SOHO中國 且轉且邊緣

龔小鋒

3月4日，SOHO中國董事長潘石屹與CEO張欣各發布一段視頻，向外界公布了公司2013年的業績報告。兩人大談核心利潤、股息、空氣質量，向外界傳達一個蓬勃向上的SOHO中國形象，卻絕口不提營業額。

因為數據并不好看——凈利潤73.88億元，同比下跌30.22%，營業額146.21億元，同比下跌一成。即使是2012年宣布轉型，這些數據也在年年下降。2月，其又將上海兩項目以52.3億元低價拋售，想回北京大本營拿地，業內并不看好。

由“開發—銷售”轉型為“開發—持有”，該公司似乎正“且轉且陣痛，且轉且邊緣”。

擠出主流地產圈

2013年，最讓潘石屹得意的，是SOHO中國的核心純利潤達到歷史新高，為44億元，比上年增了33%，30%的核心利潤率也達到了歷史新高。從潘石屹夫婦的對外口徑來看，現金流充足、高股息、高核心利潤率，低負債率，彰顯了SOHO中國作為一家輕資產公司的優勢。

然而事實似乎并非如此。

根據該公司2013年年報顯示，2013年營業收入總額146.21億元，同比下滑10.3%，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2%。銷售額更是下滑明顯。該公司曾在2010年創造了高達238億元的銷售額；2011年下滑至109億元；至2012年則跌至94.68億元；2013年銷售額為46.87億元，僅為上年的一半。

“ 如今的SOHO中國，確實已經被擠出主流地產圈，面臨邊緣化的境地。”前SOHO中國人士、北京譽翔安房地產咨詢有限公司合伙人王珂表示。

例如，2010年其銷售業績達到238億元時，中國剛剛誕生第一家千億級房企萬科，全國房企銷售排行的前十名也不過300億元，它能擠進前15名；2013年，七家千億級房企誕生，連融創和龍湖以500億元左右的業績，也無法擠進前十，而SOHO中國已經被甩在50名之后，甚至低于卓越、越秀等區域房企。

海通證券分析師侯凌中指出，SOHO中國的合同銷售金額46.87億元。由于會計入賬的原因，146億的營收更多反應的是前幾年的銷售情況，46億的合同銷售業績才是去年的銷售業績。

46.87億元的合同銷售，主要來自北京望京SOHO塔一、二和銀河SOHO項目，合計銷售金額約為33億元，在上海地區只有SOHO中山廣場一個項目在售，合同銷售金額僅為8.4億元。

“你也可以說SOHO中國邊緣化了，因為它收入確實上不去。但從核心利潤和股東回報率來講，確實如老潘所說的還可以，在行業中能達到中等偏上的水平，像萬科這樣大而全的公司就面臨股東回報率低的困境”，王珂告訴記者，面臨邊緣化的SOHO中國要贏得市場，還是要對這些指標進行綜合，沒有規模的壯大，要提升利潤只是無米之炊。

遙遠的“房東夢”

轉型后，潘石屹信心滿滿曾兩次宣布SOHO中國轉型成功，并稱“2013年給股東交上了一份滿意的答卷”。

張欣解讀年報稱，公司在物業出租上進展十分順利，前門大街已有73%的入駐率，三星、聯想及杜莎夫人蠟像館將在春天開業。作為自持物業的望京SOHO塔三將在今年下半年完工，上海SOHO復興廣場預計今年中完工。此前SOHO中國也進行了一系列努力，包括引進盈石資產幫助其進行商業管理。

但現實沒那么美好，轉型一年多之后，SOHO中國2013年投資物業的租金收入僅為2.79億元，在總營收的占比尚不足2%。這與潘石屹2012年8月宣布轉型時提出的“3年后，租金將成為公司主要的收入來源，5年后現有物業的租金將超過40億元”的目標差距甚遠。

“現在回頭看，我反而覺得SOHO中國的轉型是對的，雖然手段極端但卻很及時，因為散售的模式已經無法適應現在的市場狀況。”王珂表示，但SOHO中國轉型一年多以來，并沒有在商業運營上有實質性改進，維持在不低于行業平均標準的水平，唯一的純商業項目前門大街屢經調整，三里屯SOHO出租率也遠低于三里屯太古里項目。

記者查閱資料發現，未來SOHO中國可出租的物業量占據絕大多數，包括：北京前門項目、朝陽門外SOHO、望京SOHO塔三、光華路SOHO、麗澤地塊，以及上海SOHO世紀廣場、SOHO復興廣場、凌空SOHO等項目，其中5個位于北京，8個位于上海。但由于施工或招商進展緩慢等原因，未能形成有效現金流。

國際評級機構也對SOHO的轉型表示悲觀，標普稱，2014年SOHO中國的租金收入會有所上升，但也僅會在4.5億～5億元人民幣左右。花旗報告認為，SOHO中國能否成功轉型仍有待證實，預計租金收入需4至5年才能形成規模，同時公司目前缺乏短期催化劑。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛認為，公司轉型，項目培育、物業服務以及價值增值需要一個漫長的過程，從銷售向持有轉型的SOHO中國還處于磨合和陣痛期，必須在招商運營、物業管理等綜合能力上下工夫。

“斷臂”上海灘

在該公司轉型的路途中，外灘8-1項目權益爭奪事件發生之后，其在上海的好運氣似乎也不在了。

2月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益，全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元（約合港幣66.3億元）。

上述兩個項目都是SOHO中國進入上海之后火速收購的，收購價為41.04億元，時隔近三年之后，僅溢價11.26億元，溢價率甚至不足27.4%，低于業界保守預期的30%。如果加上近三年的財務成本及各項費用，盈利空間更低，不符合潘石屹一貫“土豆賣黃金價”的作風。endprint

外界開始質疑SOHO中國的現金流。摩根士丹利甚至指出，SOHO中國有可能進一步出售其他投資物業，以減少現金流壓力及改善盈利。但在張欣看來，公司財務狀況健康，倆項目的出售使公司如今手持220億元現金，凈負債率也保持在17%。

張欣對媒體稱，這是公司儲備現金流等待新收購機會的舉動。自2013年6月市場遭遇錢荒后，公司意識到流動性將成為一個大問題，便迅速調整了下半年的策略并減少收購，這也是決定出售上海兩個物業的原因。

在易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱看來，從最初傳言要出售3個上海項目，最后成交了兩個，種種跡象說明潘石屹要逐步收縮在上海的戰線。當時潘石屹進入上海的動作太快，重心傾斜太大，結果卻在上海一點都不順利。

潘石屹多次表示公司要平衡北京和上海兩地的發展，但此后卻過度倚重上海，曾先后在上海收購12個項目，足跡幾乎遍及上海市中心的重點區域。潘石屹稱，至2013年年底，SOHO中國在上海的投資已達500億元，占了SOHO中國總量的75%。

然而，上海的項目進展緩慢，上海“外灘事件”也使得SOHO中國面臨失利。年報提及，上海僅3個項目正式運營，其余多處于開發建設階段，部分處于設計規劃階段。

多位業內人士稱，SOHO中國在上海并不受待見，“外灘事件”使得SOHO中國不敵“地頭蛇”，上海政府方面意識到SOHO銷售的辦公項目只是中小投資客，沒有帶來真正的大牌企業、實體經濟。

丁祖昱認為，北京行得通的銷售模式在上海并不被接受。上海項目的客戶大多來自長三角，投資行為較為成熟，高品質寫字樓較多，SOHO產品沒有太多優勢。而且SOHO旗下的銷售團隊也逐漸出現內訌、發生分裂，從營銷總經理到銷售總監紛紛離職。

回不去的北京

由于SOHO中國只專注于上海和北京戰略。在上海進行戰略收縮，顯然將加大在北京的投資。丁祖昱對此表示悲觀：“現在的北京，已經不是潘石屹原來的那個北京了。”

近年來，北京土地市場一片火熱、地王頻出，SOHO中國幾乎只有望“京”興嘆的份兒。自2009年9月拿下朝陽區望京商業金融項目用地后，潘石屹已經有整整四年沒有單獨在北京通過公開市場獲取土地。

2010年底其收購的北京中關村“丹棱SOHO”，還是從第三方手中收購。直到2013年9月，它才與北京國際信托有限公司聯合，以19.22億元投得北京麗澤金融商務區核心地塊，折合樓面價15500元/平米。

在此期間，潘石屹還屢次遇挫。2009年7月，該公司參與競投廣渠路15號地塊，被中化方興以40.6億元的高價奪走；2010年，北京中服地塊組團入市，面對嚴苛的招標人要求，該公司直接被排斥在門外。

王珂稱，相對公開市場拿地，SOHO中國的作風肯定更傾向于直接收購。張欣近期表示，面對市場低谷，公司的收購目標是上海和北京黃金地段的優質資產。試圖重回北京的SOHO中國，更有可能在京進行項目收購。

2008年金融危機，曾給SOHO中國帶來一個短暫的窗口期進行收購，SOHO中國從摩根士丹利手中收購了爛尾樓東海廣場一期，從而進入上海。但潘石屹近期稱，目前SOHO中國正在談多個意向收購的項目，不過北京此類項目均官司纏身、背景復雜，收購難度很大。

王珂表示，難的不是在北京收購幾個項目，而是回報率如何，招商和運營怎樣操作，客戶群體變了，市場變了，在這樣的情況下，如何實現從銷售到持有的轉換，做好租賃業務，重回相對主流的陣營，這才是更大的挑戰。endprint