目做不好或者市場有風吹草動，泰禾就可能遭遇資金鏈緊繃的困境。

比萬科還快的高周轉

對于某些房企而言，“高杠桿”、“高負債”并不可怕，只要周轉夠快，似乎一切都不是問題。泰禾地產提出了高杠桿、高周轉、高品質、高溢價的“四高”戰略，而高周轉則是其他“三高”的重要保障。

一直以來，萬科都奉行“5986”的原則，即拿地5個月動工、9個月銷售、第1個月售出8成，產品必須6成是住宅，萬科因此而被認為是高周轉模式的代表企業。

而泰禾曾對開發模式做出調整，旗下項目90%以上均采用高周轉模式，項目拿地之后7-8個月之內必須開盤銷售。在黃其森看來：“堅持高周轉，不捂盤，節奏快就能避免很多問題。”

在公衍奎看來，平衡高品質和高周轉是個技術問題，技術問題不難解決。天相投資研究報告認為，泰禾快周轉的模式可以很好地化解其高杠桿經營帶來的財務風險，公司住宅項目從拿地到銷售，基本上8個月時間就可以實現，在高效資金運用背景下，高杠桿經營將會帶來公司規模的飛快提升。

沈力男就表示，高周轉不但對商業、住宅項目可以做到，對別墅和洋房產品也可以做到，除了將設計、工期、銷售、推廣等環節做好之外，重點還是提前做好項目的功課，從拿地之前就要做好調研。

在住宅上，泰禾1號街區8個月入市銷售的速度，比萬科還要快1個月。即便在商業上，泰禾也高速周轉。3月22日，泰禾集團在北京的首個高端商務綜合體項目“泰禾長安中心”盛大奠基，該項目從拿地到亮相只用了8個月的時間。

泰禾北京院子項目從2013年1月拿地之后，7月即實現售樓處開放，在去年8月份就具備銷售條件，但由于“限高令”的政策，遲遲未取得預售證。

今年2月，泰禾北京院子甫一拿到預售證，首期立即被搶購一空。盡管耗時一年多才開盤，但除去政策因素，該項目自亮相到具備開盤條件，實際上僅用了10個月的時間。

泰禾的中高端產品在全國擴張能否持續實現高周轉尚未可知。值得注意的是，最具代表性的北京“運河上的院子”，銷售至今已經有近10年了，部分房源卻仍然沒有售出。

在泰禾要“把院子蓋到全國”的戰略下，泰禾在全國4個城市規劃有5個院子別墅，分別除了北京的運河上的院子和泰禾·北京院子以外，泰禾·廈門院子和泰禾·福州院子等地項目尚未開盤。

另外，大量的非住宅用地占據著泰禾的土地儲備，泰禾廣場的建設也被作為泰禾擴張的重要產品，由于背負高成本融資，在漫長的養商期下，可能會分散泰禾周轉的力量。

但易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱表示樂觀，他認為，閩系房企十分重視現金流，不會把子彈消耗殆盡、不給自己留后路。從拿地區域和運作態勢來看，閩企將成為繼京企、滬企、粵企后中國第四支房企中流。endprint